Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор субаренды нежилого помещения образец скачать бесплатно». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Изначально юридически аренда с правом субаренды разрешена на условиях, когда предоставление арендуемых мест по цепочке в рамках данной схемы предусмотрено первоначальным договором между законным хозяином недвижимости и арендатором.
Приложения к договору
В качестве наиболее важного приложения к договору необходимо назвать выраженное в письменном виде согласие со стороны собственника на проведение дальнейших процедур по сдаче нежилого помещения в найм. Кроме того, важно уточнить ряд нюансов относительно сроков действия документа:
- Если приведенный срок составляет более года, обязательной является процедура проведения регистрационных действий.
- Срок субаренды не должен превышать период действия соглашения об аренде.
- В отличие от иных схожих сделок, данная форма не подлежит автоматической пролонгации, то есть, после истечения ее действия необходимо составить новое соглашение.
Арендная плата и порядок расчётов
Правовые нормы именно в отношении субаренды не содержат конкретных правил формирования размера платы для субарендатора. В то же время необходимо понимать, что даже при передаче имущества в субаренду арендатор будет продолжать уплачивать собственнику помещения арендные платежи и возмещать ряд эксплуатационных расходов.
Поэтому, плата за субаренду должна покрывать затраты арендатора по взаимоотношениям с изначальным арендодателем и в идеале приносить ему доход.
Кроме того, платежи от субарендатора должны поступать раньше, чем арендатор должен будет рассчитаться с арендодателем. В противном случае на арендатора может лечь дополнительная финансовая нагрузка в виде неустойки, уплачиваемой собственнику имущества.
Во взаимоотношениях с субарендатором арендатор имеет право установить для последнего свои штрафные санкции в случае несвоевременного внесения платежей. А также арендатор имеет право прописать в договоре возможность его расторжения в случае наличия длительной задолженности.
На что обратить внимание?
При взятии помещения в субаренду юридическим лицам и ИП нужно учитывать распространенные риски:
- Субарендатор не имеет права пользоваться помещением. Необходимо изучить договор, на основании которого изначально передано право пользования объектом. Соответствующее ограничение должно быть установлено в ЕГРН, если договор заключен на срок более одного года.
- Отсутствует согласие собственника. В первоначальном договоре аренды не должно быть запрета на его субаренду.
Согласие собственника может быть выражено несколькими способами:
- направлено письмом;
- проставлено в виде штампа или подписи на договоре поднайма;
- оформлено отдельным соглашением к договору;
- указано отдельным пунктов в договоре об аренде («генеральное» согласие).
- Объект обременен правами иных третьих лиц. Для исключения такой вероятности нужно запросить выписку из ЕГРН. Ее можно запросить у контрагента либо самостоятельно в Росреестре.
- Срок поднайма превышает срок соглашения об аренде либо объем передаваемых прав превышает объем прав субарендодателя.
Права и обязанности сторон
В контракте пропишите все ключевые полномочия и обязательства сторон, возникающих в рамках поднайма. Если в первостепенном соглашении арендодатель предъявил особые требования к пользованию помещением, их необходимо включить в контракт субаренды в обязательном порядке.
Обратите внимание, что объем прав по сделке в поднаем ограничен и не превышает объем прав арендатора по первоначальному контракту аренды.
Арендатор обязан оповестить субарендатора обо всех обязательствах, которые он имеет перед собственником нежилого помещения. Рекомендуем в отдельном порядке уведомить второстепенного съемщика о требованиях к эксплуатации имущества, выставленных по первоначальной аренде. В противном случае сделку признают фиктивной.
Чтобы заключить договор субаренды, необходимо получить разрешение собственника объекта. Для упрощения процедуры рекомендуется указать в арендном договоре возможность арендатора сдать объект в субаренду.
В тексте договора указываются следующие сведения:
- город, дата составления;
- информация об арендаторе и субарендаторе (ФИО, наименование);
- предмет договора: площадь объекта, адрес;
- обязанности сторон (например, информирование субарендатора обо всех обязанностях арендатора перед владельцем помещения);
- стоимость субаренды, условия перечисления платежей (дата, порядок изменения суммы);
- ответственность сторон;
- срок действия договора, условия его аннулирования (в том числе досрочного);
- дополнительные положения, включая особенности регулирования спорных и конфликтных ситуаций;
- юридические адреса и реквизиты сторон;
- подписи субарендатора и арендатора.
Бухгалтерские проводки по субарендному договору:
- Д-т 1030 К-т 3510 при получении предоплате на ее сумму;
- Д-т 1210 К-т 6010 на сумму акта оказанных работ/услуг;
- Д-т 1210 К-т 3130 на сумму НДС;
- Д-т 3510 К-т 1210 – перекрытие суммы дебиторской задолженности по аренде.
Что такое договор субаренды нежилого помещения?
Для осуществления предпринимательской деятельности ее субъекты арендуют офисы, склады и другие помещения. Если ранее арендованное имущество сдается в аренду, то такие правоотношения называются субарендой и регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации. В этом случае арендатор становится арендодателем, а третье лицо — арендатором.
Объектом отношений является помещение, которое уже было арендовано и теперь сдается в субаренду. Например, агентство недвижимости снимает офисы, а затем сдает отдельные помещения предпринимателям по более высокой цене, заключая договоры субаренды.
Особенности договора субаренды:
- Срок его действия не может превышать срок аренды.
- Отношения регулируются правилами, которые применяются к аренде, если иное не предусмотрено законом.
- Если договор аренды прекращается до истечения согласованного срока, дополнительный документ считается прекращенным, если иное не предусмотрено в первом документе. Однако законодатель предоставляет субарендатору возможность заключить договор с арендодателем на период до окончания срока субаренды.
- Недействительность первоначального документа влечет за собой аналогичную судьбу второго документа.
Преимущества и недостатки договора субаренды
Преимущество договора субаренды заключается в том, что он дает вам возможность получать регулярный доход от недвижимости, которая не принадлежит посреднику. Заключить и расторгнуть такой договор довольно просто — аналогично обычному договору аренды, но с согласия собственника. За счет того, что договор субаренды предусмотрен в законе, установлены четкие порядки его применения, заключения и расторжения.
Недостатки субаренды заключаются в дополнительном риске, связанном с присутствием третьего лица. Если субарендатор нарушает договор аренды или наносит ущерб помещению, ему придется отвечать за это перед арендодателем. Если субарендатор не платит арендную плату вовремя, посредник все равно должен вовремя платить арендодателю по основному договору.
Приложения к договору
Среди возможных документов, которые сопутствуют договору субаренды, выделим такие:
- Правоустанавливающие (подтверждают законность действий того, кто отдает помещение в субаренду – свидетельство о праве собственности, договор аренды и пр.).
- Полное описание помещения (его состояние, что в нем и пр.).
- Детальное расписание платежей субарендатора.
К такому договору в обязательном порядке прилагаются также такие документы:
- Акт, который подтверждает действительную передачу помещения «в руки» субарендатора.
- Дополнительные протоколы, которыми зафиксировано изменение или дополнение условий договора.
- Протоколы по поводу разногласий между сторонами (например, относительно рабочего состояние инфраструктуры помещения).
Это основные правила составления такого вида договоров, следование которым обеспечит этой сделке законность.
Собственник имущества заинтересован в том, что его имущество, сданное в наем, было в безопасности, использовалось с учетом законодательных норм. Поэтому арендаторы и субарендаторы должны соблюдать требования к использованию помещения:
- Эксплуатировать помещение нужно только с теми целями, которые указаны в договоре. Если в документе этот момент не указан, следует ориентироваться на первоначальное назначение объекта нежилой недвижимости.
- Арендодатель может проверять использование своей недвижимости и арендатором, и субарендатором. Но не стоит это делать часто, мешая деятельности. Если собственник хочет прийти в свое помещение с проверкой, он должен предупредить об этом лиц, которые нанимают его. Проверка проводится в присутствии временного владельца.
- Субарендатор не должен осуществлять перепланировки вверенного ему временно помещения, заниматься его реконструкцией. Но он обязан поддерживать хорошее техническое состояние объекта, обслуживать его.
Если все же перепланировка крайне необходима арендатору или субарендатору для ведения его деятельности, бизнеса, он должен спросить на нее разрешение у собственника.
И желательно, чтобы это разрешение было оформлено письменно. Капитальный ремонт проводит арендодатель, это его прямая обязанность. Даже если о капремонте в договоре аренды не упоминается, его необходимость подразумевается сама собой. Когда владелец нежилого помещения решить приступить к ремонтным работам, он предварительно оповещает об этом лицо, использующее площади.
Если под найм запланирован договором более чем на 12 месяцев, нужно обязательно зарегистрировать сделку в Росреестре. Заявление на регистрацию направляется вместе с некоторыми документами:
- Нужны документы на сам объект, сдаваемый в найм и под найм. К ним относится кадастровая выписка и паспорт, свидетельство по праву собственности.
- 2 экземпляра договора по субаренде.
- Для физических лиц – паспорт, для юридических – учредительные документы.
- Важно также приложить к документам и письменно оформленное согласие владельца на возможную субаренду. Но передача помещения от арендатора третьему лицу может быть разрешена договором аренды, в таком случае согласие от владельца не требуется.
В некоторых случаях требуются и другие документы, к этому следует быть готовым.
Договор субаренды нежилого помещения
Договор субаренды нежилого помещения
[указать место заключения договора] [число, месяц, год]
[полное наименование организации, предприятия с указанием организационно-правовой формы], в лице [должность, Ф. И. О. руководителя организации, предприятия], действующего на основании [наименование документа, подтверждающего полномочия], именуемое в дальнейшем “Арендатор”, с одной стороны, и [полное наименование организации, предприятия с указанием организационно-правовой формы], в лице [должность, Ф. И. О. руководителя организации, предприятия], действующего на основании [наименование документа, подтверждающего полномочия], именуемое в дальнейшем “Субарендатор”, с другой стороны, именуемые в дальнейшем “стороны”, заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. Предмет договора. Общие положения
1.1. Арендатор с предварительного письменного согласия [указать краткое наименование собственника нежилого помещения] (Приложение N 4) согласно п. [вписать нужное] Договора аренды нежилого помещения от [число, месяц, год] передает, а Субарендатор принимает в субаренду нежилое помещение: [указать наименование или номер нежилого помещения в соответствии с экспликацией технического паспорта], площадью цифрами и прописью кв.м, расположенное на [указать этаж] этаже [указать характеристику здания в соответствии с техническим паспортом например, административное и т. д.] здания общей площадью [цифрами и прописью] кв.м, расположенного по адресу: [вписать нужное], кадастровый N [вписать нужное] по Акту приема-передачи, являющемуся приложением и неотъемлемой частью настоящего договора.
Площадь нежилого помещения, предоставляемого в субаренду, его расположение (местонахождение) в составе нежилых помещений, принадлежащих на праве собственности [краткое наименование общества собственника], определяются согласно экспликации и поэтажного плана технического паспорта (Инв. N [вписать нужное]), выданного [наименование организации, осуществляющей техническую инвентаризацию недвижимости] по состоянию на [число, месяц, год] с изменениями по состоянию на [число, месяц, год].
Площадь арендуемого нежилого помещения отмечена на плане красным цветом.
Экспликация и поэтажный план технического паспорта является приложениями и неотъемлемыми частями настоящего договора.
1.2. [указать характеристику здания, в соответствии с техпаспортом, например, административное] здание общей площадью [цифрами и прописью] кв.м, расположенное по адресу: [вписать нужное], кадастровый N [вписать нужное] принадлежит [указать краткое наименование собственника] на праве собственности на основании [указать наименование правоустанавливающих документов, орган, их выдавший или утвердивший, дату выдачи документов]. Право собственности [указать полное наименование Арендатора] на [вписать нужное] здание общей площадью [указать цифрами и прописью] кв.м зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним [число, месяц, год] за N регистрации [вписать нужное] согласно Свидетельству о государственной регистрации права серии [вписать нужное] N [вписать нужное], выданному [вписать нужное] [число, месяц, год].
1.3. Нежилое помещение [указать наименование или номер нежилого помещения в соответствии с экспликацией технического паспорта], площадью [цифрами и прописью] кв.м расположенное на [вписать нужное] этаже [указать характеристику здания в соответствии с техническим паспортом например, административное и т.д.] здания общей площадью [цифрами и прописью] кв.м, расположенного по адресу: [вписать нужное], кадастровый N [вписать нужное] передано в аренду Арендатору на основании Договора аренды нежилого помещения, заключенного между [краткое наименование собственника] и [краткое наименование Арендатора] [число, месяц, год] согласно Акту приема-передачи нежилого помещения от [число, месяц, год]. Договор аренды нежилого помещения от [число, месяц, год] зарегистрирован [указать наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним] в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним [число, месяц, год] за рег. N [вписать нужное].
1.4. Указанное в пункте 1.1. настоящего договора недвижимое имущество будет использоваться Субарендатором для [указать целевое назначение арендуемого недвижимого имущества, например, для размещения офиса и т.д.].
Права и обязанности субарендатора и арендатора
Данная часть документа представляет собой довольно емкое описание тех норм и правил, которые должна соблюдать каждая сторона-участник. Кроме того, подробно расписано, какие именно права и что непосредственно разрешено делать, как арендатору, так и субарендатору.
После этой части следует расчет платежей по договору. Здесь же указывается, что необходимо подписывать акт приема-передачи объекта сделки.
Далее в договоре представлено описание ответственности, что возникает перед каждой стороной, если она не выполняет свои обязанности. Также в документе отдельными пунктами прописывается непосредственно срок его действия. А еще что необходимо предпринимать и какие вообще учитываются форс-мажорные обстоятельства.
После этого в документе отражен такой раздел, как расторжение договора, где расписано, при каких обстоятельствах, возможно, совершить подобное действие.
Помимо этого, договор имеет заключительные положения.
В итоге, от каждой стороны требуется указать все имеющиеся юридические адреса участников, их реквизиты и расчетные счета в банковских организациях. И, безусловно, поставить подписи ответственных лиц.
Особенности субаренды
Она представляет собой повторную сдачу объекта нежилой недвижимости в пользование третьему лицу. Такое помещение может передаваться только с согласия владельца. Эта процедура допускается как с жилым, так и с нежилым объектом. Но она чаще всего применяется в последнем случае.
Зачастую арендаторы прибегают к данной процедуре, заключив соглашение об аренде по выгодной цене. Затем они ищут субарендаторов, которые снимут помещение по более высокой стоимости. А разница в цене становится для них дополнительным доходом.
Возможность субаренды регулируется п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса. В соответствии с данной статьей, арендатор может поступить с арендуемым объектом одним из нижеперечисленных способов:
- сдать помещение частично или полностью, заключив договор субаренды;
- передать помещение в безвозмездное пользование;
- передать право аренды физическому лицу или другой организации.
У арендатора есть право сдать помещение полностью или только его часть, выделив площадь для субарендатора. Это характерно для офисных или торговых помещений, когда помещение является слишком большим и не задействуется в полной мере.
Субаренда нежилого помещения
К нежилым объектам, которые можно сдавать в субаренду, относятся:
- склады;
- гаражи;
- цеха;
- офисы;
- залы и т.д.
Субаренда нежилого строения или его части возможна только с согласия собственника данного помещения.
Сделка может быть признана неправомерной, если состоялась только с участием арендатора и третьего лица, но без информирования собственника.
Ранее для лиц, которые заключили договоры субаренды до 2012 г., налогообложение было упрощенным. Теперь система налогообложения для них общая.
Для данного вида деятельности предусмотрен отдельный код из общероссийского классификатора видов экономической деятельности (ОКВЭД 2) — 68.20.2.
Вот как на деле может выглядеть субаренда. Составляется договор, по которому помещение или его часть сдается повторно за деньги. Сначала партнер может арендовать у собственника объект или его часть, а затем провести сделку с другим физическим или юрлицом, сдав нежилое помещение за более крупную сумму. Но при этом обязательно нужно согласие владельца.
Вот какими полномочиями наделен арендатор:
- передать нежилое помещение в безвозмездное пользование;
- сдать объект полностью или частично в субаренду;
- передать или продать третьему лицу свои права.
Образец договора субаренды нежилого помещения 2019 года между ИП, ООО, физическими лицами
Договорные отношения между двумя и более лицами по аренде и субаренде нежилых помещений могут иметь много тонкостей и нюансов. Поэтому предварительно необходимо изучить условия договора и знать моменты, которые могут стать опасными для каждой из сторон.
С примерами договора субаренды нежилого помещения, можете ознакомиться ниже.
Субаренда — переуступка аренды третьему лицу с согласия собственника нежилого помещения.
При этом арендатор вправе сдать в субаренду только часть занимаемых площадей. Такой вариант зачастую используют предприниматели, которые взяли у собственника довольно большое помещение по фиксированной невысокой стоимости и распределили на несколько площадей под аренду. Тогда арендатор вправе, заключить договор субаренды и получать за это материальную выгоду.