Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «НДФЛ с наследства при продаже квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При покупке жилья на вторичном рынке право собственности возникает сразу. С новостройками дело обстоит иначе — сначала покупатель подписывает ДДУ, затем ждет сдачи дома в эксплуатацию, затем получает ключи… Раньше срок владения новостройкой отсчитывался с момента регистрации права собственности, то есть после получения ключей. Теперь право собственности у дольщиков возникает с момента полной оплаты ДДУ.
Ограничения по зарплате
Налоговый вычет — это сумма возврата уплаченного вами НДФЛ, которую работодатель автоматически вычитает и переводит в налоговую.
Например, вы решили получить возврат процентов по ипотеке за прошлый год. В итоге вам вернут сумму, которая будет положена из расчета 13% от суммы выплаченных процентов банку за указанный период, но не более суммы уплаченных налогов в указанном году.
Пример: ваш годовой доход до налогообложения составил 720 000 рублей (зарплата — в среднем по 60 000 в месяц). С этой суммы вы заплатили НДФЛ 13% в размере 93 600 рублей. Соответственно, в 2022 году вы сможете получить вычет до 93 600 рублей.
Узнать, какая сумма вам полагается за определенный год, можно из справки 2-НДФЛ, которая по вашему запросу предоставляется работодателем в любой момент.
Можно ли продать квартиру, полученную по наследству?
Гражданин, вступивший в наследство, получает право собственности на свое имущество. Оно предоставляет ему не только право владения и пользования, но и право распоряжения имуществом. Владелец унаследованной квартиры может ее подарить, сдать под наем, в аренду, по договору безвозмездного пользования. Он может и продать квартиру после ее перехода по наследству. Законодательство никак его в этом не ограничивает.
Несмотря на то, что принятие наследства может быть осуществлено раньше, чем наследник обратиться к нотариусу, распорядиться имуществом он не может до момента, пока его право собственности не будет зарегистрировано в Росреестре. А для этого придется получать свидетельство у нотариуса.
Можно обратиться в Росреестр сразу после получения свидетельства либо дождаться, пока на квартиру не найдется покупатель. В последнем случае допускается фактически одновременное проведение сразу двух сделок:
- Сначала продавец регистрирует свое право собственности.
- Сразу после этого стороны подписывают договор и регистрируют сделку.
Прежде чем продать унаследованную квартиру, следует получить выписку из ЕГРН с указанием права собственности продавца. После того, как право собственности зарегистрировано, можно сразу продать квартиру. Искать покупателя можно и раньше, но осуществить сделку до оформления права собственности не получится.
Претенденты на послабления
Действующий НК закрепляет следующее правило — ИНВ полагается только субъектам, к которым применяется ставка в 13%. Если на момент подписания и регистрации договоренности персона владела статусом нерезидента, нужно уплатить 30% цены имущества в качестве госпошлины. При таких раскладах претендовать на финансовую скидку не позволено.
Важно! Резидентом считается физическое лицо, непрерывно находящееся на территории России не менее 183 календарных дней в течение одного года.
Вычет предоставляется один раз на один объект. Однако совладельцы наследственной массы вправе при отчуждении общей собственности использовать скидку на каждого субъекта. Для этого нужно, чтобы каждый владелец оформил отдельное соглашение купли-продажи своей доли. Если квартира принадлежит 2 членам семейства, уменьшить налоговую базу можно на 2 млн. рублей.
Когда необходимо подавать налоговую декларацию при получении наследства
Во многих случаях обратившись в юридическую консультацию с вопросом: нужно ли подавать декларацию при получении наследства, наследники недвижимого имущества получают разъяснение о том, что делать это не обязательно. Дело в том, что начиная с начала 2006 года налог на наследуемое имущество уплачивать не нужно. Естественно, что и налоговую декларацию в этом случае не подают. При этом стоит отметить, что любая недвижимость, полученная в наследство, должна быть оформлена соответствующим образом, в том числе она должна пройти процедуру государственной регистрации прав на неё.
Кроме того, существуют некоторые виды наследства, которые всё-таки налогом облагаются. Так подобный налог платится с:
- с платы за изобретение;
- дохода от создания промышленного образца;
- доход за написание литературного произведения.
Для наследников доли в квартире
Действует то же самое правило, по которому при продаже комнаты или доли, собственник должен оплатить НДФЛ. Как правило, долю с выделением ее в денежном эквиваленте гораздо проще продать, чем просто 1/3 квартиры, поскольку это влечет за собой расходы на оценку, нотариуса и т.д.
Перед продажей доли ее собственник должен в письменном виде уведомить всех остальных совладельцев о своем намерении. Им дается 30 дней на изъявление воли: отказ нужно оформить в письменной форме. Если по истечении этого срока реакции не последовало, можно продавать и в будущем не бояться претензий со стороны других лиц.
Наследники также вправе выкупать доли друг у друга, в этом случае тоже лучше подождать 3 года до совершения сделки. Потому что не играет роли степень родства, налог придется платить обязательно тому, кто продает (получает денежную прибыль).
Не стоит забывать, что вместе с наследством к человеку переходят долговые обязательства данного жилья: ипотека, кредит, долги за коммунальные услуги. Автоматически все это ложится на нового владельца, и если человеку невыгодно владеть квартирой, ему проще не ждать и продать ее, заплатив те самые 13% государству.
Отвечает юрисконсульт ООО «Центр правового обслуживания» Седа Топлакалцян:
После продажи своей недвижимости гражданин должен заплатить государству налог в установленном размере. Это правило распространяется на всех лиц и на любую недвижимость. Налог при отчуждении унаследованной квартиры необходимо уплатить, если недвижимость находится в собственности продавца менее трех лет. Если же квартира принадлежит продавцу более указанного срока, гражданин освобождается от уплаты налога, такой порядок установлен ст. 217, 217.1 НК РФ. При этом стоит помнить, что в случае унаследованной жилплощади трехлетний срок будет высчитываться не с момента регистрации права на недвижимость, а с даты смерти наследодателя. В рассматриваемом случае квартира стала собственностью продавца только в 2020 году, поэтому при ее продаже налог необходимо заплатить.
Правила получения имущественных вычетов регламентированы нормами НК РФ – вычетом может воспользоваться любой продавец недвижимости, не освобожденный от налогообложения. Условия освобождения от уплаты налога, и, соответственно, от необходимости обращаться за предоставлением вычета, существенно изменились с начала 2016 года:
- для объектов, приобретенных до 1 января 2016 г., владение недвижимостью в течение трех и более лет является основанием для полного освобождения от уплаты НДФЛ (в это случае не требуется даже представлять декларационный бланк 3-НДФЛ);
- три года владения недвижимостью, приобретенной с указанной выше даты, дают право не платить НДФЛ при продаже в следующих случаях – если жилье было получено по наследству, дарению, договору ренты, либо по приватизационной сделке;
- пять лет владения объектом, приобретенным после января 2016 года, при любых обстоятельствах позволяют избежать уплаты налога.
Таким образом, если недвижимость находилась в собственности менее трех или пяти лет, в зависимости от перечисленных условий, закон обязывает рассчитать и уплатить НДФЛ по ставке 13%. Именно в таких ситуациях обращение за имущественным вычетом позволяет существенно снизить размер налога или полностью освободиться от его уплаты.
При стандартных условиях доход, полученный от продажи недвижимых объектов, облагается по ставке 13%. Под доходом понимается разница между покупкой и продажей квартиры, либо цена проданного объекта, ранее приобретенного по безвозмездным сделкам.
Если цена продажи не превышает стоимость приобретения квартиры, налог не уплачивается. Однако должностные лица ФНС вправе проверить обоснованность цены, указанной в договоре, для выявления возможных случаев занижения стоимости.
Для определения реальности цены, указанной сторонами в договоре, используется показатель кадастровой стоимости недвижимости. Если доход от продажи не превышает 70% от указанного стоимостного показателя, налоговые органы будут использовать не договорную цену, а формулу:
Д = КС х 0.7, где:
- Д – налогооблагаемый доход продавца;
- КС – показатель кадастровой стоимости квартиры, утвержденный на 1 января года, в котором совершалась сделка;
- 0.7 – значение 70% от кадастровой стоимости.
Чтобы воспользоваться правом на имущественный вычет при продаже квартиры, необходимо соблюдать следующий алгоритм действий:
- по окончании календарного года, в котором состоялась сделка, нужно заполнить декларационный бланк по форме 3-НДФЛ;
- необходимо подготовить документы, подтверждающие совершение сделки – договор купли-продажи, передаточный акт, выписку из госреестра ЕГРН;
- собираются документы, подтверждающие получение дохода от продажи квартиры – расписка, платежное поручение, выписка с банковского счета и т.д.;
- если для уменьшения налога используется подтверждение затрат на приобретение квартиры, нудно подготовить следующие документы – договор купли-продажи, расписка или платежное поручение о передаче средств, выписка из ЕГРН или свидетельство о праве;
- все перечисленные документы представляются в инспекцию ФНС в срок до 30 апреля;
- не позднее 25 июля уплачивается сумма налога, рассчитанного с учетом имущественного вычета.
Сумма фактически полученных средств от покупателя должна соответствовать цене квартиры, указанной в договоре.
Ключевое значение для получения вычета имеет правильность заполнения декларации 3-НДФЛ. Если возникают сложности при расчете суммы вычета или налога, целесообразно заранее проконсультироваться у профессионального юриста или обратиться за помощью к сотрудникам ИФНС. В итоговом комплекте документов, направляемом в ИФНС, должны быть следующие бланки и формы:
- декларационный бланк 3-НДФЛ;
- договор купли-продажи, передаточный акт;
- документы, подтверждающие получение денежных средств по сделке – расписки, выписки по счетам, платежные поручения и т.д.;
- общегражданский паспорт налогоплательщика.
Вычеты на квартиру, полученную в наследство
Продажа объекта недвижимости, полученного в наследства, возможна только при вступлении наследника в права собственности. Законодательство страны исключает обложение дохода, полученного в порядке наследования. Однако другие операции с объектом от налогового бремени не освобождаются.
При реализации квартиры наследник обязан оплатить НДФЛ. Налогооблагаемая база исчисляется инспекцией самостоятельно, по результатам инвентаризационной оценки имущества на начало календарного года.
Ставка НДФЛ при реализации наследуемой квартиры составляет 13%. Налоговый вычет при продаже квартиры, полученной по наследству, зависит от срока владения ней. Он определяется датой смерти наследодателя. Варианты оплаты налога ничем не отличаются от рассмотренных выше.
Не зависимо от срока владения квартирой от налогов освобождаются:
- пенсионеры;
- инвалиды;
- инвалиды детства.
Налоги с продажи унаследованной квартиры
Принимая решение продать жилую недвижимость, наследники часто интересуются, нужно ли платить налоги при продаже наследственной квартиры, ведь полученные от сделки деньги – это не только наследство, но еще и доход.
С этой логикой сложно поспорить: действительно, средства, полученные от реализации недвижимости, независимо от того, на основании чего она была приобретена ранее, признаются налоговым законодательством в качестве дохода, с которого необходимо заплатить НДФЛ.
Однако законодатель предусмотрел некоторые особенности:
- Так, ответ на вопрос, платится ли налог с продажи недвижимости, полученной по наследству, согласно ст. ст. 217 и 217.1 Налогового кодекса РФ, зависит от срока, на протяжении которого унаследованная квартира является собственностью продавца. Если такой срок составляет три и более года, продавец от налога освобождается, если меньше – обязан его уплатить.
- В случае обязательной уплаты налога продавец, согласно ч. 2 ст. 220 НК РФ, получает право на налоговый вычет в размере 1 млн рублей.
- Закон запрещает занижать реальную стоимость квартиры в договоре при ее продаже. Начиная с 2016 года указанная в договоре цена проверяется путем сравнения ее с кадастровой стоимостью – той, которая максимально приближена к рыночной. Если указанная в договоре сумма будет меньше, чем 70% от кадастровой стоимости, ФНС доначислит сумму, подлежащую уплате.
Но это еще далеко не все – процесс уплаты налога сопряжен со множеством специфических вопросов, на которых мы предлагаем остановиться подробнее.
Когда можно продать унаследованную квартиру
По закону, наследник становится собственником со дня смерти наследодателя. Несмотря на то, что он еще не до конца оформил наследство, не зарегистрировал свое право в Росреестре, преемник все равно собственник. Поэтому налоги за коммуналку и другие платежи будут спрашивать с него.
Фактически распоряжаться недвижимостью с правом ее продажи, новоявленный хозяин сможет после оформления своего титула собственника по всем правилам.
В противном случае регистрационные органы не проведут сделку и даже не примут документы. В соответствии с законодательством 2023 года, будет считаться, что наследник неуполномоченный продавец.
В случае, когда объекты недвижимости находятся под залогом, он тоже переходит преемнику, при этом пока залогодержатель не даст письменное согласие на продажу квартиры, действия продавца будут незаконны.
Чтобы уменьшить налог, надо использовать вычеты
Когда нужно продать недвижимость или движимое имущество, а минимальный срок владения еще не прошел, уменьшить налог, который вы должны при этом заплатить, можно с помощью вычетов.
Если вы купили что-то и продаете раньше минимального срока владения, вы можете уменьшить налогооблагаемую базу на фактические расходы при покупке. Для этого надо иметь подтверждающие документы — договор купли-продажи, платежные документы. Но в случае с подарками и наследством вычет в сумме фактических расходов на покупку имущества применить не получится. Расходов на покупку нет — подарки и наследство достаются даром.
Остаются стандартные вычеты: при продаже дома, квартиры, земельного участка можно применить вычет в 1 млн рублей, при продаже другого имущества (гаражей, автомобилей) — вычет в 250 тысяч рублей. Иногда это несправедливо мало. Поэтому недавно в Налоговый кодекс ввели дополнительные вычеты, которые могут существенно облегчить жизнь людям, продающим наследство или подарок раньше минимального срока.
Отвечает юрисконсульт ООО «Центр правового обслуживания» Седа Топлакалцян:
После продажи своей недвижимости гражданин должен заплатить государству налог в установленном размере. Это правило распространяется на всех лиц и на любую недвижимость. Налог при отчуждении унаследованной квартиры необходимо уплатить, если недвижимость находится в собственности продавца менее трех лет. Если же квартира принадлежит продавцу более указанного срока, гражданин освобождается от уплаты налога, такой порядок установлен ст. 217, 217.1 НК РФ. При этом стоит помнить, что в случае унаследованной жилплощади трехлетний срок будет высчитываться не с момента регистрации права на недвижимость, а с даты смерти наследодателя. В рассматриваемом случае квартира стала собственностью продавца только в 2018 году, поэтому при ее продаже налог необходимо заплатить.
В случае продажи принятой в наследство жилплощади налог уплачивается в размере 13% от полученного дохода. Следовательно, сумма выплаты зависит от стоимости, за которую недвижимость будет продана.