Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Особенности сделок с коммерческой недвижимостью». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Формулы расчета платы за тепловую энергию установлены п. 42 Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» (вместе с «Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов»). В соответствии с эти документом, плата зависит от наличия или отсутствия индивидуальных приборов учета. Вид помещения не влияет на выбор тарифа для расчета стоимости тепловой энергии. Начисление на 100% незаконно.
Тариф за эксплуатационные действия, а также размер платы для собственников ИП, физических и юридических лиц
Тариф на эксплуатационные услуги для владельцев нежилых помещений определяется договором, заключенным собственником недвижимости с УО дома. Он может отличаться от тарифа для жильцов МКД в случаях, когда в нежилом помещении ведется коммерческая деятельность.Существует расхождение в размере ставки для физических и юридических лиц, но значение имеет не правовой статус владельца помещения, а фактическое использование помещения.
В случае, если УО обнаружила, что нежилое помещение функционирует как коммерческое, она имеет право настаивать на заключении нового договора, по которому будет применен тариф для юридических лиц, соответствующий отраслевому признаку ведущейся в помещении деятельности, например:
- может требоваться вывоз мусора;
- поставки электричества;
- воды или газа в объемах;
- превышающих бытовой уровень.
Аналогично определяются и тарифы РСО. Ставки для держателей офисов или складов обычно существенно не отличается от ставок для собственников жилых квартир.
Оплата КУ владельцами нежилых помещений осуществляется по тому же принципу, что и собственниками жилых площадей. Разница заключается в отсутствии посредничества УО при расчете с РСО.
Чтобы совершить оплату, необходимо знать:
- название, адрес, ИНН, платежные реквизиты компании-поставщика услуги;
- название и объем полученных коммунальных услуг;
- контактные и личные данные плательщика (физического или юридического лица);
- платежную информацию о помещении (например, лицевой счет);
- период оплаты;
- сведения о льготах (если есть);
- сумму к оплате.
Все эти сведения содержатся в квитанциях от поставщиков услуг и ресурсов.
Выполнить обязательства по оплате услуг УО и РСО можно, используя:
- кассы любых кредитно-финансовых учреждений (банков);
- платежные терминалы;
- электронные платежные системы;
- интернет-банкинг (для держателей пластиковых банковских карт);
- отделения Почты России.
Допустимо ли изменение назначения объекта?
В п. 2 ст. №671 и п. 3 ст. №288 ГК РФ сказано, что предназначение жилых объектов заключается исключительно в проживании там людей. А если нужно использовать пространство в иных целях (к примеру, открыть офис), то сделать это можно, переведя последнее в нежилой фонд. Процесс должен проводиться в строгом соблюдении правил. Но определенные исключения тоже имеются.
Статья по теме: Как перевести жилое помещение в нежилое и зачем это нужно?В п. 2 ст. №17 ЖК РФ сообщается о том, что все же допустимо использование жилья для ведения деятельности в качестве ИП. Но важно, чтобы не попирались права остальных жильцов, соблюдались все требования.
Например, согласно п. 6,7, адвокат может оказывать юридические услуги в своем жилище или в помещении, принадлежащее кому-то из его родственников.
Но это редко бывает. Зачастую арбитражная практика не допускает применение жилого пространства не по их назначению. Иными словами, закон почти исключает варианты, когда жилые здания начинали применяться как нежилые.
Кaк paбoтaть c кoммepчecкoй нeдвижимocтью
- 3aкaжитe выпиcкy из EГPН, чтoбы ycтaнoвить влaдeльцa пoмeщeния. Ecли пoмeщeниeм влaдeeт чacтник, cдeлкa пpoвoдитcя пo cтaндapтнoмy cцeнapию.
- Ecли пpoдaвeц — opгaнизaция, ycтaнoвитe, ктo из coтpyдникoв yпoлнoмoчeн пoдпиcывaть дoгoвop кyпли-пpoдaжи, нeт ли y opгaнизaции кpyпныx дoлгoв и дpyгиx пpeтeндeнтoв нa нeдвижимocть. Для кpyпнoй cдeлки нyжнo пoлyчить paзpeшeниe нa пpoдaжy oт yчpeдитeлeй.
- 3aкaжитe oцeнoчный oтчeт, чтoбы oпpeдeлить pынoчнyю cтoимocть oбъeктa.
- Пoдгoтoвьтe нeoбxoдимыe дoкyмeнты.
- Пpoвoдитe взaимopacчeты c opгaнизaциeй тoлькo бeзнaличным cпocoбoм: co cчeтa нa cчeт или чepeз aккpeдитив.
Могут ли в нежилом здании быть жилые помещения?
В последнее время растет популярность двухуровневых квартир-студий и просторных лофтов. Планировка квартир в типовых многоэтажках, как правило, не подходит для обустройства подобных интерьеров. Под модные лофты скупаются производственные площади заброшенных фабрик и заводов. Нередко в одном таком здании соседствуют как жилые помещения, так и офисы, а также объекты инфраструктуры.
Внимание. Перевод в жилье помещения, изначально предназначенного для промышленных нужд, — дело непростое. Потребуется кардинальное переустройство, включающее проведение необходимых коммуникаций, чтобы сделать его пригодным для проживания.
К нежилому помещению, владельцы которого желают перевести его в жилой фонд, законодательство предъявляет следующие требования:
- является собственностью и на него не распространяются какие-либо права третьих лиц (аренда, залоговое имущество и т. п.);
- отвечает всем условиям для признания помещения жилым согласно ч. 4 или может быть обустроено в соответствии с этими условиями.
Нежилое помещение в многоквартирном доме — возможно ли это?
Помимо определения жилого помещения, регламентирует способы его использования. Подобные объекты недвижимости предназначены для проживания людей. Их не разрешается переоборудовать для целей промышленного производства.
Важно. Законы РФ содержат лазейку, позволяющую индивидуальным предпринимателям осуществлять профессиональную деятельность в принадлежащих им помещениях жилищного фонда.
Это становится возможным, если удается соблюсти ряд условий:
- в полной мере соблюдаются права и интересы других людей;
- технические и санитарные требования к жилым помещениям не нарушаются.
Жилые помещения как рабочие кабинеты на законном основании могут использовать, например, адвокаты. Это право им предоставляет .
Если предприниматель снимает жилье, в котором собирается вести профессиональную деятельность, то он должен получить разрешение собственника помещения, а также всех достигших 18-летнего возраста членов своей семьи. Теоретически, таким помещением может оказаться отдельный частный дом. Таким образом, жилое здание будет эксплуатироваться в целях, в которых обычно используются нежилые помещения.
Рубрика “Нежилые помещения”
Категория: Нежилые помещения
Все подробности о нежилых помещениях: определение, признаки, отличия от жилой недвижимости, виды и цели использования
С развитием рыночных отношений такое понятие, как «нежилое помещение», стало широко использоваться в совершении сделок с недвижимостью. Однако в российском законодательстве четкое определение данного понятия отсутствует. В связи с этим у граждан возникает множество трудностей и вопросов.
Особенно эта проблема волнует коммерсантов, желающих в целях бизнеса преобразовать жилую недвижимость в нежилую. Также этот вопрос часто встает перед жителями многоквартирных домов, путающих общее имущество с нежилыми помещениями, при расчете коммунальных платежей. К сожалению, путаница в понятиях жилых и нежилых помещений зачастую приводит к незаконным операциям с недвижимостью и судебным спорам.
Особенности процедуры
Если все условия, указанные выше, соблюдены, необходимо собрать пакет документов. В его состав входят:
- Поэтажный план. Он выдается в БТИ.
- Правоустанавливающий документ (свидетельство) на квартиру.
- Техпаспорт и план помещения.
- Если будет проводиться перепланировка нежилого помещения в многоквартирном доме, то предоставляется и ее план. Он должен быть утвержден уполномоченным органом, реализующим контрольные функции в сфере строительства. При этом на перепланировку необходимо получить согласие жильцов дома.
- Заявление. Оно подается в соответствующий госорган. В Москве, к примеру, им является Департамент имущества.
Документы, кроме заявления, можно подать в виде заверенных нотариусом копий. Решение принимается в течение 48 дней (рабочих). Отказ можно оспорить в суде.
Жилое строение или садовый дом в снт 2021 году
- В соответствии со статьей 14 данного закона, взносы поделят на – целевые и членские.
- Устанавливают размер взносов, периодичность оплаты сами товарищества.
- Через судебную инстанцию товарищества могут принудить выплачивать граждан, владеющих участками на территории СНТ или ОНТ, определенные взносы.
- Налог за садовый дом не будет начисляться. За домовладение, оформленное как «жилой дом» налог будет начисляться.
- Оплата взносов будет проходить безналичным способом – денежные средства будут начисляться на расчетный счет товарищества.
- Прикубанский округ Витаминкомбинат
- Западный обход
- ККБ (Краевой клинической больницы)
- МХГ (Микрохирургии глаза)
- п. Краснодарский
- п. Лорис
- п. Плодородный
- п. Российский
- п. Северный
- РИП (Завод радиоизмерительных приборов)
- Рубероидный
- СМР (Славянский)
- СХИ (Сельскохозяйственный институт)
- Энка (пос. им. Жукова)
Разница объектов: чем отличаются основные характеристики?
Для того, чтобы было легче разобраться в отличиях, представим их в виде таблицы (Таблица № 3).
| Жилая недвижимость | Нежилая недвижимость |
| Соответствие техническим и санитарным нормам для проживания (достаточная площадь, определённые санитарно-гигиенические условия, шумовые, тепловые нормы, освещенность и воздухообмен, технические и пожарные нормы). | Необходимые условия для проживания граждан частично или полностью отсутствуют. |
| Наличие коммуникаций (канализация, вентиляция, водопровод, электричество, газоснабжение). | Коммуникации частично или полностью отсутствуют. |
| Использование в коммерческих целях возможно лишь в исключительных случаях (адвокатский кабинет). | Разрешено использование в коммерческих целях. |
| Возможность регистрации граждан. | Регистрация граждан запрещена. |
Мы рассмотрели основные особенности правового статуса жилых и нежилых объектов недвижимости. Ряд вопросов и по сей день остается неурегулированным, однако законодательство в жилищной сфере является одним из самых прогрессивных и продолжает активно развиваться.
Недвижимость, как правило, делят на жилую и нежилую. К первой относятся помещения, где законно проживают люди: многоквартирные дома, общежития, частные дома. К жилому фонду также относятся и гостиницы.
Нежилая собственность чаще всего используется под коммерческие или общественные цели.
Разберем жилое и нежилое помещение или квартиру, в чём разница?
В последнее время все чаще возникает потребность изменения статуса жилой собственности в нежилое владение. Такая необходимость связана с тем, что сегодняшняя цена нежилой недвижимости гораздо выше, чем оценка жилой собственности. Стоит отметить, что сегодня многие бизнесмены покупают жилую недвижимость, а потом осуществляют перевод помещений в нежилой фонд, что позволяет получить выгоду и сэкономить деньги.
Исходя из всего вышеперечисленного, возникают многие вопросы:
- что требуется для осуществления такого процесса;
- каким образом происходит процедура;
- сколько нужно заплатить за оформление;
- насколько сделка окажется реальной.
Жилая и общая площадь квартиры: разница
Статья акутальна на: Апрель 2021 г.
Среднестатистический россиянин вряд ли знает, какие квадратные метры относятся к общей площади квартиры, а какие — к жилой.
Куда, к примеру, причисляются ванная и кухня? И как быть с балконами, лоджиями и лестницей в двухуровневой квартире? На первый взгляд, эти юридические тонкости кажутся не слишком нужными в повседневной жизни.
Однако от цифр, указанных в документах на квартиру, напрямую зависят многие статьи коммунальных расходов и рыночная стоимость жилья.
Основная терминология
Для начала надо сформулировать, как действующее законодательство определяет общую и жилую площадь квартиры. Согласно п. 5 ст. 15 Жилищного кодекса РФ общая площадь жилого помещения складывается из суммы площади всех частей такого помещения.
В эту кубатуру также включается площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд. Балконы, веранды, террасы и лоджии сюда не входят.
Понятие жилая площадь в Жилищном Кодексе как таковое не выделяется.
Однако при определении площадей жилых домов и квартир также применяется Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации (утв. приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 г. № 37).
В ней дается следующее определение.
Общая площадь квартиры образуется суммой площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, которые рассчитываются со следующими понижающими коэффициентами:
· балконы и террасы — 0,3;
· веранды и холодные кладовые — 1,0.
Под жилой площадью вышеупомянутая инструкция понимает сумму площадей всех жилых комнат квартиры. Правда, в этом документе фигурирует также понятие «площадь квартиры», которое, по сути, совпадает с определением общей площади, данным в ЖК.
Как рассчитывается площадь в новостройке
Неудивительно, что при таком обилии терминов и их трактовок, возможно возникновение спорных ситуаций. Чаще всего это происходит при покупке квартир по договору долевого строительства, при заключении которого застройщик приводит описание объекта долевого участия (квартиры), основываясь на данных проектной документации на дом.
Проектирование и строительство строящихся многоквартирных жилых зданий осуществляются на основании норм СНиП , в котором расчет площадей предлагается производить согласно Инструкции о проведении учета жилищного фонда. Она же применяется и при обмере квартиры для постановки кадастровый учет, т.
е общая площадь рассчитывается с применением понижающих коэффициентов.
Но есть один нюанс: какую цифру брать за основу при расчёте стоимости квартиры в новостройке прописывается в договоре долевого участия. Это зависит от маркетинговой политики застройщика: можно взять жилую площадь, и тогда квадратный метр будет стоить дороже.
А можно снизить стоимость «квадрата», чтобы привлечь покупателей, взяв за основу общую площадь. Однако эта дешевизна окажется мнимой, т.к. ее компенсирует больший метраж.
Так что, нужно внимательно изучить ДДУ, чтобы понять какая площадь будет учитываться при определении стоимости квартиры, иначе неправоту застройщика доказать вряд ли получится.
Предъявить претензии возможно, только если реальная площадь квартиры будет отличаться от указанной в документе, тогда дольщик имеет право потребовать вернуть деньги за недостроенные метры.
Также стоит обратить внимание на отличие лоджии и балкона. На первый взгляд эти понятия почти идентичны, однако при расчете общей площади для них применяются разные коэффициенты (0,5 — для лоджии и 0,3 — для балкона). Отличия же заключаются в следующем. Лоджия имеет боковые стены, потолок и как бы утоплена в здание, а балкон выступает за периметр дома.
На что влияет метраж квартиры
Помимо рыночной стоимости недвижимости, кубатура квартиры влияет и на размер коммунальных платежей.
Так, для определения платы за отопление согласно Правилам предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации (от 23.05.2006 г.
№ 307), учитывается общая площадь жилого помещения за исключением неотапливаемых помещений (холодных лоджий, балконов, кладовых и т.п.).
При отсутствии счетчиков такая же система действует и при начислении платы за горячее и холодное водоснабжение.
Общедомовые нужды также косвенно связаны с количеством метров общей площади, находящихся в собственности каждого жильца. Каждый собственник жилья платит за ОДН пропорционально метражу принадлежащей ему недвижимости.
Так что существующие нормы закона могут стать причиной увеличения коммунальных расходов.
А поскольку итоговая сумма зачастую оказывается весьма солидной, владельцы квартир имеют право знать, за какую площадь им придется платить.
Кто может быть владельцем?
У каждого построенного объекта по законодательству Российской Федерации должен быть собственник. В многоквартирном доме существуют 3 вида объектов:
- жилое помещение;
- нежилое;
- помещения общей собственности.
Люди часто путают эти понятия. Согласно Постановлению Правительства РФ от 06.12.2011 № 354, нежилое помещение в многоквартирном доме – это помещение, не являющееся жилым (квартирой) и общим имуществом собственников помещений. В многоквартирном доме это:
- подъезды;
- чердаки;
- лестничные пролеты;
- лифты;
- подвалы и прочее.
Справка. Министерство регионального развития в письме от 22.11.2012 № 29433-ВК/19 предоставляет список помещений общего пользования.
Сегодня уже не считается редкостью открытие бутика, салона красоты или другой коммерческой организации на цокольном этаже многоэтажного жилого комплекса. Особенно это явление характерно для крупных городов.
Проект электроснабжения нежилого помещения
При необходимости собственнику придется заказать проект электроснабжения нежилого помещения в жилом доме.
Специализированная организация, имеющая лицензию на этот вид проектных работ, изготовит проект, для чего нужны будут чертежи поэтажных планов МКД с экспликацией помещений, а также правоустанавливающие бумаги.
Нельзя обойтись и без проекта электроснабжения самого МКД.
Специалист-электрик должен будет выехать на место и воочию уточнить ситуацию, сделать необходимые замеры. Проект электроснабжения нужно будет согласовать с энергетиком УК, а также с предприятием, курирующим эксплуатацию электросетей.
Проект должен содержать графическую часть и пояснительную записку, а также спецификации кабельной продукции и электрооборудования, приборов.
Монтажные работы также могут быть поручены только специализированной компании, имеющей разрешительные документы, в том числе и допуски к работе с электрооборудованием.
Выполненные работы должна принять комиссия, в составе которой – представители электросбыта, УК, инспектора службы энергонадзора. Перед предъявлением объекта комиссии нужно будет провести ряд лабораторных исследований смонтированных сетей.
Результат работы комиссии – акт приемки сетей электроснабжения в эксплуатацию.
Кaк нe пepeплaтить пpи пoкyпкe жилья
3apaнee пpoaнaлизиpyйтe cитyaцию. Пepeд зaключeниe дoгoвopa кyпли-пpoдaжи пoинтepecyйтecь y пpoдaвцa — вxoдят ли пpиcтpoйки в oбщий paзмep квapтиpы и пo кaкoмy пpинципy. 3aчacтyю нeдoбpocoвecтный пpoдaвeц yвильнeт oт пpямoгo oтвeтa. Cтaндapтнaя oтгoвopкa — нeвoзмoжнocть пpoвecти oкoнчaтeльный pacчeт цeны жилья нa дaнный мoмeнт из-зa вeдyщeгocя cтpoитeльcтвa. Oн мoжeт ccылaтьcя нa oтcyтcтвиe тexничecкoй дoкyмeнтaции нa oбъeкт, нo этo нe тaк.
Изyчитe зaключeния БTИ. Пocлe пocтpoйки дoмa, гocyдapcтвeннaя кoмиccия пpинимaeт гoтoвый oбъeкт. Чтoбы cдaть oбъeкт, зacтpoйщик дoлжeн знaть тoчнoe кoличecтвo квaдpaтныx мeтpoв зacтpoйки. Cпeциaлиcты мecтнoгo БTИ пoмoгaют в pacчeтax и фикcиpyют иx в дoкyмeнтax co cвoдными тaблицaми дaнныx. Дaнныe paздeлeны пo кaтeгopиям, включaя нeoтaпливaeмыe пoмeщeния. 3aтeм coтpyдники БTИ выдaют cпpaвки нa oтдeльныe квapтиpы c oбязaтeльным пpимeнeниeм кoэффициeнтa пoнижeния.
Eщe paз пepeгoвopитe c зacтpoйщикoм. Пocлe экcпepтизы, зaмepoв и пoлyчeния cпpaвки зacтpoйщик мoжeт нaзвaть тoчнyю пpoдaжнyю cтoимocть кaждoй квapтиpы. Ecли oн oткaзывaeтcя yчитывaть в pacчeтax пoнижaющий мнoжитeль, oбpaщaйтecь зa пoддepжкoй в cyдeбныe opгaны. B cлyчae вaшeй пpaвoты cтoимocть жилья cнизят.
|
Жилое и нежилое помещение: разница и возможности каждого
Нужно учитывать, что по условиям ЖК Украины, статьи 17, бизнес деятельность в жилом помещении допустима только в том случае, когда соблюдены условия:
- Местные жители не будут испытывать дискомфорт от вашей коммерческой деятельности.
- Дом, где располагается жилье, не относится в ветхому фонду, а значит не планируется его снос в ближайшее время.
- Предприниматель прописан на площади, где ведет коммерческую деятельность.
То есть бизнесмен может спокойно жить в квартире, оплачивать все коммунальные услуги по доступной цене, в сравнении с нежилым фондом, стабильно получая прибыль. Тем не менее, разбираясь, что такое жилые и нежилые помещения, многие руководители все же изменяют статус жилья на коммерческий, поскольку здесь есть существенный плюс. Например, квартира в нежилом фонде становится дороже, если будет выставлена на продажу. Тем, кто рассматривает жилой и нежилой фонд, юристы также рекомендуют учитывать:
- Насколько популярной является недвижимость и можно ли её быстро продать.
- Порядок оформления документов на объект, так как он может занять длительное время.
- Простой помещения не освобождает от уплаты коммунальных услуг, которые для нежилого фонда примерно в 2 раза выше. Плюс придется платить ежегодный налог на недвижимость в зависимости остаточной стоимости помещения, точный процент определяется местными органами власти.