Претензия к Застройщику по недостаткам

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Претензия к Застройщику по недостаткам». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Существует несколько способов направления претензии застройщику. Проще всего передать документ под роспись уполномоченному лицу в офисе застройщика. Также можно использовать электронную форму обращения, если таковая имеется на официальном сайте девелопера, или послать письмо электронной почтой. Однако самым надежным способом остается почтовое отправление, поэтому рекомендуется использовать именно его.

Срок удовлетворения претензии по закону

В какой срок будут устранены все дефекты, зависит от того, что вы напишете в письме. 20-дневный срок выполнения требований дольщика о возврате денег установлен на законодательном уровне.

Так происходит в том случае, если дольщик отказался от исполнения договора по следующим причинам:

• застройщик не выполнил обязательства по передаче жилого помещения в срок в течение 2-х месяцев;
• недостатки, выявленные после передачи квартиры, не были устранены на условиях, прописанных в договоре (бесплатно, в разумные сроки, со снижением стоимости квартиры, с возмещением расходов дольщика);
• качество квартиры не соответствует условиям договора;
• строительная компания не уведомила дольщика в установленный срок о прекращении договора поручительства;
• прочие ситуации.

10-дневный срок возврата денег строительной компанией установлен в случае расторжения ДДУ по требованию дольщика (решение принято в судебном порядке) по таким причинам:

• стройка временно или полностью заморожена, дольщик понял, что объект не будет сдан в эксплуатацию вовремя;
• в процессе строительства были внесены изменения в проект, изменился размер строительного объекта;
• было изменено назначение нежилых помещений и общего имущества дома;
• другие причины.

Важно знать! Еще совсем недавно дольщики имели право расторгнуть договор в одностороннем порядке (без постановления суда). В этом году, с 1 января, вступили в силу изменения в закон об участии в долевом строительстве. Теперь дольщик не может самостоятельно расторгнуть договор, если строительная компания выполняет все условия договора и свои обязанности.

За что отвечает застройщик

Гарантия на новостройки по закону о долевом строительстве распространяется на инженерное и технологическое оборудование и конструктив здания.

Что входит в возможные поломки оборудования:

• сбой в работе или лопнувшие батареи
• лопнувшие водопроводные или канализационные трубы
• перепады напряжения в сети
• засоры (труб, мусоропроводов)
• поломки лифта

Какие проблемы могут возникнуть с конструктивом здания:

• грибок и плесень
• трещины фасадов, стен, потолков
• нестыковка швов
• дефекты, влияющие на функциональность стеклопакетов
• нарушенная геометрия пространства квартиры

Как составляется досудебная претензия застройщику

Жестких требований к оформлению документа закон не предъявляет. Как и при любом официальном обращении, указываются данные сторон: ФИО владельца жилья, банковские реквизиты для перечисления средств, наименование организации-застройщика, почтовые и электронные адреса, телефоны. Самое важное – четко и подробно изложить суть претензии и грамотно обосновать ее:

• указать, какое обязательство нарушил застройщик;
• привести планируемые и фактические сроки сдачи объекта, составить список недоделок;
• сослаться на нормативные акты, согласно которым компания обязана компенсировать ущерб;
• точно рассчитать размер причитающейся выплаты, если речь идет о неустойке;
• изложить требования (выплаты денег, устранения дефектов, передачи жилья);
• установить срок рассмотрения претензии застройщиком (обычно 10-20 дней);
• сообщить, что в случае игнорирования обращения будет подан иск в суд.

К документу необходимо приложить копии договора и квитанций, подтверждающих внесение дольщиком своевременной оплаты. Чем более аргументированно составлена претензия, тем серьезнее к ней отнесется застройщик. От голословных обвинений он почти наверняка отделается формальной отпиской, а при рассмотрении дела в суде заявит, что не выполнил требования из-за их необоснованности. Претензия составляется в двух экземплярах, один из которых остается у автора. Он пригодится впоследствии, если придется обращаться в суд.

Что такое гарантийный ремонт от застройщика и что он предполагает?

Квартира является технически сложным инженерным объектом, потому на нее должна распространяться гарантия. Нормативная база, предусматривающая гарантийные обязательства на недвижимость, приобретаемую по договору долевого участия, прописана в Законе №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». Согласно этому документу, сроки гарантии на квартиру предусматриваются в ДДУ и должны составлять не менее 5 лет – на конструкцию недвижимости и не менее 3лет – на техническое оборудование.

Однако по договоренности эти сроки могут быть увеличены. Кроме того, приобретение квартиры подпадает под действие закона «О защите прав потребителей», который подразумевает безвозмездное устранение выявленных недостатков производителем или продавцом (в данном случае застройщиком).

Что же представляет собой гарантийный ремонт застройщика? Если в период действия гарантийных обязательств покупатель выявит недостатки, которые стали следствием некачественного строительства, отделки, других работ и возникли по вине застройщика, он должен их устранить в разумные сроки и безвозмездно. При этом по договоренности с другой стороной возможна компенсация стоимости ремонта, проведенного силами собственника недвижимости или третьей стороной. Сроки устранения недостатков по гарантии обычно прописываются в договоре долевого участия или могут обсуждаться в каждом конкретном случае. Но владельцу квартиры следует помнить, что задержки при проведении гарантийного ремонта – такое же нарушение ДДУ, как и отказ его выполнять, а значит, может быть основанием для предъявления претензий.

Как написать претензию

Претензия по устранению недостатков не имеет унифицированной формы. Ее составляют в деловом стиле, указывая информацию, которая отражает проблему. Типовой образец выглядит следующим образом:

• в шапке отражают наименование компании, место ее нахождения, ФИО клиента, адрес регистрации (проживания), контакты;
• чуть ниже, посредине страницу пишут название документа;
• с новой строчки начинают описывать проблему, обстоятельства, предшествующие ее возникновению;
• далее перечисляем все недостатки, время их обнаружения;
• в претензию можно включить мотивирующую часть, которая отличается тем, что клиент выражает свое мнение о нарушение своих прав и подтверждает его ссылками на действующее законодательство;
• следующий пункт – требования, которые излагают максимально точно и последовательно;
• заканчивают претензию перечнем прилагаемых документов, датой и подписью.

Как написать претензию застройщику?

Действующим законодательством не установлено определенной формы требования. Но на практике уже давно сложилась определенная структура документа. Конечно же, не стоит начинать с угроз, обвинений и использования нецензурных слов. Также не надо ничего приукрашивать или писать о не существующем. Надо писать четко и по делу, без эмоциональной составляющей, с обязательной ссылкой на нормы закона.

В претензии необходимо указать:

• Данные застройщика (адрес, полное наименование);
• Сведения об отправителе (ФИО, адрес);
• Основания для написания претензии. Здесь должен быть указан договор со всеми реквизитами (дата, номер, название);
• Факты нарушения стороной договоренностей. Обязательно сослаться на пункт в договоре и на статью закона, которые нарушены;
• Какое конкретно требование Вы предъявляете. Это может быть выплата неустойки, передача квартиры. При этом обязательно указывается срок для исполнения претензии;
• Реквизиты расчетного счета. Это в том случае, если речь идет об уплате неустойки. При этом также следует расписать подробный расчет суммы или можно приложить отдельно;
• Приложение документов (если имеются);
• Подпись и дата составления

Как отправить претензию

Не менее важно правильно отправить претензию по назначению. От этого зависит ее юридическая значимость и возможность применения в качестве доказательства в суде. Кроме того, недобросовестный застройщик может воспользоваться случаем и не исполнять требования гражданина, если претензия направлена ему неофициально.

Многие заблуждаются, считая, что достаточно вручить претензионное уведомление под подпись. Такой способ предъявления претензии возможен, но содержит в себе юридические риски:

• человек, принимающий документы, может не быть уполномоченным на это или не являться работником застройщика;
• подпись о получении претензии может быть намеренно искажена;
• в расписке о приеме может не хватать даты и реквизитов всех переданных документов.

Вручение претензии под подпись легко оспорить в суде, так как данный способ не является официальным подтверждением получения корреспонденции. Самый надежный вариант — отправка почтой заказным письмом на юридический адрес застройщика с уведомлением о вручении и описью вложения. Для этого нужно:

1. Узнать действительный юридический адрес застройщика путем запроса выписки из ЕГРЮЛ.
2. Составить опись вложения в двух экземплярах, перечислив все вкладываемые в конверт документы.
3. Заполнить форму почтового уведомления.
4. Передать незапечатанный конверт с документами, описью и уведомлением работнику почтовой службы для оформления отправки заказной корреспонденции.
5. Оплатить услуги почты и сохранить оригинал квитанции с кодом отправления.

Основания предъявления претензии застройщику

Участник долевого строительства может предъявить претензию застройщику, если последний не исполняет или ненадлежащим образом исполняет свои обязательства по договору.

Наиболее часто причиной для подачи претензии становится нарушение застройщиком срока передачи объекта инвестору. Легально застройщик может изменить срок сдачи объекта, заключив с инвестором дополнительное соглашение к договору.

Не менее часто инвесторы предъявляют претензии к застройщику по качеству строительства дома и/или конкретного помещения, в том числе при несоответствии помещения условиям договора и проектной документации.

Перечень спорных вопросов является открытым, поэтому претензию можно писать в любом случае, когда застройщик нарушает условия ДДУ.

Предъявить претензию можно как до приема помещения, так и после, в процессе его эксплуатации (в течении гарантийного срока). Например, претензию застройщику по протечке кровли скорее всего придется предъявляться после принятия помещения, поскольку вряд ли получится сразу обнаружить этот недостаток.

В некоторых случаях целесообразно подавать коллективную претензию застройщику. Например, в случае массового нарушения сроков передачи помещений или обнаружения недостатков в общедомовом имуществе.

Претензия застройщику при наличии недостатков объекта строительства

После ввода дома в эксплуатацию, застройщик должен передать инвестору приобретенное им помещение. Качество этого объекта должно соответствовать условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (п. 1 ст. 7 закона № 214-ФЗ). Если при приеме помещения инвестор обнаружит какие-либо недостатки, то он вправе предъявить претензию к застройщику об устранении этих недостатков.

Обычно, инвесторы сталкиваются со следующими нарушениями:

• Наличие недоделок в самом помещении, в общедомовом имуществе (зазоры и трещины на стенах, щели в окнах и пр.);
• Несоответствие помещения условиям договора и проектной документации, например, несогласованное изменение площади помещения;
• Низкое качество работ и использованных материалов (протечка труб, неработоспособная электрика, плесень на стенах и т. д.).

Как правильно и на чье имя написать письмо

Предлагаем вам рассмотреть образец составления претензии.

Шапка документа содержит следующую информацию: полное наименование фирмы застройщика, адрес (юридический, фактический), личные данные гендиректора, личные данные, адрес и номер контактного телефона дольщика.

Это важно! Претензия направляется юридическому или физическому лицу, которое от имени застройщика подписывало договор.

Обязательно указываются реквизиты и контактные данные сторон подписания ДДУ:

• посередине документа запишите его название – «претензия»,
• дальше перечислите требования, которые вы выдвигаете к строительной фирме. Стандартные требования: искоренить недоработки, снизить стоимость соглашения в связи с недостаточным уровнем выполненных работ, возместить средства, потраченные на ликвидацию недоделок, прочее. Иногда в договоре заранее уточняется момент устранения недостатков. Если такой пункт в соглашении есть, то все требования должны основываться именно на нем,
• прежде чем описать суть претензии, запишите реквизиты договора, а также данные, внесенные при его регистрации в ЕГРН. Далее уточните адрес дома, номер квартиры, площадь и стоимость жилья,
• на следующем этапе составления претензии укажите пункты договора, в которых уточняется обязанность строительной компании предоставить дольщику качественно возведенное жилье,
• в случае обнаружения несоответствий в проектной документации, техническом и градостроительном регламенте, обязательно перечислите эти факты,
• далее переходите к непосредственному перечислению недоработок, установленных в процессе использования жилой площади. Также укажите стоимость работ по их исправлению (данные подрядчиков или результаты экспертизы),
• укажите ссылку на закон (ФЗ № 214 от 3 февраля 2006 года), в соответствии с которым дольщик имеет право требовать от строительной организации безвозмездного исправления недостатков в установленные сроки. В случае обнаружения серьезных недостатков, таких, например, как протекание крыши, указывается точный срок устранения течи,
• изложив суть претензии, сообщите о том, что в случае игнорирования данного документа и отсутствия на него ответа в течение 10 дней, вы намерены направить исковое заявление в суд. В данном случае требования будут заключаться не только в устранении недоделок, возмещении материального и морального ущерба, но и в выплате штрафа (п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей»).

В конце претензии поставьте дату ее составления, личную подпись (с расшифровкой). Обратите внимание на грамматику, орфографию, а также пунктуацию написанного вами документа. Особенно тщательно проверьте цифровые данные. Только после этого отправляйте документ застройщику.

Образец претензии застройщику о нарушении сроков сдачи дома и выплате неустойки

Весомая часть законов нашего государства нацелена на защиту прав и интересов граждан. Если говорить о сотрудничестве строительных организаций и граждан в процессе возведения жилых зданий на основании договора о долевом участии, то закон защищает самую уязвимую сторону, а именно дольщиков (Закон «Об участии в долевом строительстве» от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ).

Когда застройщик не укладывается в указанные в договоре сроки сдачи объекта и передачи квартир жильцам, в отношении него предусмотрены соответствующие санкции (ст. 6 Закона «Об участии в долевом строительстве»).

Так, в п. 2 ст. 6 говорится о том, что строительная организация, которая не успевает сдать объект в срок, обязана выплачивать дольщику неустойку за каждый день пропуска.

Но при этом у исполнителя есть возможность официально изменить сроки сдачи дома. Для этого необходимо заручится согласием всех дольщиков и внести изменения в договор (п. 3 ст. 6). К уже существующему договору составляется дополнительное соглашение. В нем уточняются новые сроки окончания строительства. Это соглашение дается на рассмотрение и подпись дольщикам. Никто не может заставить будущего владельца квартиры подписать данное соглашение.

Обратите внимание! Если вы подпишете документ, то потеряете возможность получить квартиру в установленные ранее сроки и, соответственно, не сможете требовать с застройщика выплату неустойки.

Если вы не согласитесь с новыми сроками, строительная компания должна будет выполнить принятые на себя обязательства, то есть сдать объект вовремя.

Как рассчитывается размер неустойки за невыполнение сроков строительства?

Застройщик, который не выполнил условия договора и не передал дольщику жилое помещение в установленный срок, обязан выплатить неустойку.

Размер неустойки составляет 1/300 ставки рефинансирования Центробанка России на день выполнения обязательств от цены договора за каждый просроченный день. В том случае, если дольщик – физическое лицо, сумма неустойки увеличивается вдвое.

Таким образом, для расчетов пени берутся следующие данные:

• стоимость договора (обычно, это цена квартиры),
• количество дней, которые прошли после установленного срока сдачи дома (если срок указан датой) или с последнего дня квартала, указанного в качестве крайнего срока,
• ставка рефинансирования, которая на данный момент равна 9% (с 19.06.2017 г.).

В какой срок застройщик обязан устранить недостатки

Действующим законодательством установлено, что застройщик обязан устранить допущенные недостатки в разумный срок. Что же имеет в виду законодатель, употребляя данную формулировку?

Прежде всего, необходимо уточнить, что срок для устранения нарушений устанавливается самим участником долевого строительства в претензии об устранении недостатков. При определении разумного срока необходимо исходить из того, какое время понадобится застройщику для устранения того или иного нарушения в строительстве. При этом срок не может быть чрезмерно коротким или долгим. Неспециалисту определить оптимальные сроки достаточно сложно. Для этого лучше всего воспользоваться помощью строительного эксперта.

Претензия застройщику на устранение недостатков работы: помощь юриста

Застройщик обещал готовое жилье под ключ, а вместо этого передает квартиру с кривыми стенами, битыми окнами и без сантехники? Если вы заключали со строительной компанией договор долевого участия — поздравляем: вы под надежной защитой закона № 214-ФЗ. В статье 7 этого закона сказано, что застройщик обязан передать дольщику жилье, соответствующее заключенному договору, техническим нормам и другим законным актам.

Если вы получили квартиру с недоделками, купленную по договору ЖСК (кооперативного строительства), то вы можете отстоять свои права по нормам закона «О защите прав потребителей». Первое, что нужно сделать в обоих случаях — написать застройщику претензию по недостаткам в квартире.

Несоответствие отделки квартиры

При написании претензии нужно отталкиваться от того, насколько значительна сумма ущерба. Если ваши претензии по недостаткам квартиры незначительны и немногочисленны, вам будет проще их устранить самостоятельно, чем составлять претензию, а затем с юридической помощью требовать от застройщика их устранить. К сожалению, строительные компании редко идут на уступки, даже когда их вина очевидна, и чтобы получить даже символическую сумму неустойки дольщикам приходится мобилизировать свои финансовые и юридические ресурсы. Соответственно, писать претензию к застройщику и требовать устранить недостатки разумно только при наличии существенных, неоспоримых недочётов. Ими могут быть:

• площадь квартиры меньше той, что указана в договоре;
• отсутствие подведённых коммуникаций;
• соответствие отделки квартиры с требованиями, указанными в ДДУ;
• иные недостатки, мешающие полноценному проживанию в квартире (сломанные двери, отсутствие окон и.т.д.)

Претензия к застройщику о взыскании неустойки

Кроме устранения недостатка, вы можете потребовать, чтобы была выплачена неустойка, особенно, если проблема с качеством существенна, и доставляет вам дискомфорт и неудобства. В этом случае к претензии прикладывается расчет суммы компенсации и расчетный счет, куда должно быть переведено взыскание.

Согласно ст.7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 13.07.2015) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2015), застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Вряд ли застройщик захочет решать вопрос мирно, тогда вы можете составить иск в суд, правда, гарантии, что сумма не уменьшится в ходе заседаний, никто дать не может.

Похожие записи:

• Расторжение брака: что нужно знать
• Установленные сроки прописки после выписки в 2021 году
• Порядок заключения договора ОСАГО в виде электронного документа