Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Банкротство застройщика при долевом строительстве». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Особенность банкротства застройщика состоит в его ускоренном порядке: вместо процедуры наблюдения, первого этапа банкротства, сразу вводится конкурсное производство — финальная стадия банкротства (п. 2.7 ст. 201.1 закона № 127-ФЗ).
Статья 201.2. Лица, участвующие в деле о банкротстве застройщика
1. Наряду с лицами, предусмотренными статьей 34 настоящего Федерального закона, лицами, участвующими в деле о банкротстве застройщика, признаются участники строительства, имеющие требования о передаче жилых помещений, требования о передаче машино-мест и нежилых помещений, а также уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющий контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории осуществления данного строительства, и Фонд.
2. Указанным в пункте 1 настоящей статьи органу власти и Фонду арбитражным судом направляются судебные акты, предусмотренные абзацами вторым и четвертым пункта 3 статьи 201.1 настоящего Федерального закона.
Права участников строительства
Если участнику строительства стало известно, что застройщик, с которым заключен договор, признан банкротом и в отношении него введена процедура наблюдения, финансового оздоровления, внешнего управления или конкурсного производства, он вправе заявить о своих требованиях к строительной компании в арбитражный суд. На то, чтобы заявить о своих требованиях, отводится месячный срок с момента опубликования сведений о признании компании банкротом. Участники строительства, не успевшие подать заявление в арбитражный суд и не включенные в один из двух реестров, рискуют остаться и без денег, и без квартиры. Продление этого срока рассматривается судом в каждом конкретном случае отдельно и возможно в исключительных случаях, когда доказаны объективные причины пропуска срока.
Принимать участие в деле о банкротстве наряду с должником, кредиторами, уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющий контроль и надзор в сфере саморегулируемых организаций, вправе участники строительства, а также уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющий контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории осуществления данного строительства.
Реестры требований: кто и куда?
В целях систематизации заявленных требований участника строительства к должнику-застройщику такие требования в зависимости от вида включаются в реестр требований кредиторов (типовая форма утверждена Приказом Минэкономразвития РФ от 01.09.2004 №233) или реестр требований о передаче жилых помещений (правила ведения утверждены Приказом Минэкономразвития РФ от 20.02.2012 №72).
В реестр требований жилых помещений входят участники строительства, которые хотят получить квартиру, участвуя в завершении постройки дома. В случае передачи ЖСК, состоящему из участников строительства, недостроенного здания, оно выводится из конкурсной массы, и другие кредиторы претендовать на объект уже не смогут.
Новый параграф 7 главы IX Закона о банкротстве дает защиту практически всем категориям дольщиков, которые вложили деньги в строительство квартир. Арбитражный суд вправе признать наличие требования о передаче жилого помещения не только у дольщиков, заключивших договоры по Федеральный закон №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», но и у граждан, которые внесли деньги по наиболее распространенным схемам привлечения средств в обход закона №214-ФЗ.
При этом законодатель предоставил судам право переквалифицировать различные видов «теневых договоров» в полноценные договоры, предметом которых является передача жилого помещения участнику строительства.
Для включения денежных требований в реестр требований кредиторов, необходимо расторгнуть договор с застройщиком. В этот же реестр будут включены и те участники строительства, договоры которых после рассмотрения арбитражным судом будут признаны недействительными.
Размер денежных требований к застройщику складывается из суммы, уплаченной за квартиру, и причиненного ущерба в денежном выражении. Если стоимость объекта недвижимости снизилась со временем, дольщику должны выплатить не его рыночную стоимость, а оплаченную сумму. Если наоборот, стоимость квадратных метров возросла, то участнику строительства должны компенсировать рыночную стоимость.
При осуществлении расчетов с кредиторами, требования которых включены в реестр требований кредиторов, предусмотрена очередность удовлетворения требований:
- в первую очередь производятся расчеты по требованиям граждан, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, путем капитализации соответствующих повременных платежей, компенсации морального вреда;
- во вторую очередь производятся расчеты по выплате выходных пособий и оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и по выплате вознаграждений авторам результатов интеллектуальной деятельности;
- в третью очередь производятся расчеты по денежным требованиям граждан — участников строительства;
- в четвертую очередь производятся расчеты с другими кредиторами.
ПОЗИЦИЯ «ЧИСТО ДЕНЕЖНЫХ» КРЕДИТОРОВ
О применении первичного инициирования просит конкурсный кредитор или уполномоченный орган (инспекция Федеральной налоговой службы (ФНС), подавая в суд заявление о признании должника банкротом. Если в таком заявлении есть сведения о том, что должник является застройщиком, то в определении о принятии заявления арбитражный суд указывает на необходимость применения при банкротстве должника правил §7.
Однако уполномоченный орган (ФНС) не может быть заинтересован в банкротстве должника как застройщика – у него к должнику исключительно денежные требования. То же самое можно сказать о конкурсном кредиторе – в силу самого определения это лишь тот кредитор, у которого к должнику именно денежные требования. При этом лица, имеющие к застройщику денежные требования и не имеющие к нему требований о передаче жилых помещений, совершенно не заинтересованы в банкротстве должника как застройщика. Мало того, что это усложняет и без того длительную процедуру банкротства, к тому же банкротство по правилам §7 ставит «чисто денежных» кредиторов в неравное положение по отношению к участникам строительства. Если будет введена процедура банкротства застройщика, то денежные требования конкурсных кредиторов, не являющихся участниками строительства, из третьей очереди погашения долгов, в которую они попали бы при обычном банкротстве, автоматически перемещаются в четвертую.
Таким образом, ни конкурсные кредиторы, ни уполномоченные органы не заинтересованы в том, чтобы в отношении должника была введена процедура банкротства застройщика. И напротив, участники строительства заинтересованы в банкротстве должника именно по правилам §7, поскольку в этом случае они отбрасывают всех «чисто денежных» кредиторов четвертую очередь погашения долгов.
Однако подать в суд заявление о признании должника банкротом вправе только конкурсный кредитор или уполномоченный орган, денежные требования которых к должнику подтверждены вступившим в силу решением суда. Получается, что требовать признания должника банкротом могут только те лица, которые в принципе не заинтересованы в том, чтобы должник банкротился в качестве застройщика.
При этом остается неясным, какими именно должны быть сведения о том, что должник является застройщиком, и нужно ли подтверждать их какими-либо определенными доказательствами. Иными словами, непонятно, обязан ли суд, найдя в заявлении о признании должника банкротом указание на то, что он является застройщиком, проверять соответствие этих сведений действительности.
Но чем дальше, тем страшнее. Допустим, что в отношении должника введена процедура наблюдения. Начал формироваться реестр кредиторов по обычной процедуре банкротства. Вдруг по прошествии определенного времени (но в пределах 30-дневного срока) один из конкурсных кредиторов, заявление которого о включении в реестр кредиторов принято к производству, заявил ходатайство о применении §7. Возникает вопрос: должен ли суд выносить при этом определение о
введении в отношении застройщика процедуры наблюдения? Вроде бы закон о банкротстве такого не предусматривает. Не может быть введено две процедуры наблюдения в отношении одного должника одновременно. Тогда получается, что суд ограничивается определением о применении § 7 в процедуре наблюдения, уже введенной в отношении должника.
Однако здесь снова возникает неясность. Кредитор получает статус конкурсного кредитора только с момента включения его требований в реестр. Если после этого он заявляет ходатайство о применении банкротства застройщика, то его требования к последнему должны быть включены в другой реестр – реестр требований о передаче жилого помещения. А как поступить с требованиями, уже включенными в реестр кредиторов? Ведь один и тот же кредитор не может одновременно требовать и возврата денег, уплаченных за жилое помещение, и передачи самого этого помещения.
Но если уже введено наблюдение и сформирован реестр кредиторов, то денежные требования последних, не связанные с оплатой жилых помещений, попадают в третью очередь, а если введена процедура банкротства застройщика, те же требования относятся к четвертой очереди. Получается, что реестр кредиторов должен формироваться заново.
С процессуальных позиций суд не имеет полномочий самостоятельно отменить собственные определения о включении конкурсных кредиторов в третью очередь реестра кредиторов. Закон не содержит указаний на то, может ли такое определение быть обжаловано. Поэтому следует исходить из общей нормы, согласно которой определения арбитражного суда могут быть обжалованы в апелляционном порядке не позднее чем через 14 дней со дня их принятия.
Однако вряд ли конкурсные кредиторы будут по доброй воле обращаться в апелляционную инстанцию с просьбой перевести их из третьей очереди реестра кредиторов в четвертую. Возникает процессуальный тупик.
Что дает статус «обманутого дольщика»?
Долевой участник строительства оказывается со статусом обманутого дольщика в деле о банкротстве только после внесения его фамилии в так называемый «Реестр обманутых дольщиков». Этот перечень после открытия дела о банкротстве стройподрядчика заводят местные исполнительные власти, чтобы отслеживать ситуацию с банкротством стройкомпаний в своем регионе.
Только пребывая в этом реестре, можно рассчитывать на господдержку в вопросе банкротства девелопера. Власти сами решают, как помогать. Это может быть матпомощь, субсидии на завершение стройки, либо дадут нового застройщика, который завершит строительство лучше своего предшественника, попавшего под банкротство.
Особенности процедуры банкротства застройщика
Добровольная или принудительная процедура банкротства включает в себя несколько этапов. Добровольное объявление банкротом застройщика возможно на основании соответствующего решения арбитражного суда. Обращение в суд может быть подано конкурсным кредитором, который должен предоставить информацию о банкротстве конкретной строительной организации. В случае вынесения положительного решения о признании застройщика банкротом выполняются следующие основные действия (ст. 28 Закона № 127-ФЗ):
- Назначение судебного исполняющего для организации ликвидационной комиссии.
- Передача в налоговый орган уведомления о банкротстве юридического лица по форме № Р15001.
- Передача в службу занятости сведений о сотрудниках компании-банкрота в срок за 3 месяца до ликвидации организации.
- Информирование работников об увольнении не менее чем за 2 месяца до ликвидации.
- Размещение сведений о банкротстве строительной компании в государственных печатных органах.
- Распределение имущества и средств застройщика-банкрота в соответствующем порядке, установленным законом.
- Получение подрядчиком в Федеральной налоговой службе выписку из ЕГРЮЛ, подтверждающую окончательную ликвидацию предприятия.
Последние поправки в Федеральный закон «О внесении изменений…» № 210-ФЗ от 12.07.2011 г., внесенные в Закон № 127-ФЗ, и ст. 17 и 223 АПК РФ в части установления фактов банкротства строительных организаций, устанавливают следующие особенности процедуры банкротства застройщика:
- После получения положительного решения суда о начале процедуры наблюдения, дело о банкротстве передается для рассмотрения по месту проживания большинства участников долевого строительства или по месту нахождения обанкротившегося застройщика.
- Вынесение постановления о запрете передачи земельного участка другим лицам или сдачи объекта в аренду.
- Участники долевого строительства должны быть проинформированы о начале процедуры банкротства застройщика в 5-дневный срок.
- Готовые квартиры, имеющиеся на балансе обанкротившегося должника, передаются пайщикам.
- Сумма компенсации, которую участник ДДУ желает получить от компании-банкрота, не может превышать стоимость объекта более чем на 5 %.
Банкротство строительной компании – это сигнал для граждан, вложивших свои средства в постройку, после которого им необходимо сразу заявить о своих требованиях. Изначально дольщику, необходимо попасть в реестр требований, который открывается при инициировании банкротства застройщика.
Бездействие дольщиков в данной ситуации может привести к невозможности возмещения их вкладов по договору долевого участия ДДУ.
Чтобы попасть в реестр долевой участник должен направить соответствующее заявление, к которому необходимо приложить доказательные документы (договор, счёта, накладные, квитанции, акты и т. д.). Рассмотрев обращение дольщика, суд включает его в реестр, а исполнением решения далее занимается назначенный судьёй управляющий.
Особенности процедуры
Инициатор процесса должен быть уверен, что должник является застройщиком, то есть строительной фирмой, которая привлекала финансы дольщиков.
Банкротство строительной организации имеет следующие особенности:
- процесс ликвидации может быть запущен самим застройщиком на добровольной основе или из-за его неплатёжеспособности;
- все заинтересованные лица должны быть проинформированы в течение пяти дней о начале процесса для возможности предъявления своих требований к должнику;
- с момента введения процесса наблюдения выполнение всех исполнительных документов в отношении неплательщика останавливается, а все сделки застройщик обязательно согласовывает с арбитражным управляющим;
- в процессе используются два типа реестров: от долевых участников строительства и от других кредиторов.
- согласно требованиям долевых участников, судом принимается решение о возможности передачи им недвижимости из имущества застройщика или погашения имеющейся задолженности;
- квартиры передаются пайщикам, если сумма выставленной компенсации составляет больше пяти 5 процентов от стоимости объекта.
Права участников строительства
Если участнику строительства стало известно, что застройщик, с которым заключен договор, признан банкротом и в отношении него введена процедура наблюдения, финансового оздоровления, внешнего управления или конкурсного производства, он вправе заявить о своих требованиях к строительной компании в арбитражный суд. На то, чтобы заявить о своих требованиях, отводится месячный срок с момента опубликования сведений о признании компании банкротом. Участники строительства, не успевшие подать заявление в арбитражный суд и не включенные в один из двух реестров, рискуют остаться и без денег, и без квартиры. Продление этого срока рассматривается судом в каждом конкретном случае отдельно и возможно в исключительных случаях, когда доказаны объективные причины пропуска срока.
Принимать участие в деле о банкротстве наряду с должником, кредиторами, уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющий контроль и надзор в сфере саморегулируемых организаций, вправе участники строительства, а также уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющий контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории осуществления данного строительства.
Банкротство застройщика: порядок действий
Банкротство застройщика: порядок действий процедуры имеет свои характерные особенности. Каждую из которых потребуется соблюсти в полном объёме.
229-ым Федеральным законом регламентирована процедура возбуждения исполнительного производства при признании банкротом застройщика. После того как будет рассмотрен и одобрен исполнительный лист, процедура несостоятельности будет начата сотрудником Федеральной службы судебных приставов.
Взыскатель должен подать заявление с исполнительным листом с помощью почтового сервиса или лично в отделении ФССП. Рекомендуется заранее оформить два экземпляра заявления. Первый потребуется предоставить в уполномоченный орган, а второй оставить при себе с отметкой о принятии. Постановление должно быть издано должностным лицом в течение трёх дней с момента принятия исполнительного документа.
Федеральный закон от 31.05.2001 N 73-ФЗ (ред. от 26.07.2019) «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации»
Статья 41.
Распространение действия настоящего Федерального закона на судебно-экспертную деятельность лиц, не являющихся государственными судебными экспертами.
В соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.
На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 — 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.
Реестр кредиторов и очередность
Наиболее приоритетными являются те кредиторы, которые при банкротстве застройщика требуют возвращения денежных сумм или если это банкротство угрожает жизни и здоровью человека. В данных случаях возможно возмещение либо денежного эквивалента либо жилых помещений, на которые дольщики рассчитывали в самом начале заключение договора. Однако по закону, денежная сумма, возвращенная при банкротстве не может превышать 75% от уплаченного ранее эквивалента.
Также существует несколько очередей кредиторов при банкротстве застройщика. Их реестр таков:
- К первой очереди относятся те лица, которым застройщик своими неправомерными действия устроил угрозу жизни или здоровью.
- Ко второй очереди относятся лица, которые трудились на строительном производстве у застройщика.
- К третьей очереди относятся непосредственно дольщики, также те, кто участвовал в финансовой поддержке данного застройщика — банки.
- К четвертой очереди относятся иные кредиторы, которые осуществляли финансовую помощь данному застройщику.
Чем грозит несостоятельность застройщика?
Банкротство застройщика грозит своим кредиторам и дольщикам тем, что они рискуют вообще не получить жилую недвижимость, на которую расчистить, особенно если процесс начала стройки еще не был запущен и все находится в проекте.
Информация Угрозой может являться последняя стадии процедуры банкротства – конкурсное производство, когда неизвестен адресат, который купит данную фирму. Будет ли он также продолжать строительство, или станет заниматься перепрофилированием? Предсказать невозможно, поэтому дельным советом является своевременно отслеживать все изменения на строительном рынке касательно планов выбранного застройщика.