Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Для чего нужен договор мены и как его составить». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Согласно ст. 538 Гражданского кодекса Республики Беларусь по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. При этом ГК не содержит ограничений по предмету договора. Полагаем, что понятие «товар» сравнимо с понятием «имущество (вещь, товар)», используемым при регулировании договора купли-продажи, и может включать в себя любое имущество.
- Договор мены заключается, когда два человека договариваются отдать друг другу своё имущество и получить чужое. Они не хотят переводить деньги туда-сюда, поэтому просто меняются.
- Обмен представляет собой две сделки купли-продажи каждого объекта, но в одном договоре. И правила к документу применяются те же, что и при купле-продаже.
- Если один человек ведёт себя вопреки соглашению, второй может отменить обмен и потребовать компенсацию.
- Договор можно составить в простой письменной форме. Но если не уверены в своих силах, лучше не экономить на услугах юриста или нотариуса, чтобы учесть разные нюансы.
- Убежать от налогов при обмене не получится. Действуют те же правила, что и при продаже имущества.
Требования к договору, проверяемые депозитарием
При регистрации сделки депозитарий проверяет соответствие сделки требованиям законодательства, а именно:
1. Соблюдение всех обязательных реквизитов и существенных условий договора, предусматривающего отчуждение акций:
- предмет договора (вид акций с указанием категории и типа);
- номинальная стоимость акций;
- полное наименование ЗАО;
- количество акций;
- цена одной акции;
- дата и государственный регистрационный номер выпуска акций;
- общая сумма обязательств по договору;
- порядок и форма расчетов;
- сведения об отсутствии (наличии) ограничений и запретов на совершение сделок с акциями, включая отсутствие (наличие) запрета на отчуждение акций акционерных обществ, в собственности которых находятся капитальные строения (здания, сооружения), расположенные в пунктах пропуска через Государственную границу Республики Беларусь и используемые или предназначенные для использования в качестве магазинов беспошлинной торговли, об отсутствии (наличии) обременений этих акций залогом;
- сведения о соблюдении продавцом требований законодательства и (или) устава ЗАО;
- условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ст. 24 Закона Республики Беларусь от 05.01.2015 № 231-З «О рынке ценных бумаг»).
2. Соблюдение требований устава к порядку отчуждения акций.
Цена обмениваемых товаров по договору мены
Так как согласно договору мены не происходит уплаты денег за приобретаемый товар, сторонами в договоре может не указываться цена обмениваемых товаров. В таких случаях эти товары именуются равноценными, если другое не вытекает из договора.
Сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах. Однако следует заметить, что такая доплата может быть произведена необязательно денежными средствами. Стороны вправе установить в договоре и другие варианты доплаты, другой порядок компенсации. Например, если заключен договор мены автомобиля на другое автотранспортное средство, но более дорогое, то участники сделки могут согласиться с тем, что доплата будет произведена деньгами, а могут договориться о компенсации, например, автозапчастями или каким-то иным имуществом.
Другие важные условия
Существенные условия договора мены должны в обязательном порядке включаться в это соглашение, чтобы оно обладало юридической силой. Основными являются сведения об участниках и непосредственных предметах сделки. Дополнительно к существенным условиям договора мены квартир относится:
- права сторон, которые должны быть одинаковыми, так как не допускается, чтобы ущемлялись права хотя бы одного участника;
- обязанности, заключающиеся в том, что граждане должны четко исполнять условия данного соглашения, для чего они должны произвести предпродажную подготовку, выписать из недвижимости всех людей, а также внести нужные изменения в ЕГРН;
- если одна из сторон должна доплатить определенную сумму средств второму участнику, то прописывается не только, какая именно сумма средств будет переведена, но и когда будет выполнен данный процесс, какой для этого будет использоваться способ, а также как будет фиксироваться передача денег;
- приводится ответственность сторон, поэтому если один участник получает недвижимость, не обладающую нужными параметрами по договору, то она может подать в суд на другого участника, досрочно расторгнуть соглашение или потребовать от владельца данного имущества определенную компенсацию.
Если участниками сделки являются граждане, не обладающие нужными знаниями, позволяющими грамотно составить соглашение, то целесообразно с этим вопросом обращаться к опытному юристу.
Как составить договор мены автомобиля?
Данного вида соглашения заключаются как между гражданами, так и с участием предприятий и организаций. Цены на транспортные средства могут отличаться. В этом случае владельцу более дорого автомобиля выплачивается разница в цене. В документе контрагенты отражают:
- установочные и персональные данные;
- населенный пункт и дату заключения договора;
- сведения, подтверждающие право собственности (паспорт автомобиля и регистрационное свидетельство);
- технические характеристики и номера узлов (в соответствии с правоустанавливающей документацией);
- указание на отсутствие обременений и ограничений, препятствующих совершению регистрационных действий;
- условия расторжения сделки;
- сумма разницы в цене и порядок совершения доплаты (при необходимости);
- подписи участников соглашения
Мена долей в квартире
Мена долей в квартире производится в том же порядке, как и всей квартиры целиком.
Как было отмечено ранее, правила сделок по договору мены аналогичны правилам купли-продажи. Это означает, что собственники оставшихся долей имеют преимущество на покупку доли. То есть продавец в первую очередь обязан предложить выкупить долю совладельцам квартиры. Если никто из них не захочет осуществлять выкуп, для дальнейшей продажи потребуется письменное согласие от всех совладельцев объекта недвижимости.
Еще один способ соблюсти закон — отправить всем собственникам письмо с уведомлением о намерении продать имеющуюся долю. При отсутствии ответа в течение месяца суд сочтет действия по продаже правомерными.
Если в квартире прописан несовершеннолетний, то для продажи доли дополнительно потребуется разрешение органов опеки. Чтобы сделка состоялась, потребуется доказать, что условия, в которые переезжает ребенок, лучше или как минимум не хуже нынешних. Кроме того, несовершеннолетнего обеспечивают в новой квартире такой же долей, которой он обладал в старой.
Сроки обмена по договору мены
Законодатель не устанавливает каких-то определенных сроков для обмена имуществом. В том числе такие условия отсутствуют и применимо к одномоментности передачи имущества обеими сторонами. Одна сторона может передать товар сегодня, другая через некоторое время, определенное соглашением.
Вместе с тем права стороны, передавшей имущество первой, законом защищаются.
В частности, охрана интересов такой стороны регулируется нормой 328 ГК. Эта статья описывает условия, при которых первая сторона может остановить исполнение своего обязательства или вовсе отказаться от такого исполнения, а вдобавок ко всему еще и потребовать возмещения убытков. К таким условиям относится непредставление контрагентом исполнения обязательства, а также всевозможные обстоятельства, которые могут прямо указать на факт того, что такое обязательство в срок исполнено не будет
Остались еще вопросы по бухучету и налогам? Задайте их на бухгалтерском форуме.
Одним из древнейших способов взаимодействия между людьми является обмен. Товарообмен – инструмент взаимоотношений, по которым сделка происходит по товарам без привлечения денежных средств. В соответствии с действующим законодательством договор мены – вид соглашения, по которому товары обмениваются между собой со сменой собственника (обязательное условие договоренности).
Сторонами-участниками могут выступать как физические, так и юридические лица, имеющие право собственности на этот объект. Обмен недвижимого имущества может происходить как на равноценную недвижимость, так и на другой товар.
В целом соглашение об обмене активами с переходом права собственности схоже с операцией купли-продажи, но имеет свои особенности и ограничения. Образец договора можно составить самостоятельно, основываясь на образце купли — продажи, но включив некоторые изменения.
Помимо всего прочего, преимуществом соглашения мены жилых помещений, является уменьшение спроса на жилье: граждане имеют право распоряжаться своим имуществом без наличия свободных денежных средств.
Договор мены транспортных средств
Договор мены автомобиля используется в том случае, когда:
- автовладелец не может в течение длительного времени продать транспорт;
- применяется схема trade-in — обмен старого авто на новое;
- необходимо обменять транспортные средства (одного года) без разницы во времени.
Договор мены — один из самых легких способов получить новый автомобиль. Его составление и последующая регистрация права не займут много времени, и владелец получит новый транспорт, что называется, не отходя от кассы.
Алгоритм действий следующий:
- составляется и подписывается договор мены автомобилей;
- регистрируется право собственности на транспорт в ГИБДД.
Плюсы и минусы договора мены
Специфика договора мены предусматривает как положительные, так и отрицательные стороны сделки.
К плюсам отнесем:
- нет необходимости нотариально удостоверять договор, он составляется в простой письменной форме;
- при равноценном обмене исключается необходимость передавать денежные средства или производить какие-либо расчеты;
- равноценный обмен позволяет избежать налогообложения сделки, поскольку никакая из сторон не признается выгодоприобретателем;
- в случае спора и признания сделки недействительной проще вернуться к моменту до заключения сделки. Имущество, переданное в результате обмена, просто вернется к прежним собственникам.
К отрицательным:
- при неравноценном обмене следует предусмотреть возмещение разницы в цене в рамках договора;
- получатель выгоды в результате неравноценного обмена обязан отчитаться в налоговый орган и уплатить налог;
- недвижимое имущество, полученное в результате обмена, становится совместной собственностью супругов.
К форме соглашения о мене не предъявляется особых требований. Это обычный договор купли-продажи, но со своими специфическими моментами. Потому договор мены заключается в простой письменной форме, где предметом взаимоотношений являются два объекта недвижимости, но действия с ними производятся в рамках одного документа.
Количество экземпляров равно количеству сторон договора с дополнительной копией для регистрирующего органа (Росреестра). Законодательство не требует нотариального заверения договора мены, исключение составляют случаи:
- когда собственником недвижимого имущества является несовершеннолетний или ограниченно дееспособный гражданин;
- отчуждения долей в общей собственности на недвижимый объект (за исключением отчуждения долей земельного участка и одновременного отчуждения долей всеми участниками долевой собственности).
Как заключается контракт?
Непременно при обмене квартир, домов или других дорогостоящих объектов требуется составлять контракт в письменном виде. В результате данного процесса производится обмен имущественными правами. Важно не только грамотно заключить договор мены, но и зарегистрировать переход права в Росреестре. Каждая сторона сделки после этого получит на руки выписку из ЕГРН, где указывается новый владелец конкретного имущества.
Стандартно предполагается, что на основании данного соглашения производится обмен равноценного имущества. Но на практике такие случаи встречаются достаточно редко, так как практически всегда определенный объект обладает более высокой стоимостью. При таких условиях выполняются другие виды обмена:
- с доплатой за квартиру, обладающую большей квадратурой;
- обменивается одна большая по площади квартира на две жилплощади меньшего размера, что также нередко сопровождается необходимостью внесения некоторой суммы сделки одним участником;
- с доплатой, если обменивается квартира или дом на автомобиль.
Каждый случай обладает своими нюансами и особенностями, которые оговариваются в соглашении.
Нужно ли заверять нотариально?
В законе отсутствует требование о том, что такое соглашение заверялось нотариусом. Поэтому сами стороны могут принять решение о необходимости обращения к данному специалисту.
К плюсам использования услуг нотариуса относится то, что оба участника могут быть уверены, что в соглашении содержатся действительно нужные и актуальные сведения. Также гарантируется юридическая чистота такой сделки. В нотариальной конторе обязательно будет храниться экземпляр договора, который при необходимости можно восстановить.
Но при обращении к нотариусу надо подготовиться к достаточно высоким тратам, причем размер платы полностью зависит от того, какова стоимость объектов договора. Поэтому дополнительно придется потратить средства на оценку недвижимости или другого предмета.
Ситуация, в которой применим Договор:
Договор мены применяется в ситуациях, когда лицо не имеет достаточных средств для приобретения нужного имущества с помощью договора купли-продажи, но при этом имеет в собственности имуществом, равноценным либо неравноценным, в котором заинтересована другая сторона. Поэтому с юридической точки зрения в ряде ситуаций мена более удобна, чем купля-продажа. Если заинтересованность сторон в товаре (имуществе) совпадает, то мена более удобна, чем оформление нескольких сделок купли-продажи имущества.
Договор мены — договор, согласно которому каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар (имущество) в обмен на другой. Договор мены, аналогично договору купли-продажи, может включать использование денежных средств, в тех случаях, когда обмениваемое имущество (товары) имеют разную ценность.
За регулирование понятия «мена» отвечает глава 31 Гражданского кодекса РФ. Гражданское законодательство определяет, что мена позволяет в добровольном порядке передавать имущественные права на какую-либо вещь в обмен на права владения какой-либо другой вещью.
Согласно 567-й статье ГК РФ лица, участвующие в обмене, признаются продавцом и покупателем, а договор обмена между данными лицами регламентируется, как сделка купли продажи. Изначально предполагается, что подлежащие обмену объекты являются равноценными.
В случае несовпадения стоимости предметов обмена, за предмет, стоимость которого выше, предусматривается доплата исключительно по соглашению обменивающихся сторон. Составляется документ о мене для правового регулирования взаимоотношений обменивающихся сторон и избежания каких бы то ни было недопониманий между сторонами.
Договор мены обладает следующими отличительными признаками:
- Основная направленность — это передача какого-либо имущества в собственность иному лицу.
- Обладает характером встречного предоставления.
- Имеет момент передачи прав собственности.
Отличия в оформлении между физическими и юридическими лицами
Договора обмена недвижимостью могут быть заключены как между физическими, так и между юридическими лицами. Отличий между такими документами минимум, но они всё же имеются.
В случае с юридическими лицами в договорных документах должна быть прописана информация о юридическом лице:
- дата и место регистрации;
- юридические адреса;
- расчётные счета в банках, через которые будет произведена доплата (в случае с неравноценным обменом) и т.д.
Информация о счетах необходима также для оплаты предусмотренных в этих случаях налогов и пошлин.
Отличаются такие договора и заполнением. Так, если вводная часть документа для частных лиц содержит лишь паспортные данные физических лиц, то в случае с юр. лицами помимо их наименования, необходимо указывать данные лица (или лиц), уполномоченного подписывать все необходимые бумаги и все сопутствующие документы.
Если по каким-то причинам после составления договора полномочия по его подписанию передаются другому лицу, к договору прикрепляется нотариально заверенная доверенность, оформленная на это лицо.
Внимание! Договорная документация должна непременно включать в себя информацию о сроках действия договора, о правах, обязанностях и ответственности (в случае нарушения) сторон.
Предлагаем вам ознакомиться и с другими полезными публикациями наших экспертов, которые рассказывают о нюансах и правилах проведения сделок по обмену с такой недвижимостью, как:
- жилые помещения, полученные по договору соцнайма;
- земельные участки;
- квартиры, расположенные в разных населенных пунктах;
- жилье, обмениваемое только на период отпуска.