Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка комнаты в Москве». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Московская прописка на доле в квартире дает гарантию законности и того, что Вы не будете выписаны по истечению какого-либо времени. Покупая долю в Московской квартире у Вас, появится возможность также прописать и своих несовершеннолетних детей, не спрашивая не у кого разрешения. Постоянная регистрация (прописка), на принадлежащей вам части квартиры это самое законное и безопасное вложение.
Что такое преимущественное право покупки и когда оно возникает?
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки такой доли по цене, за которую она продается (за исключением случаев продажи с публичных торгов).
Какие документы подтверждают исполнение преимущественного права покупки:
- Свидетельство нотариуса о передаче или направлении уведомления сособственнику.
- Выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно. В уведомлении обязательно должны быть указаны цена и условия продажи. Если адрес совладельца неизвестен, допускается направление извещения по адресу местонахождения имущества.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Указанный срок исчисляется не с момента направления такого извещения, а с момента его доставки адресату.
Если сособственники в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки доли, то она может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Если один из совладельцев несовершеннолетний, то для оформления отказа требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства.
Кроме этого, преимущественное право покупки также возникает при отчуждении доли по договору мены или при продаже доли сособственника-банкрота в конкурсном производстве.
Можно ли оформить договор дарения на долю в квартире?
Да, долю в квартире можно подарить. При этом не требуется даже ставить в известность своих сособственников, тем более интересоваться их мнением на этот счет. Единственное условие – сделка должна быть также заверена нотариусом. Это своего рода лазейка в нашем законодательстве для тех, кто хочет избавиться от своей доли, не ставя в известность несговорчивых сособственников. В народе практикуется такая вещь как покупка доли через договор дарения. При этом все документы оформляются как дарение, а покупатель неофициально передает деньги продавцу. С юридической точки зрения это незаконно. Если заинтересованное лицо в суде докажет, что продавец получил деньги по договору дарения, то сможет поставить вопрос о признании сделки недействительной. К тому же, такая схема очень рискованна для продавца. Деньги передаются неофициально, и, если что-то пойдет не так, никто ничего доказать не сможет. Как юрист, я никому не рекомендовал бы пользоваться такой схемой.
Дарение относится к тем сделкам, которые достаточно сложно оспорить в суде, тем не менее, это возможно при определенных обстоятельствах.
Долю несовершеннолетнего нельзя подарить. Опека не даст на это разрешения.
Подводные камни и риски при покупке долей
Кажущиеся незначимыми нюансы могут создать ряд проблем при покупке доли в недвижимости. Перед совершением сделки будущему владельцу следует пообщаться с проживающими и выяснить состав совладельцев с целью контроля соблюдения алгоритма и наличия или отсутствия проблемных зарегистрированных лиц.
Риски и подводные камни при покупке доли в квартире
Рассмотрим несколько распространенных ситуаций, в которых покупатель рискует остаться без жилья и денег:
- Продавец не предоставил преимущественное право покупки другим собственникам. Они смогут оспорить сделку и перевести права покупателей на себя.
- Продажа доли неуполномоченным лицом. Собственник может участвовать в сделке через представителя, на которого оформлена нотариальная доверенность (ст. 185.1 ГК РФ). Даже если его интересы представляет второй владелец.
- Покупка недвижимости с зарегистрированными людьми. Регистрация дает право проживания и пользования помещением. Нужно перед сделкой договориться с продавцом, что он выпишет всех родственников. Или придется делить с ними жилплощадь.
- Если доля принадлежит несовершеннолетнему. Родители должны получить согласие органа опеки перед продажей, иначе сделку могут оспорить. Иногда это требование не соблюдается.
- Если доля куплена в браке, и брачного договора нет. Собственник должен получить нотариальное согласие супруга перед продажей, иначе тот сможет оспорить сделку в течение одного года с момента, когда ему стало известно о ней (ст. 35 СК РФ).
- Сделана перепланировка, но не узаконена. Любые изменения отражаются в техпаспорте. Если продавец не согласовал перепланировку, этим придется заниматься покупателю после сделки, и не факт, что ее одобрят.
- Доля в обременении. Здесь подразумевается ипотека в банке или запрет на совершение регистрационных действий от ФССП. В обоих случаях Росреестр не зарегистрирует переход права собственности, и покупатель может потерять аванс или задаток.
- Покупателю не будет принадлежать отдельная комната, если размер доли слишком мал. Но некоторые покупают доли в квартирах для прописки в Москве или другом городе, и тогда ее размера будет достаточно. В остальных случаях может оказаться так, что новому собственнику будет принадлежать только пара кв. метров.
- Сложности во взаимоотношениях с остальными собственниками. В ДКП и выписке из ЕГРН не будет указано, кто и каким помещением будет пользоваться. Об этом придется договариваться с другими владельцами. Зачастую договоренности достичь не удается, и приходится обращаться в суд для определения порядка пользования недвижимостью.
Обратите внимание! Оспариваются и сделки, совершенные недееспособными собственниками. Несмотря на то, что справка из психдиспансера необязательна для сделки, для собственного спокойствия покупателю лучше ее запросить у продавца.
Порядок оформления сделки
За исключением ряда нюансов приобретение доли в недвижимости производится аналогичным образом целому жилому помещению.
Сделка оформляется по следующему алгоритму:
- Проверка дееспособности продавца. Цель операции – невозможность доказательства в судебном порядке заключения договора недействительным на основании того, что собственник не отдавал отчёта в поступках на проведении преддоговорной стадии и в момент совершения сделки.
- Наличие временных или постоянно прописанных лиц. Если выписать их невозможно перед подписанием договора, то в документе необходимо предусмотреть конкретные сроки для снятия граждан с регистрации.
- Получение действующей выписки из ЕГРН, выдаваемой с 2020 года, и проверка отказов от преимущественного права покупки доли всеми указанными совладельцами. Продажа доли в частном доме содержит подводные камни, требуя составления двух документов: на дом и земельный участок. Для получения необходимо обратиться в БТИ и Росреестр. После проведения инженерами жилищных и землеустроительных работ, подтверждённых актами, необходимо получить технический паспорт и выписку из ЕГРН с кадастровыми данными.
- Составление договора купли-продажи с обязательным заверением у нотариуса. Для выбора нотариальной конторы территориальной привязки не существует. Вне зависимости от личности покупателя сделки по продаже частей недвижимости подлежат обязательной нотариальной регистрации. Необходимо приложить перечень документов:
- общегражданских паспортов участников сделки, свидетельств о рождении – для несовершеннолетних;
- отказов совладельцев от предоставленного приоритета покупки доли;
- правоподтверждающих и правоустанавливающих документов на долевую собственность (договоров купли-продажи, дарения, оформления наследства);
- разрешения опекунского совета при участии несовершеннолетних;
- свидетельств о заключённых браках и заверенных нотариально согласий второго супруга на отчуждение совместно нажитой доли имущества;
- банковскую квитанцию об оплате государственной пошлины, составляющей 2000 рублей.
Что такое доля в квартире и стоит ли ее покупать?
Рост цен на квартиры создает проблему нехватки жилплощади. Многие люди не могут позволить себе покупку отдельного жилья. Есть возможность найти альтернативу – долю в квартире (например, в ту же самую ипотеку).
Доля в квартире – это процент в общей собственности на жилое помещение. Различают выделенные и не выделенные доли. Первые являются изолированными комнатами (спальня – 18 м²), а вторые – условной дробью (например, ¼ часть квартиры).
Может ли покупка доли сравниться с приобретением целой квартиры? Однозначно, нет! Даже если размер этой доли 12/13 или 20/21, человек не является единственным собственником. Нужно учитывать интересы остальных содольщиков.
Другой вопрос, стоит ли вообще покупать долю в квартире? Не все горят желанием связываться с частями жилья. Остальные, напротив, считают такой вариант самым оптимальным.
Сособственники: кто такие и что с ними делать?
Покупка в квартире всего лишь доли означает, что в этой квартире должен быть как минимум один сособственник, а то и больше. Соответственно, порядок пользования принадлежащим вам всем жилым помещением должен быть определен совместным соглашением. Если его нет, то все пользуются имуществом на равных основаниях.
Но мы не зря заговорили о «соседях». Если вдруг вы вздумаете продать долю в квартире, то право первоочередного приобретения этой доли принадлежит вашим сособственникам. Делается это следующим образом.
После принятия решения о продажи вашей доли вы должны в письменном виде уведомить об этом других собственников. Причем в уведомлении должны быть прописаны условия продажи доли, в том числе, цена.
Такое предложение передается нарочно под роспись или направляется почтой заказным письмом. У сособственников есть месяц на принятие решения: они либо соглашаются приобрести долю, либо отказываются.
Если по истечении месяца никакого ответа не поступило, то собственник может продать свою долю третьим лицам на условиях, на которых она была предложена «соседям» (за исключением случаев увеличения цены для третьих лиц).
Последствия в случае невыполнения требования законодательства следующие. Сособственники могут подать заявление в суд в течение 3 месяцев с момента продажи доли в квартире о переводе на них прав и обязанностей покупателя. И суд вынесет решение в их пользу.
Но если собственник продает долю кому-то из других собственников, то уведомления остальных «соседей» не потребуется.
Кроме «предупреждения», возможны и иные проблемы с собственниками других долей в квартире. На практике встречаются случаи, когда собственники не одобряют продажу доли третьим лицам, но и сами не хотят покупать ее.
Проще говоря, ставят палки в колеса и продавцу, и покупателю доли. Происходить это может следующим образом: кто-то из собственников или все соглашаются на выкуп доли, но просто тянут время, не собираясь оформлять договор купли-продажи.
Требуется прописка в Москве. Варианты решения задачи:
1. Первый способ решить данную задачу, очень прост. Попросить своих родственников или знакомых, у кого есть недвижимость в Москве, чтобы они прописали. Если это очень хорошие знакомые или родственники, то возможно вас пропишут бесплатно или за «шоколадки».
2. Второй вариант решить данную проблему, требует средних финансовых затрат. Обратиться в фирму, на подобие нашей, кто оказывает услуги по оформлению прописки в Москве. Однако, выбирая данный вариант, нужно учитывать, что прописка делается с гарантированным сроком на 1 год (договор подписывается кратно 1 году). Это значит, что вам каждый год нужно стабильно продлевать договор с собственником жилья, чтобы он вас не выписал. Не такая ситуация, что вы заплатили один раз и пожизненно прописаны в чужой квартире. Другими словами, этот способ требует регулярных финансовых затрат, каждый год.
3. Последний и как многим кажется надежный способ. Купить микродолю (один или несколько квадратных метров) в чужой квартире. Став собственником этих самых нескольких квадратных метров, пойти и самому прописаться на свою жилую площадь.
Куплю микродолю и буду пожизненно прописан там. Миф или реальность?
Спешим вам огорчить. Это миф! В судебной практике, решение о выкупе незначительной доли в общем имуществе таки возможен.
Такая позиция подтверждается Верховным судом РФ, в частности, в определении от 03.04.2012 № 5-В11-134.
Другими словами, купив микродолю за астрономическую цифру, через пару лет, у вас её могут выкупить по кадастровой стоимости, в десять раз дешевле. По факту, получается, что купив несколько квадратных метров для прописки в Москве, вы не защищены. Пожизненно вы там не будете прописаны. Скорей всего, для приличия собственник «большого количества» квадратных метров подождет 1 или 2 года, затем начнет судебный процесс, чтобы полностью вернуть себе свое жилое имущество.
Для принудительного изъятия у собственника принадлежащего ему имущества требуются законные основания, перечень которых перечислен в статье 235 ГК РФ, и является исчерпывающим.
Одним из таких оснований является отчуждение имущества, предусмотренное пунктом 4 статьи 252 ГК РФ.
Что такое доля в квартире и стоит ли ее покупать?
Рост цен на квартиры создает проблему нехватки жилплощади. Многие люди не могут позволить себе покупку отдельного жилья. Есть возможность найти альтернативу – долю в квартире (например, в ту же самую ипотеку).
Доля в квартире – это процент в общей собственности на жилое помещение. Различают выделенные и не выделенные доли. Первые являются изолированными комнатами (спальня – 18 м²), а вторые – условной дробью (например, ¼ часть квартиры).
Может ли покупка доли сравниться с приобретением целой квартиры? Однозначно, нет! Даже если размер этой доли 12/13 или 20/21, человек не является единственным собственником. Нужно учитывать интересы остальных содольщиков.
Другой вопрос, стоит ли вообще покупать долю в квартире? Не все горят желанием связываться с частями жилья. Остальные, напротив, считают такой вариант самым оптимальным.
Стоит или не стоит покупать долю в квартире:
- Если вам нужна срочная прописка в городе – приобретение доли решает эту проблему. Причем достаточно приобрести даже самую минимальную часть квартиры (например, 1/20 или 1/90 дробь). Собственник выкупает долю и оформляет регистрацию – на себя и на детей. Если он захочет прописать супруга, родителей и третьих лиц, нужно получить согласие других совладельцев квартиры.
- Если вас интересует квартира – покупка одной доли позволит в будущем претендовать и на дроби совладельцев. Согласно ст. 250 ГК РФ, приоритет в выкупе долей имеют текущие собственники.
- Если вам нужна жилплощадь – следует покупать только выделенные в натуре доли. Или, как вариант, долю в виде изолированной комнаты (например, ⅓ часть в 3-комнатной квартире). Эти моменты отражаются в выписке из ЕГРН или соглашении собственников жилья.
Покупатель должен ответить на вопрос – нужна ли ему доля и что с ней делать в дальнейшем? Бывает, что найти желающих купить долю очень сложно. Особенно, если по соседству живут пьяницы, наркоманы, бывшие заключенные и просто сварливые собственники.
Кто может претендовать на покупку первым?
Следующим важным моментом в случае продажи доли в квартире становится правило определения преимущественной покупки доли. Смысл его в том, что каждый дольщик, желая продать принадлежащую ему часть квартиры, прежде всего должен предложить ее другим сособственникам. Необходимо письменно уведомить их о своем желании продажи доли, тем самым давая им возможность выкупить ее до того, как она может «уйти» к кому-то постороннему. На принятие решения о покупки доли дается один месяц, а точнее — ровно 30 дней. Если никто из совладельцев не сообщил о своем желании выкупить эту долю, она может быть выставлена в свободную продажу.
И вот тут-то мы и натыкаемся на первый «камень». В чем же может возникнуть проблема? С ней может столкнуться продавец, а сложность возникает в самом вопросе оповещения других собственников.
Возможные варианты развития событий
Операции по продаже и покупке долей в квартире считаются одними из самых сложных сделок в сфере недвижимого имущества. И важно вовремя выявить все подводные камни при покупке доли в квартире:
- изменение условий сделки. Если после того, как продавец оповестил заинтересованных лиц о желании продать свою часть собственности и условия продажи изменились в пользу покупателя, то извещать об этом совладельцев необходимо снова. При несоблюдении этого условия, другие собственники получают право обращения в суд для защиты своих интересов;
- совладельцы готовы купить предлагаемую часть недвижимости. В такой ситуации продавец сам решает кого выбрать в качестве покупателя. При этом нет обязанности оповещать остальных сособственников о предстоящей сделке, так как условие преимущественной покупки распространяется только при продаже третьим лицам, не входящим в круг собственников;
- заинтересованные лица намеренно не получают уведомления. В этом случае можно отправить заказные письма с уведомлениями, оформленными через нотариуса. Среди риэлторов на эту тему популярно совершение обходного маневра – оформление доли в квартире по дарственной. Ведь для того, чтобы подарить свою долю кому бы то ни было нет необходимости в получении согласия от совладельцев. Для последних возникает риск того, что на жилой площади может появиться абсолютно незнакомый человек с подтвержденными правами на свою часть собственности;
- не хватает всей суммы на покупку доли. Не редки случаи, когда кто-то из собственников решает купить выставленную на продажу часть квартиры, но в отведенное время не успевает набрать необходимую сумму. Проблема решается, если продавец готов на какое-то время отложить проведение сделки. В противном случае, действуют общие правила в отношении процедуры продажи части собственности;
- собственник несовершеннолетний. При оформлении сделки купли-продажи, где собственник – несовершеннолетний, на продавца возложена обязанность предоставить покупателю документ о разрешении на реализацию доли несовершеннолетнего от органов опеки и попечительства.
Доля: в чем выгода и как ей распорядиться?
В последнее время на рынке недвижимости сделки с покупкой долей приобретают все большую популярность.
Связывают это обстоятельство с тем, что, во-первых, покупка доли – это вложение инвестиций. На квартиру, допустим, вы еще не накопили, а на долю – спокойно. Во-вторых, через покупку долей можно выкупить всю квартиру, и обойдется это намного дешевле, так как механизма определения цены за долю нет, соответственно, продавец может указать «заниженную» цену.
Покупка долей – это не то же самое, что покупка комнаты, например, в коммунальной квартире. Очень часто долю нельзя выразить даже в метраже, так как собственник имеет право не только на комнату, в которой он проживает, но и на часть санузла, кухни и т.д.
Безусловно, долю можно выделить через суд. В судебном заседании судья учитывает факторы финансового положения лица, подавшего иск, наличия у него иной жилплощади для проживания, состоит ли он в брачно-семейных отношениях, имеет ли детей и т.д.
Чтобы избежать дополнительных проблем, при оформлении сделки купли-продажи доли самым внимательным образом проверьте личность продавца.
Все дело в том, что на практике используют мошеннические схемы следующего рода: продавец подписывает договор купли-продажи, забирает деньги; покупатель получает свою долю в квартире, и все довольны. Только вот через некоторое время продавец «вспоминает», что он недееспособный гражданин, и в момент совершения сделки не отдавал отчет своим поступкам. Соответственно он подает заявление в суд и прикладывает все необходимые документы.
Так как жить ему больше негде, судья признает сделку купли-продажи недействительной и отменяет ее. Бывший собственник заселяется в свою часть квартиры, а у добросовестного приобретателя не остается другого выхода, как обратиться в суд за с истребованием уплаченных им денег. Суд выносит решение о возврате денег….и продавец не против их вернуть. Вот только возвращать уже нечего!
Регистрация в квартире, где приобретена доля самого собственника, осуществляется в общем порядке без согласия сособственников; регистрация иных членов семьи собственника – только с согласия «соседей».
Покупать долю в квартире или нет? Чем мы рискуем?
Покупка доли в квартире – абсолютно законная сделка только в том случае, если она оформляется через договор купли-продажи. Варианты, когда передача доли происходит по просьбе продавца через дарение или мену, несут для вас риск потери денег в случае признания ее недействительной, так как договор дарения – сделка безвозмездная, и получится, что денег вы не платили.
Вообще договор дарения в данном контексте обычно используется с двумя целями: не платить лишние налоги; передача права собственности на долю, если остальные собственники против или выразили свое согласие купить эту долю.
Выясните причину продажи доли. Если это конфликт между соседями, то нет никаких гарантий того, что этот конфликт не «перекинется» на вас. Лучше обсудить все «животрепещущие» вопросы до оформления регистрационных документов. Возможно, вам потребуется сесть за стол переговоров с остальными собственниками, чтобы разобраться во всех возникших недоразумениях. Не жалейте на это время, так как впоследствии это очень упростит ваше совместное проживание.
Как правило, собственники заранее договариваются о правилах «совместного общежития». Это может быть оговорено в устной форме или подтверждено соглашением, которое может быть удостоверено нотариально.
Если вы покупаете долю в квартире и планируете, что проживать в ней будут кроме вас еще несколько человек, то по возможности, лучше разделить эту долю на всех, чтобы постоянно не спрашивать согласие других собственников на совершение тех или иных действий.
Если вы все же решились на покупку доли, не бойтесь негативных последствий. Обратите внимание на «элементарные» вещи и тщательно проверяйте подписанные документы.
Условия прописки в доле квартиры или дома
Общая собственность становится долевой по разным причинам. Собственник может подарить или передать ее по наследству нескольким лицам. Возможен также раздел имущества супругов при разводе. При этом можно получить как реальную долю — то есть комнату или несколько комнат — так и идеальную. Идеальной называется часть квартиры или дома в дробном выражении — например, ¼ от всей площади.
Если вы — владелец долевой собственности, то на своей жилплощади можете прописать любого человека. Но для этого вам нужно получить письменное согласие совладельцев. Исключение составляет случай, когда вы хотите прописать своего ребенка (до 14 лет). Тогда согласие других дольщиков не нужно. Хотя и здесь законом предусмотрены обстоятельства, которые позволяют выселить несовершеннолетнего.
Когда речь идет о частном доме, правила немного другие. Согласие совладельцев нужно лишь тогда, когда в доме общий вход и общие нежилые помещения: кухня, санузел и т. д. На изолированные помещения с отдельным входом это правило не распространяется.
Оформить прописку вы можете в паспортном столе, миграционной службе, Многофункциональном центре (МФЦ) или через сайт «Госуслуги».