Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как заставить управляющую компанию работать». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Суд первой инстанции, чьё решение не изменялось апелляционным судом, удовлетворил исковые требования. Он исходил из того, что факт оказания управляющей компанией услуг ненадлежащего качества подтверждён. Однако суд кассационной инстанции отменил решения нижестоящих судов в части взыскания с управляющей компании штрафа.
Куда обращаться жильцам?
Ответственность за обеспечение дома всеми коммуникациями, услугами, обязанность следить за своевременным исправлением всех неприятностей зависит от выбранного способа управления домом и лежит на соответствующих лицах или организациях, например на товариществе собственников жилья (ТСЖ) или управляющей компании (УК). Как бы то ни было, ТСЖ или УК может выступать связующим звеном между жильцами и коммунальными службами, а также службами по ремонту. Управляющая компания как наиболее часто встречаемый способ управления отвечает только за общедомовое имущество, то есть в нее нужно обращаться в тех случаях, когда проблема в коммуникациях, относящихся ко всему дому. Частные проблемы в квартирах (если они не связаны с общей аварией, коммуникации не относятся к общему имуществу) жильцы решают самостоятельно.
В обязанности управляющей компании входит заключение договоров с коммунальными службами.
Претензионно-исковая работа
Бывает так, что информационная работа по взысканию задолженности не приносит результатов и управляющая организация вынуждена обратиться в суд. Задолженность по жилому помещению взыскивается в суде общей юрисдикции.
У управляющей организации не всегда получается выиграть дело о взыскании задолженности, так как существуют уважительные причины неоплаты собственниками жилищно-коммунальных услуг:
- длительные задержки заработной платы, пенсии;
- тяжелое материальное положения собственника или нанимателя;
- болезнь собственника помещения или членов его семьи;
- наличие в составе семьи инвалидов, несовершеннолетних детей и других недееспособных граждан.
Если управляющая компания не выполняет свои обязанности
- указание на перечень работ и услуг, а также условия для изменения перечня;
- определение размеров оплаты за услуги УК, в том числе коммунальные, порядок их оплаты;
- порядок контроля над работой УК;
- указание на срок действия договора.
Здесь представлен образец договора с управляющей компанией. Что делать, если не исполняет? Если УК не выполняет должным образом свои обязательства, необходимо предпринять следующие действия:
- Письменно обратиться в компанию с просьбой устранить имеющиеся неисправности и исполнить обязательства в порядке, установленном в договоре.
- Если на письменное обращение не было ответа, можно записаться лично на прием к руководителю УК и изложить свои претензии.
- Лучше всего при себе иметь доказательства того, что текущее положение дел действительно не самое лучшее.
В каких случаях подавать в суд?
Исковое заявление на управляющую компанию.
Как наказать управляющую компанию за бездействие? Можно ли подать в суд, если управляющая компания не выполняет свои обязанности?
Только в случае, если досудебные — еще раз повторим, неоднократные (то есть лучше сразу настроиться на то, что к жилищникам придется обратиться не один раз, а как минимум, два) попытки урегулирования вопроса ни к чему не привели.
Следует сказать, что эта мера наиболее эффективна — более восьмидесяти процентов вопросов решаются в пользу заявителя.
Другое дело, что и в суде могут отказываться принимать ваш вопрос. Обычно отсылают в Госжилинспекцию или в Роспотребнадзор. В случае, если и это не принесло желаемого результата, вмешивается в дело суд.
Заявление подается в районный суд общей юрисдикции по месту нахождения отвечающей стороны, в количестве экземпляров исходя из числа участников процедуры.
Разумеется, необходима будет помощь хорошего адвоката — ему известны все нюансы подобного разбирательства и он поможет вам обойти острые моменты. В одиночку же лучше за это не браться — на стороне жилищников непременно будет юрист, а может и не один.
Перед тем, как пытаться засудить управляющую компанию, сначала нужно подать претензию её руководству. Она может индивидуальной и коллективной.
Претензия пишется в свободной форме на имя руководителя компании, указываются название и реквизиты. Эти данные можно найти на сайте организации. Также в шапке документа нужно указать и свои данные: Ф. И. О., адрес, контактный телефон.
В самом тексте претензии указывается, какие именно обязательства компанией не выполняются, какие допущены нарушения.
Составляется документ в двух экземплярах. Один остается в компании, другой забирает составитель. Только нужно проконтролировать, что оба экземпляра официально зарегистрировали и поставили печати.
В течение 30 дней вам обязаны дать официальный ответ.
Дальше возможно 4 варианта развития событий:
- УК признает обоснованность претензий и устраняет их.
- Нарушения обещают исправить, но на самом деле бездействует.
- Отказываются от выполнения данных обязательств.
- Претензия игнорируется.
В первом случае конфликт можно считать исчерпанным. В остальных — можно обращаться в вышестоящие инстанции с заявлением.
Не терпеть, если управляющая компания завышает платежи
В июне 2020 были утверждены новые правила оплаты. Повышение тарифов незаконно, если УК выставляет счет за услуги, которых не оказывает, или когда начисленные платежи не прописаны в договоре. Сотрудники УК обязаны информировать жильцов об изменении тарифов.
В случае незаконного завышения тарифа, можно оштрафовать УК. Для этого сравните тарифы, которые указаны в платежной квитанции. Их суммарное повышение не должно превышать допустимый индекс (индивидуален для каждого региона, в Москве — 5%, в Подмосковье — 4,1%).
После того, как вы все-таки посылаете жалобу в УК, ответ должен прийти в течение месяца. Если УК признала свою вину, компенсация придёт не позже чем через 60 дней. Если УК вынесла отрицательное решение, но вы уверены в своей правоте и есть документальные подтверждения, пишите в жилищную инспекцию.
Действовать нужно по той же схеме, что в случае бездействия или некачественных работ.
Жалобы в государственную жилищную инспекцию
Если на претензионное письмо руководством был дан ответ с большим опозданием или проблема так и не была решена, то предстоит готовить коллективное обращение в высшую инстанцию.
В каждом населенном пункте расположены подразделения Жилищной инспекции. Это контролирующий орган, которому также можно пожаловаться на действия управляющей компании. Жилинспекция уполномочена реагировать на следующие категории нарушений:
- нарушение требований эксплуатации сооружения;
- нарушение установленных нормативов по всем вопросам целевого использования здания;
- некачественное проведение работ в преддверии отопительного сезона (должно проверяться центральное отопление, целостность и тепло крыши, отсутствие механических повреждений наружных конструкций, влияющих на сохранение тепла в квартире, неработающая вентиляция);
- отсутствие реакции на нарушение работы коммунальных систем;
- уклонение от исполнения вверенных обязательств по обслуживанию нежилых территорий многоквартирного дома (залив подвалов, поломка лифта, проведение косметического ремонта подъездов).
Образец жалобы на управляющую компанию в Жилищную инспекцию можно скачать здесь
Каждый собственник жилья в многоквартирном сооружении также является владельцем небольшого придомового участка. Поэтому составлять договор с УКС нужно с учетом необходимости обслуживания придомовой территории (покраска лавочек, побелка бордюров, прорыв травы, благоустройство клумб).
При исполнении своих обязанностей инспекция может наказывать УК. На практике применяются следующие меры взыскания:
- организация внеплановой проверки с целью подтверждения нарушений, указанных в жалобе, а также других недостатков в работе компании;
- принуждение к устранению нарушений;
- применение штрафных санкций и увеличенного размера штрафа, если своевременно конфликт не был улажен.
Написать жалобу на управляющую компанию онлайн
Есть два способа удаленного направления жалоб в управляющую компанию. Первый – переход на официальный сайт УК, второй – подготовка заявления на портале Госуслуги. Так, независимо от того, в какой способ осуществляется направление заявления, предстоит пройти следующие шаги:
- авторизация на сайте Госуслуги (если прохождение предварительной регистрации не требуется, то сразу начинается оформление обращения);
- заполнение всех предложенных полей (на русском языке в соответствии с рекомендациями);
- подробно писать суть проблемы и выявленных нарушений, а также свои требования;
- подгрузка отсканированных копий всех доказательных материалов;
- проверка отображенных сведений и подтверждение отправки заявления;
- выбор способа, которым УК должна сообщить о проведенных мероприятиях и принятых по обращению мерах.
Инфо
В этой связи достаточно важный судебный прецедент создал житель Петропавловска-Камчатского. Он через суд добился снижения размера коммунальных платежей сразу на 109 тысяч рублей. Суд обязал управляющую компанию — УЖКХ города — сделать для гражданина перерасчет квартплаты.
Все дело в том, что несколько лет назад он отказался от централизованного отопления и горячей воды, восстановив в своей квартире в старом доме печное отопление. При этом гражданин письменно уведомил коммунальные службы города, что в их услугах не нуждается. Коммунальщики сделали вид, что читать не умеют и продолжали слать мужчине счета за тепло и горячую воду.
Они умудрились даже прислать неудобному жильцу счет за большой ремонт его дома.
Одной из тенденций в сфере ЖКХ стало появление организаций, которые выступают посредником между потребителями и Управляющими Компаниями. В итоге в квитанциях жильцов появляются расчетные счета, не имеющие отношения к счетам УК. На самом деле такие действия являются нарушением законодательства.
ВНИМАНИЕ! По закону договор жильцы дома заключают с Управляющей Компанией и должны перечислять деньги только на ее счета.
В противном случае граждане могут не платить деньги той организации, с которой они не заключали договор на оказание коммунальных услуг. Дела таких посредников все чаще попадают в суд, где ведутся разбирательства о присвоении ими чужих денег и другого мошенничества.
Юристы советуют гражданам, получившим квитанции с расчетными счетами Единого расчетного центра или другой фирмы, не оплачивать квартплату, а добиваться счетов именно своей Управляющей Компании.
Куда жалуются граждане на действия УК
Исполнение вверенных обязанностей работниками УК начинается с момента подписания двухстороннего соглашения и вступления его в юридическую силу. Как показывает практика (и согласно требованиям Жилищного кодекса Российской Федерации), выбор УК осуществляется на общем собрании жильцов. И чтобы выбрать максимально эффективную организацию, предстоит следовать таким рекомендациям:
- ознакомление с профессиональной репутацией сотрудников управляющей фирмы;
- ознакомление с количеством домов, обслуживание которых осуществляла организация;
- на протяжении какого срока осуществляется управление многоквартирными сооружениями (желательно чтобы минимальный стаж составлял два года);
- отзывы клиентов, для которых осуществлялось выполнение управленческих функций.
К сожалению, столь тщательный подбор не гарантирует защиту от бездействия и ненадлежащего исполнения вверенных обязательств. Поэтому предстоит ознакомиться с полным перечнем инстанций, куда написать жалобу на управляющую компанию.
Когда необходимо обратиться в суд
Очень часто подавать жалобу приходится из-за того, что жильцам причинен материальный вред (как правило, бездействием УК). В таком случае жилищная инспекция, Роспотребнадзор и прокуратура гарантируют только устранение нарушений, но взыскать денежные средства для компенсации причиненного ущерба может только суд.
ТСЖ (товарищество собственников жилья) должно составить список лиц, пострадавших от действий УК. И от имени указанных граждан готовится коллективный иск с отображением суммы ущерба для каждого человека отдельно.
Зачастую такие споры возникают, если произошло затопление (например, было известно о нарушении работы труд с холодной, горячей водой, но ремонтные работы не проводились), начала течь крыша, что способствовало возникновению грибка в квартирах верхних этажей (нарушение косметического ремонта), поломка радиатора (расстройство системы отопления).
Правила деятельности каждой УК подразумевает не только обязанности, но и определенные права. И обычно каждая компания следит за их соблюдением. Жильцам рекомендуется ознакомиться со списком прав, чтоб не попасть в неприятную ситуацию. Иногда собственники квартир начинают бороться с компанией, не имея представления о ее полномочиях.
- Одно из прав – участвовать в борьбе с должниками.
- Если в квартире была выполнена незаконная перепланировка, УК может оповестить о ней уполномоченные органы, виновного ждет штраф. Также может передаваться информация и о незаконном использовании общедомового имущества.
- Компания имеет права по распределению резервных средств, она может отправить их на ремонт общедомового имущества или на задолженность перед поставщиками услуг.
- При наличии задолженности у собственника квартиры УК может приостановить подачу энергоресурсов (но только на основании законодательства).
Что закреплено в законодательстве
Жители многоквартирного дома имеют право передать управление своим общим имуществом управляющей компании. Стороны заключают договор, согласно которому у них появляются взаимные обязательства. Если собственники должны оплачивать услуги УК, то организация содержит общее имущество в надлежащем состоянии. Если управляющая компания не исполняет свои обязанности, стоит обратиться с претензией на имя руководителя. В случае отсутствии сдвигов можно прибегать к помощи сторонних организаций.
В России разрешено создавать управляющие компании, целью которых является не только обеспечение сохранности имущества пользователей, но и получение прибыли. Правительство РФ разработало массу нормативно-правовых актов, которые регулируют деятельность УК.
Управляющая компания может взять в ведомство многоквартирный дом исключительно с согласия всех жильцов. Решение принимается путем голосования на общем собрании. На нем обязательно присутствует не меньше 50% всех владельцев квартир подведомственного строения.
Инициативу о поручении ведения хозяйственной жизни управляющей компании может выдвинуть представитель товарищества собственников жильцов или владелец любой квартиры.
Зачастую Управляющие компании самостоятельно предлагают свои услуги. Еще при постройке нового дома принимается во внимание тот факт, что потребуется принимать участие в его хозяйственной дальнейшей жизни. Для заключения договора остается только договориться с собственниками.
Внимание! Все действия управляющей компании регламентированы на законодательном уровне:
- Жилищный кодекс Российской Федерации (статьи 154, 155, 156, 157, 161, 162, 163, 164, 165),
- Гражданский кодекс Российской Федерации (статьи 209, 210, 211, 212, 213, 214, 215, 216, 217, 288, 289, 290, 291, 292, 293, 683, 684, 685, 686, 687, 688),
- Федеральный закон Российской Федерации N210 «Об основах регулирования организаций коммунальных комплексов» от 30 декабря 2004 года,
- постановление Правительства Российской Федерации N 75 О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом от 6 февраля 2006 года.
Передать ведение хозяйственной деятельности за домом можно только после проведения общего собрания, если больше половины собственников будут голосовать «За».
Федеральный закон Российской Федерации N14 Об обществах с ограниченной ответственностью от 08 февраля 1998 года устанавливает правило об обязательном утверждении устава для управляющей организации. Перед собранием все жители многоквартирного дома знакомятся с ним, а также другими учредительными документами.
Перед проведением собрания активная группа обязана составить план его прохождения. При этом следует учесть, какие вопросы ставятся на обсуждение, и возможные пути их решения.