Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продать долю в квартире без согласия других (второго) собственников». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Также участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Можно выделить долю физически (например, она соответствует комнате) и продать ее отдельно. «Выделенная доля будет новым объектом недвижимости, следовательно, ее продажа возможна без разрешения уже бывших сособственников», — пояснила член АЮР.
Как оспорить продажу доли в квартире
Рассмотрим, как можно оспорить сделку. Основной причиной для оспаривания является нарушения условий преимущественного выкупа.
| № п/п | Причины |
|---|---|
| 1 | Продавец не направил уведомление |
| 2 | Документ был получен другим лицом |
| 3 | Сделка с третьим лицом заключена на других условиях |
Можно ли продавать долю ребенка в квартире?
Да можно, для этого необходимо получить согласие органа опеки и попечительства. При этом ребенок взамен отчуждаемой доли должен получить равноценную в другом жилом помещении, в противном случае опека не даст разрешения на сделку. Не обязательно проводить обе сделки по продаже и наделению несовершеннолетнего собственностью через куплю продажу. Возможен вариант, при котором доля несовершеннолетнего продается, а он получает равноценную долю в дар. Задача опеки – проследить за тем, чтобы несовершеннолетний не остался без собственности, доля его не уменьшилась, а условия не ухудшились.
Сделки с участием органов опеки и попечительства всегда непростые и затянуты во времени. В среднем на рассмотрение заявления у органов опеки уходит 1-1,5 месяца. При этом опека не всегда принимает положительное решение. Если они не дают разрешения на сделку – выход только один – обращаться в суд, но это очень небыстрый процесс. В среднем рассмотрение дела занимает от 6 месяцев. Будет ли покупатель ждать столько времени – большой вопрос.
Обязанности долевых собственников
Помимо права обладать собственностью у владельца есть и обязанности. Они возникают в процессе эксплуатации жилплощади и обязательны для всех собственников в независимости от фактического проживания каждого.
К таким обязательствам относятся:
- выплаты за коммунальные услуги;
- налоговые платежи;
- затраты по ремонту квартиры.
Требуется ли согласие других собственников для продажи доли в квартире?
Нет, обязательным условием является только предоставление другим владельцам права преимущественной покупки. При соблюдении данного требования они не могут препятствовать в проведении данной сделки.
Если собственник не согласен с продажей вашей доли третьему лицу, он должен выкупить ее самостоятельно на предложенных вами условиях. Он может оспорить эту сделку в суде, если, к примеру, вы не направили ему уведомление или продали долю ранее установленного срока. Но в этом случае ему также придется купить ее самостоятельно.
Если же вы планируете продать долю одному из совладельцев, то другие участники долевой собственности уже не смогут претендовать на это имущество.
Как можно продать долю в квартире, если другой собственник против?
Бывают случаи, когда один из собственников желает продать свою долю, но второй категорически против этого. Первый поступает законно, пытаясь вручить уведомление о своем намерении, но второй даже принять его отказывается. Тем самым не давая возможности соблюсти весь порядок законодательства.
Вариант 1. Прибегнуть к судебному разбирательству. Сторона, желающая продать долю, должна грамотно и мотивировано изложить причину продажи. Возможно, это нежелание совместно проживать со вторым собственником или финансовая необходимость.
Суд всесторонне изучит все материалы дела и примет решение, сопоставив сопутствующие обстоятельства. В том числе учитываются и размеры долей в имуществе каждого. В результате суд может обязать продать свою долю несогласного совладельца другому, если у него имеются на то финансовые возможности. Но, если он проживает в этой квартире постоянно, то заставить его продать свою долю не может даже суд.
Вариант 2. Однако, если второй собственник против продажи и категоричен в этом вопросе, можно воспользоваться другим законным путем – продать долю, оформив договор дарения, деньги получить по расписке. В этом случае никакого согласия остальных сособственников не требуется. При этом дарить можно абсолютно любому гражданину.
Но существуют риски:
- можно остаться без денег, т.к. доля передается в безвозмездное пользование;
- сделка может признаться мнимой и отменена судом, в том случае если будет доказан факт передачи денег.
Вариант 3. Не понадобится согласие и в случае заключения договора займа. Смысл заключается в следующем: продавец берет в долг денежные средства, оставляя долю в квартире в залог. Затем заключают «Соглашение об отступном» и заложенная доля в квартире переходит в счет ее погашения.
Нотариальное удостоверение договора
Вне зависимости от того, кто будет выступать приобретателем доли, такая сделка подлежит нотариальному удостоверению до обращения за государственной регистрацией перехода права собственности. Для этого стороны договора (продавец, первоначальный покупатель или другие собственники) обращаются в нотариальную контору.
Для совершения нотариальных действий необходимо представить следующие документы:
- общегражданские паспорта сторон;
- договор купли-продажи;
- выписки из ЕГРН в отношении целого объекта, а также в отношении собственника каждой доли;
- уведомление о совершении сделки, направленное продавцом в адрес остальных дольщиков;
- ответ на уведомление (если он был оформлен в письменной форме).
Этап №2 — Ищем другого покупателя
Подайте объявление в Авито, ЦИАН, Домофонд, Из рук у руки и т.п. Обязательно укажите размер доли, цену, количество комнат в квартире. Можете обратиться в риэлторское агенство. Есть такие, которые специализируются именно на продаже/покупок долей.
С покупателем обязательно обговорите окончательную цену за долю, т.к. её нужно будет указать в письменном уведомлении другим собственникам (этап №4).
Потом подумайте о способах оплаты. Об этом стороны тоже должны договориться заранее. Во-первых расплатиться за долю можно в ЛЮБОЕ время — до подписания договора (не советую), во время подписания, а лучше всего после регистрации сделки в МФЦ.
Есть ещё и разные способы оплаты, пройдусь кратко по самым распространённым:
- Сразу наличными или переводом продавцу. Тут всё просто. Покупатель передает продавцу деньги на руки или на его счёт в банке (хоть до, хоть после подписания договора или регистрации сделки), а продавец пишет расписку от руки в получении. Я не очень люблю такой способ, но если покупатель и продавец друг друга хорошо знают и доверяют, я не отговариваю.
- Аренда банковской ячейки. Обычно делают так: Продавец с покупателем идут в любой банк, и на имя покупателя арендуют сейфовую ячейку. Сотрудник банка составит им соглашение о том, что продавец может забрать деньги только когда он принесёт уже зарегистрированный договор купли-продажи, т.е. когда покупатель уже станет собственником доли. Ключ от ячейки храниться у продавца. Цена услуги у каждого банка разная, где-то от 1 500 рублей. Арендуют обычно на месяц.
- Аккредитив. Это счёт в банке. Тут всё тоже самое, что и с арендой ячейки. Только при аккредитиве все операции идут безналичным путем. Покупатель переводит деньги на аккредитив. После сделки продавец приносит в банк зарегистрированный договор, и сотрудник банка переводит деньги уже на его счёт. Цена минимум 2 000 рублей + комиссии за перевод.
- Депозитный счёт нотариуса. Покупатель наличными или безналом переводит деньги на депозитный счёт нотариуса в банке, а нотариус отдает деньги продавцу только после регистрации сделки. Также наличкой на руки или переведёт на его счёт. Не все нотариусы оказывают такую услугу. Берут за это от 2 000 рублей.
Если совладельцы препятствуют
Задумываясь над тем, как получить согласие совладельцев на продажу своей доли, если не хочется терять время, а они против подобной сделки, есть один действенный метод. Заключается он в следующей процедуре:
| Что делать | Примечания |
|---|---|
| Определить стоимость доли, планируемой к продаже в квартире после её приватизации | Этим занимаются независимые эксперты, имеющие соответствующую лицензию |
| Уведомить каждого собственника о намерении продать личную долю недвижимого имущества | При бездействии совладельцев, если они не пишут отказ в нотариальной конторе и не желают выкупить часть жилья, через месяц можно будет продать имущество без чьего-либо согласия совершенно законно |
| Оформить договор о купле-продаже | С последующей государственной регистрацией новых прав собственности |
В ином случае решать конфликт придётся через суд, а это вряд ли будет быстрее, чем месяц ожидания ответа. Кроме того, если совладелец так сильно желает защитить свой недвижимый объект, полученный в результате приватизации, то, скорее всего, без судебного вмешательства всё же не обойдётся.
Несмотря на то, продажа доли в квартире без согласия других собственников поддерживается законом, в ст. 250 ГК сказано, что другие владельцы разделенного на имущества имеют приоритетное право покупки перед всеми прочими покупателями. То есть, при выставлении части жилья на продажу, они могут первыми выказать желание купить ее. Или же отказаться это сделать. Но для того, чтобы они смогли выразить свое мнение, их необходимо известить.
Для этого продавец должен направить всех письменное уведомление. В нем необходимо ясно и недвусмысленно выразить желание продать свою долю и указать цену. В случае нормальных отношений такой документ можно передать из рук в руки, но надежнее отправить его письмом с уведомлением. В этом случае факт получения извещения о продаже доли будет документально подтвержден.
С момента получения уведомления у других совладельцев есть месяц на размышления. Они могут либо принять предложение, либо отказаться от него, либо (что нежелательно) проигнорировать. Последствия будут зависеть от ответа. При одобрении предложения заключается договор. При отказе у нотариуса оформляется соответствующий документ. В этом случае, а также если ответа в отведенный срок не последовало, продавец вправе заключить договор с любым желающим. Но с одним условием: цена должна быть не ниже предложенной сособственникам.
Любое допущенное нарушение может привести к тому, что один из совладельцев потребует расторгнуть уже заключенную сделку и сделать покупателем его. Производится перевод прав через суд, срок для обращения в который равен трем месяцам с даты договора. Те же правила действуют и при передаче доли в результате другой возмездной сделки – мены.
Нюансы, касающиеся прав несовершеннолетних
Наиболее сложной ситуацией является продажа доли несовершеннолетнего. Поскольку его права могут нарушаться, за процессом продажи такой доли государство предпочитает следить при помощи органов опеки и попечительства. Первым делом потребуется получить разрешение ООиП, которое выдадут при наличие места, где будет жить ребенок после завершения сделки, и только потом уведомить других участников долевого права собственности о своем желании реализовать часть жилья.
Если среди держателей доли оказался ребенок, то возникнуть проблемы могут и у дольщиков, желающих продать свою долю в квартире. Органы опеки и попечительства могут посчитать, что хозяин, который, предположим, не живет в квартире и хочет продать свою долю, ухудшит жилищные условия ребенка, продав часть человеку, планирующему жить в комнате ребенка.
Более подробно вопрос о том, можно ли продать долю в квартире, если в ней проживает несовершеннолетний, либо если ребенок является собственником доли, мы рассматривали в отдельном материале.
Легко ли продать долю в квартире и как найти покупателя
Нельзя однозначно сказать, легко ли продать долевую часть недвижимости. Ситуации бывают совершенно разные, например, продать долевую квартиру целиком всеми совладельцами гораздо проще, чем составить договор купли продажи одной доли, особенно если фигурируют несовершеннолетние дети. Чтобы найти покупателя, продавец размещает объявления, устраивает просмотры жилья, ведет переговоры. Нередко эта роль отводится риэлтерским агентствам.
Наличие долевой собственности на любое жилое помещение предоставляет своему владельцу обширный спектр прав по распоряжению ней, но, вместе с тем, и имеет свои особенности. Каждый случай продажи индивидуален, поэтому очень важно ознакомление с законодательной основой.
Продажа не выделенной доли в квартире еще более трудное занятие. Если у вас есть вопросы по этой теме, то просьба задать их в комментариях, а лучше записаться на бесплатную консультацию к нашему юристу. Мы поможем вам пройти весь путь продажи вашей доли максимально быстро и комфортно.
Просьба оценить пост и поставить лайк.
Продажа долей в приватизированной квартире
Поговорим о некоторых обходных способах. С их помощью, право преимущественной покупки не будет действовать, и вы сможете реализовать долю в собственности любому лицу. Теперь рассмотрим их конкретнее.
Способ первый – дарение
Продажа доли заменяется дарением. Дело в том, что продавец имеет право подарить свою долю любому лицу без согласия сособственников (о дарении ГК умалчивает).
Итак, что следует делать продавцу:
- Сперва необходимо заключить договор дарения. В нем должны содержаться сведения о прописанных в квартире лицах, о предмете договора (т. е. все характеристики квартиры, обязательно включая площадь). Правда, одаряемому придется уплатить большой НДФЛ– 13% от стоимости квартиры (конечно, если другая сторона — не близкий родственник);
- Деньги же лучше всего передать скрытно, например, через ячейку в банке.
И вот вы оформили сделку. Все законно. Конечно, подобные ситуации можно оспорить, но факт продажи будет практически невозможно доказать, а значит, решение будет в пользу продавца доли.
Можно сделать несколько по-другому. Подарить часть доли другому лицу, а затем продать ему свою часть доли, поскольку он тоже будет являться сособственником, а значит, будет иметь право преимущественной покупки, и без труда сможет купить ее.
Способ второй – залог
Схема действий такова:
- Возможный покупатель берет в долг у продавца некоторую денежную сумму. Обязательно заключение договора займа, в котором прописывается размер суммы и средство обеспечение исполнения обязательств – залог. Залогом выступает как раз доля в квартире;
- Сумму денег заемщик своевременно не возвращает, и к нему, соответственно, переходит предмет залога, т. е. доля в приватизированной квартире.
Как и любая сделка, договор купли-продажи доли должен заключаться в рамках .
В ином случае, его можно будет оспорить – что обернется для участников сделки потерями времени и денег.
Для людей, которые хотят продать долю, но никак не могут договориться с другими собственниками, есть вариант с оформлением дарственной.
В этом случае главное не попасться на мошенника, который захочет обманным путем завладеть долей совершенно бесплатно.
Если собственник сомневается в честности выбранного покупателя, то, вероятно, более безопасным способом станет судебный процесс.
Без уведомления дольщиков проводить сделку нельзя, иначе они в любой момент смогут признать покупку недвижимости.
Как видите, в России действуют довольно лояльные законы для проведения сделок с долевой недвижимостью.
При желании продать свою часть, собственнику требуется уведомить других дольщиков.
Далее ситуация может развиваться по двум сценариям – один из дольщиков захочет выкупить долю или дольщики согласятся с проведением сделки купли-продажи с третьим лицом.
Условия для выкупа доли одним дольщиком у другого должны быть рыночными.
Если же требуют скидок и так далее, можно смело обращаться в суд.
Нотариальное удостоверение ДКП
Согласно ч. 3 ст. 8.1. ГК, в случаях, которые указаны в законе или договоре сторон, сделка, при которой возникают, изменяются или прекращаются права на имущество, подлежащие госрегистрации, должна быть засвидетельствована нотариально.
Судя по ч. 1 ст. 42 ФЗ № 218 от 13-го июля 2015-го года “О государственной…”, сделки по отчуждению долей обязательно должны заверяться у нотариуса.
Обратиться за осуществлением нотариального действия можно к любому нотариусу, который работает в субъекте РФ, в котором находится продаваемая доля (аб. 1 ст. 56 Основ).
Нотариус при заверении:
- разъяснит сторонам их права и обязанности (ст. 54 Основ);
- проверит, были ли извещены остальные участники долевой собственности;
- проверит добросовестность и действительность намерений участников сделки.
Если продавец и покупатель не возражают, нотариус сам отправляет заявление и все необходимые документы в Росреестр в электронном виде (аб. 2 ст. 55 Основ). Покупатель доли может отказаться от такой возможности и произвести регистрацию в Росреестре самостоятельно.
Как составить договор купли-продажи доли в квартире?
При составлении договора купли-продажи доли в квартире необходимо определиться со следующими условиями и моментами договора:
- определить, кто будет являться сторонами договора. В данном случае одной стороной договора точно будет собственник доли, который ее продает, а другой стороной, т.е. покупателем, изначально может быть только другой участник долевой собственности, если же он откажется приобретать долю, тогда любое другое третье лицо
- указать с конкретизацией предмет договора, т.е. какая доля, в какой квартире, с каким кадастровым номером, какой площадью, по какому адресу продается. Если не указать конкретику в предмете договора, то такой договор может быть признан недействительным
- следующим существенным условием рассматриваемого договора является цена, по которой продается объект. ВНИМАНИЕ: указывайте реальную цену в договоре, по которой продаете долю в квартире, чтобы в будущем избежать неприятных моментов, например, с взысканием с Вас разницы между ценой, указанной в договоре и в расписке. В расписке может быть указана реальная сумма, полученная по договору, а в самом договоре намного меньше
- согласуйте и отразите в договоре иные условия, а именно, о зарегистрированных лицах, о размере задолженности по коммуналке, об ограничениях, о правах и обязанностях и т.д.
Может ли суд обязать продать квартиру?
Суд не может обязать собственника продать квартиру.
Что касается доли в квартире, то можно попробовать через суд признать долю в квартире конкретного лица незначительной, просить прекратить его право собственности с выплатой ему компенсации в виде рыночной стоимости доли.
Соответствующая возможность предусмотрена п.4 ст. 252 ГК РФ, согласно которой, приведенный вариант возможен, если доля собственника в квартире незначительная, невозможно ее как-то выделить реально и собственник доли не имеет существенного интереса в использовании общего имущества. Фактически в приведенной ситуации собственника доли можно заставить продать его долю по рыночной стоимости.
Подобное дело было рассмотрено Верховным Судом РФ – дело № 5-КГ17-51. И все же это больше исключение, чем правило. В каждом конкретном деле суд будет выяснять все обстоятельства по делу и принимать решение по иску.