Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как проверить квартиру при покупке на вторичном рынке?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если осмотр квартиры проходит без присутствия владельца, следует обязательно запросить нотариальную доверенность. «В ней должны быть указаны адрес жилья и паспортные данные как собственника, так и человека, который непосредственно встречается с потенциальным покупателем. Нотариальная доверенность необходима, если взрослые дети сдают квартиру своих пожилых родителей, которые не могут сами присутствовать при показе квартиры», — подчеркнул эксперт «Авито-Недвижимости».
Совет № 2: Запросите нотариальную доверенность
От продаваемой по доверенности квартиры вообще лучше отказаться, поскольку этим методом очень часто пользуются мошенники. Если нужная вам квартира продается только по доверенности, добивайтесь личного участия собственника при заключении сделки — договоритесь с ним встретиться и пообщаться. «От видеозвонков стоит отказываться. Обязательно проверьте документы владельца квартиры и сверьте эти данные со свидетельством о государственной регистрации права. Эту информацию можно получить в Росреестре. Если собственник не может принять участие в сделке, проверьте, действительно ли существует нотариус, указанный в доверенности. Не поленитесь, сходите к нему, покажите копию доверенности и попросите подтвердить подлинность подписи», — рекомендует Данильченко.
Совет № 12: Не пренебрегайте специалистами
Чтобы не тратить время на самостоятельную проверку квартиры и не нарваться на аферистов, стоит обратиться к специалисту. «Мошенник понимает, что при общении с неопытным участником рынка меньше рисков быть раскрытым, а с профессионалом ни один не захочет продолжать разговор после первого же контакта. Наймите опытного участника рынка, работающего в связке с юристом, и вам останется только слушать их объяснения с подробным анализом всех документов, почему этот вариант покупать безопасно, потом подписать банковское поручение об аккредитиве и договор купли-продажи квартиры и через какое-то время получить ключи от квартиры и идеальный комплект документов по ней», — советует ведущий эксперт офиса «Сущевский» компании «Миэль» Евгений Коноплев.
Чтобы максимально обезопасить себя, для оформления договора можно обратиться к нотариусу, который перед сделкой осуществит тщательную проверку всех документов и обратившихся лиц. Он проверит продавцов на осознанность и добровольность в момент подписания договора, разъяснит им правовые последствия сделки. «То есть риски, что какую-то из сторон обманут или введут в заблуждение, стремятся к нулю. Нотариус проверит правоустанавливающие документы на объект недвижимости, запросит необходимые сведения и выписки из ЕГРН, проверит отсутствие обременений, ограничений, ареста; проверит участников сделки на банкротство, отсутствие в перечне лиц, в отношении которых имеются сведения об их причастности к экстремистской деятельности или терроризму, проверит паспорт на действительность по базе МВД с помощью специальных технических и программно-технических средств», — пояснил Сопин.
Если нотариус сделает свою работу некачественно или не в полном объеме и кто-то из участников сделки впоследствии пострадает, он будет нести полную имущественную ответственность за свои ошибки, отметил эксперт. По его словам, таким образом стороны нотариальной сделки получают гарантию стопроцентного возмещения ущерба, если тот возник по вине нотариуса.
Продавец может взять ее в МФЦ. Убедитесь, что ей не больше месяца.
На что обратить внимание
- Количество собственников.
- Данные собственников — они должны совпадать с теми, что указаны в паспорте. Если в выписке указана другая фамилия — например, женщина вышла замуж, учитывайте, что сначала собственнику необходимо будет обновить данные в Росреестре, что занимает время.
- Наличие обременений — например, ипотеки. Если обременение есть, Росреестр не зарегистрирует сделку.
- Есть ли в числе собственников несовершеннолетние — в этом случае может потребоваться разрешение органов опеки на сделку.
Проверка сделки на юридическую чистоту — серьезный шаг, поэтому копии документов, даже заверенные, не подойдут. Везде требуйте оригиналы. И не стесняйтесь задавать вопросы продавцу. Если он отвечает неохотно или уходит от ответа — это повод насторожиться и ещё раз проверить все документы.
Если у вас возникли сомнения, что все детали сделки получится предусмотреть, то стоит обратиться к специалистам.
Агентство недвижимости «Азбука Жилья» позволит вам сэкономить массу времени и сил. Мы предлагаем профессиональную поддержку при регистрации и сопровождении любых сделок с недвижимостью — данная услуга у нас стоит 60 тысяч рублей. Наши специалисты подробно проверят выбранный вами объект, отстаиваем ваши интересы в сделке и сами собираем все необходимые документы!
Заключение договора купли-продажи
Очень часто риелторы сталкиваются с тем, что сторона сделки пытается навязать свой одностраничный договор купли-продажи, который давно потерял свою актуальность в связи с стремительно меняющимся законодательством.
Мы никогда не пользуемся шаблонными договорами, а постоянно дополняют договоры купли-продажи исходя из фактической ситуации и условий сделки, а также действующего законодательства и судебной практики по спорам по сделкам с недвижимостью.
Кроме самого договора, также необходимо тщательно проверить комплексность и правильное оформление переданных банком документов:
· Кредитного договора и приложений к нему;
· Договора аренды банковской ячейки;
· Договора страхования.
В интернете не мало рассказов о том, что отсутствие подписи на одной из страниц кредитного договора, привело к отказу в регистрации договора купли-продажи квартиры, поэтому нужно быть внимательным к оформлению документов, несмотря на то, что документы оформляются банковскими сотрудниками.
Справка из психо-неврологического диспансера
Если сделку проводит человек, стоящий на учёте в психо-неврологическом диспансере или наркологии, сделку могут признать недействительной.
Юристы предупреждают, что у некоторых людей создан целый бизнес, связанный с перепродажей одной и той же квартиры.
Владелец, стоящий на учёте, продаёт квартиру (обычно покупатели справку не требуют). Затем идёт в суд и оспаривает сделку, ссылаясь на собственную невменяемость. Квартиру ему возвращают, покупателя выселяют. Так можно повторить несколько раз. Две сделки по московской квартире — уже 18 млн прибыли.
Понятно, что придётся вернуть покупателю деньги. Но что взять с человека, укоторого из имущества единственное жильё и небольшой доход? Почти ничего. Крошечная часть дохода, списанная приставами, не компенсирует потери и не поможет купить новое жильё.
Есть ли страхование ответственности риелтора
Среди опытных риелторов распространена практика страхования ответственности перед покупателем. Это означает, что если в результате ошибки агента сделка расторгается, страховая компания возмещает покупателю ущерб. Ошибкой риелтора, к примеру, считается, если он не проверил наличие согласия органов опеки на сделку, когда в числе собственников имеются не достигшие совершеннолетия дети.
Но клиенту тоже нельзя пускать все на самотек. Во-первых, следует внимательно ознакомиться с условиями, прописанными в страховом полисе и уточнить лимит ответственности агента перед одним клиентом и по всем страховым случаям. Вторая сумма больше, но не имеет отношения к конкретному клиенту. Во-вторых, с остальными документами, касающимися сделки, также необходимо ознакомиться лично.
Хорошим вариантом станет страхование титула, то есть права собственности на квартиру. Этот полис вы получаете самостоятельно в страховой компании, он не зависит от действий риелтора. Если сделка расторгается, страховая компания выплачивает вам оговоренную в полисе сумму.
Также стоит помнить, что с 1 января 2021 года вступило в действие постановление Верховного суда, что продавец становится поручителем возврата средств при расторжении сделки. Соответствующий пункт нужно внести в договор. Если продавец средства не вернет, можно затребовать компенсацию у государства. Правда, вам придется привести доказательства, что вы добросовестный покупатель.
Что надо изучить прежде чем купить?
Проверка квартиры при покупке обусловлена возможностью оспорить сделку и лишить покупателя права владения недвижимостью. Задача предварительной проверки – максимально обезопасить покупателя от риска лишения новой собственности.
Перед совершением сделки обязательно следует проверить ключевые пункты, имеющие решающее значение.
- Личность продавца:
- достоверность паспорта;
- наличие справки из психоневрологического диспансера в качестве подтверждения дееспособности;
- проверка подлинности доверенности, если продавец – представитель собственника, а не владелец.
- Документы, подтверждающие право собственности:
- выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) в соответствии с пунктом 1 статьи 28 закона № 218-ФЗ;
- договор о покупке, дарении, наследовании или приватизации недвижимости в качестве основания для права реализации.
- Факт отсутствия дополнительных претендентов на продаваемую собственность:
- выписка из домовой книги с перечнем всех зарегистрированных жителей;
- выписка их ЕГРН об истории жилья (наложенные аресты, обременение жилья и споры о нем).
- Состояние недвижимости:
- соответствие кадастрового и техпаспорта реальной планировке;
- согласование перепланировки в соответствии со статьей 26 Жилищного кодекса, если она имела место.
Чтобы проверить вторичное жилье, нужно проанализировать правоустанавливающие и правоподтверждающие бумаги. К право подтверждающим относится свидетельство о собственности и выписка ЕГРН. С 2017 свидетельства были упразднены. Выписка ЕГРН стала основным правоподтверждающим документом.
Правоустанавливающие являются основанием права. К ним относятся:
- ДКП;
- договор передачи помещения при приватизации;
- договора мены, ренты, дарения;
- справка о выплате пая ЖСК;
- договор передачи, зарегистрированный в органах юстиции (по взаиморасчету, по инвестиционному контракту, в связи с отселением);
- решение суда;
- мировое соглашение;
- свидетельство о праве на наследство.
Возможные проблемы и способы исключения рисков
Рынок вторичного жилья – активная площадка для преступной деятельности мошенников. Иногда недобросовестность проявляют и простые граждане, вступающие в сделку. Мошенники могут полностью отнять деньги, уплаченные по сделке и скрыться от ответственности.
Наиболее распространённые действия мошенников:
- поддельные документы;
- двукратная (многократная) продажа одной квартиры;
- подмена квартиры;
- продажа чужой недвижимости.
Поэтому при покупке вторички нужно проверять правоспособность документов очень тщательно.
Обычные граждане могут совершать следующие недобросовестные действия:
- не уплатить деньги, не передать ключи от квартиры;
- не выписаться, не выписать несовершеннолетних жильцов;
- скрыть недееспособность собственника;
- скрыть права третьих лиц на жильё;
- скрыть иные проблемы, существующие в квартире.
Внимание! При продаже недвижимого объекта всегда указывайте фактическую сумму сделки. Когда продавец пытается уговорить вас на то, чтобы указать иную сумму, не соглашайтесь, независимо от оснований, предлагаемых продавцом. Помните, в случае расторжения соглашения вернуть вы сможете только ту сумму, которая внесена в соглашение.
Когда у вас возникают какие-либо сомнения в процессе оформления правоотношений, лучше обратиться за консультацией к юристу. Приобретение недвижимого объекта на вторичном рынке связано с множеством рисков, о которых участники правоотношений зачастую не знают.
Для перестраховки можно застраховать соглашение. Некоторые страховщики предлагают оформить титульное страхование на тот случай, если впоследствии соглашение будет признано судом недействительным. В этом случае вы получите денежное возмещение.
Как проверить наличие задолженностей по квартире
Перед покупкой покупатель может попросить продавца взять справку из ЖЭК об отсутствии задолженностей по газу, электричеству, водоснабжению и т. д. Такая справка должна быть свежей, потому что речь идет о том, чтобы продавец оплатил все коммунальные услуги вплоть до последнего месяца. В противном случае, оплатить долги придется новому собственнику.
Если покупается квартира в элитном доме, то нужно проверить долги за домофон, охрану, консьержа и прочие дополнительные, но обязательные для жильцов платежи. Случается, что продавец неплатежеспособен и не в силах оплатить долги по квартире. В такой ситуации покупатель может оплатить сам, но в счет снижения стоимости за недвижимость. Информация об отсутствии задолженностей должна быть отображена в договоре купли-продажи.
Чтобы понять адекватную ли цену назначает продавец, нужно знать, когда лучше покупать квартиру:
- самые выгодные предложения и активизация рынка недвижимости происходит весной и осенью;
- снижение цен на квартиры можно ожидать зимой;
- летом на вторичном рынке наблюдается «мертвый сезон».
Кроме того, первоначальная цена всегда на 20-30% выше той, которую продавец желает получить. За счет этой наценки владелец имеет возможность торговаться, постепенно снижая цену.
Сбить цену помогут некоторые особенности квартиры:
- угловое расположение;
- отсутствие балкона или лоджии;
- обременения в виде ипотеки и несовершеннолетних детей;
- необходимость замены чего-либо и т.д.
Одним из самых распространенных видов сделок в стране является покупка квартиры на вторичном рынке.
Пошаговая инструкция включает в себя и правила оформления задатка на понравившееся жилье:
- аванс оформляется соглашением о задатке, в котором прописываются данные получателя платежа и плательщика (ФИО, паспортные данные, адрес регистрации и т.д.);
- сумма задатка составляет от 1 до 10 % от общей стоимости недвижимости;
- в договоре обязательно указывается срок, в течение которого продавец подготовит все документы для сделки.
Риэлторы рекомендуют оформлять задаток сразу тремя документами:
- предварительный договор купли-продажи;
- соглашение о задатке;
- расписка о получении денег.
Риски покупателя и продавца
Приобретение квартиры является рискованной сделкой для обеих сторон. И никто не желает попасться в лапы мошенников и стать участником аферы. Рассмотрим основные «подводные камни» и правила покупки квартиры на вторичном рынке, встречающиеся при проведении купли-продажи:
- Продажа квартиры по доверенности. Если нет возможности лично встретиться с собственником, требуйте проверки достоверности и актуальности доверенности через представителей правоохранительных органов.
- Сомнительность предыдущих сделок с недвижимостью. Нужно насторожиться, если в анамнезе квартиры были продажи с участием юридических лиц, государственных предприятий.
- Квартира, недавно полученная по наследству. Такая недвижимость долгое время находится под вопросом, так как даже спустя отведенные по закону 6 месяцев могут объявиться иные наследники и признать сделку купли-продажи недействительной.
- Жилье, приобретенное с участием средств материнского капитала. По правилам такая недвижимость оформляется в равных долях на каждого члена семьи, включая несовершеннолетних детей. Чтобы продать ее собственник должен предоставить детям равноценное жилье в тех же долях. Если кто-то выявит нарушение, сделка будет отменена.
- Ошибки при проведении приватизации. Если жилье было приватизировано неверно или не были учтены интересы всех прописанных граждан, несовершеннолетних детей, продажа такой квартиры будет впоследствии опротестована.
- Продажа недвижимости, имеющей обременения. Часто мошенники продают квартиры, в которых якобы никто не прописан. Затем появляются лица, имеющие права на недвижимость (военнослужащие, проходящие срочную службу, осужденные, отбывающие наказание и т.д.).
- Приобретение жилья у пожилых людей. После оформления сделки могут появиться родственники с доказательствами и медицинскими документами, подтверждающими недееспособность бабушки или дедушки.
Любая из вышеописанных ситуаций требует длительных судебных разбирательств и может существенно попортить нервы каждой из сторон сделки. Поэтому прежде чем вступать в гражданско-правовые отношения, нужно обратить внимание на обстоятельства, вызывающие подозрения:
- заниженная цена ликвидной недвижимости;
- невозможность или нежелание продавца предоставить все документы по квартире;
- слишком пожилой возраст собственника или его болезненное состояние;
- необходимость сотрудничать с представителем без личного контакта с продавцом.
С чего начинать осматривать квартиру перед покупкой
И вновь возвращаюсь к запахам. Запахи на просмотре квартиры перед покупкой нам могут сказать о многом. Вообще мне иногда кажется, что и смотреть то в квартире ничего особо не нужно, надо лишь закрыть глаза и принюхаться и всё станет понятно — стоит ли покупать эту квартиру.
При осмотре квартиры перед покупкой особенно обратите внимание на то, чем и как пахнет в квартире. Пахнуть может газом из-за утечки и разгерметизации газопровода, пахнуть может затхлостью и сыростью — быть может квартира плохо проветривается, никогда в ней не открываются окна, быть может квартира плохо освещается и из-за этого недостаточно просушивается, а возможно есть проблемы с вытяжкой и вентиляцией. Пахнуть может стоячей водой из-за проблем с канализацией. Ещё раз подчеркну, на запахи, на то чем пахнет стоит заострить своё внимание перед покупкой квартиры на вторичном рынке.