Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Москва опубликовала перечень налогооблагаемой недвижимости на 2023 год». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Лицо, получившее в дар объект недвижимости обязано уплатить НДФЛ. Данная обязанность обеспечивается поправками в Налоговый Кодекс, которые вступают в силу с января 2022 года. При этом в качестве налоговой базы берется кадастровая стоимость объекта, которая действовала на момент регистрации права собственности.
Москва. 29 ноября. ИНТЕРФАКС — В столице утвержден перечень нежилых объектов, налог на которые в следующем году будет рассчитываться исходя из кадастровой стоимости, сообщила руководитель департамента экономической политики и развития Мария Багреева.
«Правительство Москвы утвердило перечень нежилых объектов, налог на имущество по которым в 2023 году будет рассчитываться исходя из кадастровой стоимости», — сказала Багреева, ее слова привели в пресс-службе профильного департамента.
В пресс-службе департамента сообщили, что в перечень включено около 37,3 тыс. объектов совокупной площадью 94,7 млн квадратных метров — это торговая и офисная недвижимость, здания и помещения общественного питания и бытового обслуживания. По сравнению с 2022 годом их число увеличилось на 0,8%.
Багреева сообщила, что критерии включения объектов в перечень остались прежними. Его расширение связано с плановой работой Госинспекции по недвижимости по выявлению зданий и помещений, фактически используемых для торгово-офисных целей, а также с системной работой правительства Москвы и Росреестра по уточнению сведений в Едином государственном реестре недвижимости о расположении сооружений на земельных участках торгово-офисного назначения.
В пресс-службе также напомнили, что перевод торгово-офисной недвижимости на исчисление налога на имущество от кадастровой стоимости начался в Москве в 2014 году. Для того, чтобы сделать этот переход плавным, городом предусмотрен постепенный рост налоговой ставки с 0,9% в 2014 году до установленного Налоговым кодексом уровня в 2% с 2023 года.
По словам главы департамента, в Москве создана сбалансированная система льгот для торгово-офисных объектов, которые включены в перечень и относятся к социально значимым либо производственным сферам деятельности, так как такие объекты имеют более низкую доходность по сравнению с коммерческой недвижимостью. Общая сумма налоговых льгот, предоставленных бизнесу в 2021 году, составила около 65,1 млрд рублей.
Налог на недвижимость в рамках льготных режимов
Кроме налога на доходы от аренды есть налог на сам объект недвижимости. Здесь важное значение имеет тот факт, что имущество ИП не делится на личное и собственно предпринимательское.
Выше мы уже выяснили, что на ОСНО надо платить налог на недвижимость, используемую в предпринимательских целях. Но когда ИП работает на УСН или ПСН, он освобождён от этого налога. Об этом сказано в статьях 346.11 (пункт 3) и 346.43 (пункт 10) НК РФ. Правда, у этого правила есть столько исключений, что в большинстве случаев налог всё-таки приходится платить, в том числе, на УСН и ПСН.
Дело в том, что 378.2 НК РФ отменяет освобождение от уплаты налога на объект недвижимости, если у него есть кадастровая стоимость. К таким объектам относятся:
- административно-деловые и торговые центры и помещения в них;
- нежилые помещения, в которых могут размещаться офисы, торговые точки, общепит, предприятия бытового обслуживания.
Причём конкретное помещение, с которого надо платить налог, должно быть включено в специальный региональный перечень. Ознакомиться с ним можно в своей ИФНС или на официальном сайте субъекта РФ.
Какие помещения относятся к категории нежилых
Это значит, что по сделке купли-продажи квартиры, которую совершили в 2019 году, вы обязаны отчитаться и заплатить налог до 30 апреля 2022 года.
Доходы физлица — налогового резидента от продажи нежилого помещения, находившегося в его собственности менее установленного минимального срока, облагаются НДФЛ по ставке 13% и подлежат декларированию. Место нахождения имущества — в РФ или за пределами РФ — значения не имеет.
Исходя из указанного, при продаже в 2020 году помещения, находящегося в собственности продавца с 2000 года (более пяти лет), уплачивать НДФЛ не нужно.
Доходы физлица — налогового резидента от продажи нежилого помещения, находившегося в его собственности менее установленного минимального срока, облагаются НДФЛ по ставке 13% и подлежат декларированию. Место нахождения имущества — в РФ или за пределами РФ — значения не имеет.
Исходя из указанного, при продаже в 2020 году помещения, находящегося в собственности продавца с 2000 года (более пяти лет), уплачивать НДФЛ не нужно.
Законодательно критерии отнесения объекта недвижимости, которым владеет физлицо, к тем, которые используются в предпринимательской деятельности, не определены.
Когда физлицу не надо платить НДФЛ при продаже нежилого помещения
Физическое лицо в течение долгого времени владело нежилым помещением, предоставляя его безвозмездно в пользование другим физическим лицам, которые оплачивали только коммунальные услуги. В дальнейшем физическое лицо продало нежилое помещение по частям. Налоговый орган пришел к выводу о получении физическим лицом дохода от осуществления предпринимательской деятельности и доначислил НДФЛ и НДС.
При этом, расходы на покупку офиса (если не используется УСН «доходы») могут учитываться только в том налоговом периоде, в котором он был продан.
Учитывая изложенное, если имущество находилось в собственности налогоплательщика в течение установленного срока владения и более, а также в течение вышеуказанного срока не использовалось в предпринимательской деятельности, доход, полученный от продажи такого имущества, освобождается от НДФЛ.
Также уменьшить сумму налогообложения можно, если доказать документально все понесенные расходы, куда входит стоимость объекта недвижимости, даже если помещение куплено по ипотеке или с использованием средств потребительского кредита. Учесть надо также расходы на проведение ремонтных работ и перепланировку, средства, потраченные на покупку нового объекта.
Что делать, если не согласен с оценкой
Если собственник не согласен с оценкой и считает ее завышенной, можно заказать независимую оценку и добиваться того, чтобы кадастровую стоимость приравняли к рыночной.
«Для этого правообладатель объекта должен обратиться в специально созданную комиссию, в том числе включающую в свой состав членов государственного бюджетного учреждения, которое первоначально устанавливало ее размер», — рассказывает советник практики недвижимости и строительства Коллегии адвокатов «Регионсервис» Анна Жолобова.
В качестве подтверждающего доказательства несоразмерности прикладывается отчет независимой оценочной организации. И в случае получения отрицательного решения комиссии правообладатель вправе обратиться в суд с требованием об установлении кадастровой стоимости объекта в размере рыночной.
Какие льготы предусмотрены на налог на имущество и коммерческую недвижимость?
Начнем с физических лиц. Освобождаются от уплаты налогов такие категории граждан, как инвалиды I и II группы, Герои СССР и РФ, дети-инвалиды, участники Великой Отечественной войны, военнослужащие, отслужившие более 20 лет, ликвидаторы аварии на Чернобыльской АС и некоторые другие. Льготы не распространяются на имущество, стоимость которого превышает 300 млн рублей.
Существует достаточно большой перечень предприятий, которые освобождаются от уплаты налога на коммерческую недвижимость, однако большинство пунктов касаются бюджетных и общественных организаций. Интереснее рассмотреть региональные льготы, которые предоставлены в рамках закона г. Москвы «О налоге на имущество организаций»:
- Торгово-офисные центры. Если здание расположено на участке, выделенном под офисные, торговые центры или заведения общепита, однако по факту помещения используются по назначению менее чем на 20%, владелец имеет право выплачивать 25% от кадастровой стоимости.
- Административные здания, используемые для управления производственной деятельностью. Если они расположены на территории размещения объектов промышленности, возможно освобождение от уплаты налога на недвижимость.
- Инвестиционные приоритетные проекты города Москвы. Промышленные комплексы, технопарки, индустриальные парки и некоторые другие объекты в соответствии с постановлением Правительства Москвы № 38-ПП освобождаются от уплаты налога.
- Образовательные, медицинские и научные организации. При наличии лицензии или свидетельства об аккредитации, соглашения о предоставлении субсидий и других документов предприятия оплачивают 25% от ставки.
- Субъекты малого предпринимательства. Штат предприятия должен быть не менее 10 человек, выручка на сотрудника — не менее 2 млн рублей, а возраст фирмы — более 3 лет. Льгота предоставляется на кадастровую стоимость 300 м² площади объекта.
- Гостиницы. Уменьшить налоговую базу удастся на кадастровую стоимость увеличенной вдвое минимальной площади номерного фонда.
Владельцы торговых и офисных помещений будут платить налог на имущество, исходя из кадастровой стоимости
ЗакСобрание принимает закон, который предполагает, что владельцы торговых и офисных помещений с 2021 года будут платить имущественный налог от кадастровой стоимости, а не от остаточной балансовой стоимости. Пока нововведение коснется только объектов площадью свыше 1 тысячи квадратных метров
Законодательное Собрание Владимирской области в первом чтении приняло региональный закон «О внесении изменений в закон о налоге на имущество организаций». Его суть заключается в том, что с 2021 года юридические лица и индивидуальные предприниматели, владеющие торговыми и офисными площадями, будут платить налог на это имущество исходя из его кадастровой стоимости. В настоящее время данный налог исчисляется по ставке 2,2% в зависимости от остаточной балансовой стоимости имущества, которая определяется внутренним бухгалтерским учётом и не всегда соответствует реальной.
Проект закона депутатам представила заместитель директора департамента финансов, бюджетной и налоговой политики Владимирской области Ирина Бурова.
Ирина Бурова
Нововведения коснутся тех, кто владеет площадями в административно-деловых и торговых центрах, кому принадлежат нежилые помещения для размещения офисов, объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания населения.
Закон также распространится на недвижимое имущество иностранных организаций, жилые помещения, гаражи и машиноместа, объекты незавершенного строительства, жилые строения, садовые домики и сооружения, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства.
Повторимся — речь идёт об организациях и индивидуальных предпринимателях; граждане и так уже платят налог на имущество в зависимости от кадастровой стоимости.
Налог на коммерческую недвижимость 2021 для физических и юридических лиц
- Полная сумма налога по кадастровой стоимости определяется по следующей формуле:
- НнИ = Налоговая база × Налоговая ставка
- Сумма авансовых платежей вычисляется по следующей формуле:
- АП = Налоговая база × ¼ × Налоговая ставка
Например, кадастровая стоимость объекта недвижимости — 20 млн рублей. Ставка налога — 1,5%. Тогда:
- годовая сумма налога — 300 000 рублей (20 000 000 × 1,5%);
- авансовые платежи по итогам I квартала, полугодия и 9 месяцев будут равны 75 000 рублей (20 000 000 × ¼ × 1,5%);
- сумма налога к уплате по итогам года — 37 500 рублей (300 000 – 3 × 37 500).
- Если право собственности возникло или прекратилось в течение отчётного периода, то сумма налога определяется исходя из количества полных месяцев владения им.
- Формула для вычисления авансовых платежей:
- АП = Налоговая база × ¼ × Налоговая ставка × Количество полных месяцев владения объектом недвижимости в отчётном периоде/3.
- Формула для вычисления полной суммы налога за год:
- НнИ = Налоговая база × Налоговая ставка / Количество полных месяцев владения объектом недвижимости в году/12.
Формулировка, вводимая п. 70 ст. 2 закона N 325-ФЗ, не давала чёткого определения и вызывала много вопросов. По этой причине были приняты изменения вносимые именно п. 2 ст. 1 закона N 379-ФЗ. Тем самым список имущества, налоговая база которого определяется как кадастровая стоимость, был пополнен конкретными примерами.
Федеральные законы от 15.04.2019 № 63-ФЗ[1] и от 29.09.2019 № 325-ФЗ[2] внесли многочисленные изменения в порядок налогообложения имущества организаций.
На основании этих законов поэтапно с 2020 и 2021 годов происходит смещение администрирования имущественных налогов в сторону упрощения и смягчения, в том числе с помощью бесконтактных способов обмена сведениями.
Для удобства налогоплательщиков ФНС на своем официальном сайте[3] разместила информацию о новшествах в налогообложении имущества организаций, вводимых на протяжении этих двух лет.
- В 2020 году реализованы следующие законодательные инициативы:
- — введен заявительный порядок предоставления льгот для налогоплательщиков-организаций по транспортному и земельному налогам;
- — предоставлена возможность сверки с налоговым органом объектов обложения транспортным и (или) земельным налогом;
- — отменено представление расчетов по авансовым платежам по налогу на имущество организаций;
- — разрешена сдача «консолидированной» отчетности по налогу на имущество организаций.
С 2020 года установлен заявительный порядок предоставления льгот по транспортному и земельному налогам. Заявление о предоставлении такой льготы налогоплательщик заполняет на основании документов, подтверждающих право на льготу за период ее действия, указываемый в заявлении, и подает в любой налоговый орган.
Налоги на недвижимость в 2021 году при продаже и при дарении
Зачастую рождается закономерный вопрос о том, как налоговики смогут разузнать, что человек на самом деле есть нерезидентом. Дело в том, что если лицо не снималось с регистрации, а представители налоговой не обладают данными пограничной службы (о выезде, либо въезде), то они и продолжают считать такое лицо резидентом.
Таким образом, этот человек, продавая недвижимость, отметит в декларации доход, который будет не по ставке 30%, а только 13%, а так же и может указать, что расходы на ее покупку больше, чем цена приобретения, то может получиться следующее:
- человек будет оштрафован на 20-40% от самой суммы налога;
- ему будет дополнительно начислено до 30% значения с общей суммы продажи;
- назначена пеня.
Кроме того, если он проживает за рубежом, и будут обнаружены подобные нарушения, у него возникнут проблемы с пересечением границы.
На этот вопрос четко отвечает статья 409 Налогового кодекса: лицу следует уплатить сумму до 1 декабря года, который наступает, сменяя прошедший период налогообложения. Это происходит на основании извещения налогового органа.
Рассматривая основные новшества, которыми мы будем руководствоваться с 1 января следующего года, следует отметить следующие:
- В стране начнет работать прогрессивная шкала налогообложения. Граждане, с доходом более 5 млн. руб. будут уплачивать уже повышенную ставку в 15%. Более того, такое изменение будет применено так же в случаях, если этот человек и не имеет указанного годового дохода, однако приобретает недвижимость, цена которого выше этой суммы.
- Лицо обязано уплачивать налог, если только прошло не менее 3 лет между покупкой недвижимого объекта и его продажей.
- Нерезиденты РФ будут освобождены от данного налога в случае владения недвижимостью более чем 5 лет.
С 1 января 2021 года власти хотят ввести прогрессивную шкалу налогообложения: ставка налога на доходы физических лиц будет составлять 15% вместо стандартных 13% для россиян, получивших заработок свыше 5 млн рублей в год. В эту сумму будут включать и поступления от продажи недвижимости.
Как снизить сумму налога при продаже объекта коммерческой недвижимости
Желание уменьшить сумму налога объяснить не сложно, при этом можно сделать это вполне легально, не нарушая закон. В частности, не стоит спешить с продажей, если вы владеете объектом недостаточное время.
Подождав год-два, вы можете сэкономить 13-15% от суммы полученного дохода.
Стоить помнить также, что налогами облагается не вся сумма, а только разница между ценой покупки и продажи. Сумму налога можно уменьшить существенно, подтвердив расходы на покупку коммерческой недвижимости.
Помните! Налоговую базу один раз в год можно уменьшить на 1 миллион рублей, получив налоговый имущественный вычет, но это касается только объектов жилой недвижимости, что касается коммерческих помещений, то такие преференции на нее не распространяются.
Также уменьшить сумму налогообложения можно, если доказать документально все понесенные расходы, куда входит стоимость объекта недвижимости, даже если помещение куплено по ипотеке или с использованием средств потребительского кредита. Учесть надо также расходы на проведение ремонтных работ и перепланировку, средства, потраченные на покупку нового объекта. В случае если сумма расходов превысит доход, налог начисляться не будет.
В 2023 году в России проведут государственную кадастровую оценку сооружений, объектов незавершенного строительства, зданий и помещений. С этого момента переоценка будет проводиться во всех регионах раз в четыре года, а в городах федерального значения — раз в два года. Данные изменения направлены на то, чтобы сделать практику переоценки единой для всей России, а сведения о кадастровой стоимости актуальными среди всех регионов страны.
Переоценка кадастровой стоимости объектов недвижимости ведет к изменению суммы налога в будущем, поскольку кадастровая стоимость является основой для его расчета, пояснил Вячеслав Климов. «Но результаты этой переоценки россияне увидят в 2024 году, когда будут платить налог на имущество за 2023 год», — отметил он.
Информацию о том, как изменится кадастровая стоимость, можно узнать из выписки из ЕГРН или справки о кадастровой стоимости, которые можно получить в МФЦ или заказать в территориальных управлениях Росреестра.
Кто освобождается от выплат
Ставка налога на коммерческую недвижимость устанавливается для всех владельцев помещений. Однако, для некоторых граждан предусмотрены льготы по оплате таких взносов. К льготникам относятся:
- инвалиды;
- герои РФ;
- участники ВОВ и боевых действий;
- пенсионеры;
- бывшие военные.
Данные категории могут не оплачивать не только взнос за коммерческую недвижимость, они не подлежат налогообложению вообще.
Некоторые юридические лица также подпадают под льготные категории. Налоговое законодательство содержит общее правило об освобождении от выплат на любое имущество, будь то движимое или недвижимое, следующие компании:
- участвующие в подготовке и организации чемпионата мира по футболу;
- религиозные организации;
- фирмы, в которых трудятся инвалиды;
- организации УФСИН;
- аптеки.
Что будет, если не платить?
В случае несвоевременной выплаты или отсутствия уплаты налога лицу начисляется штраф в размере 20 % от всей суммы, облагаемой налогом. Штрафные санкции применяются к гражданам с 16 лет. Ответственность за неуплату несут все граждане, которые не подпадают под льготные категории. Судьба злостных неплательщиков решается в суде.
Налог на коммерческую недвижимость является относительным нововведением в НК РФ, но соблюдение его не менее обязательно, чем соблюдение других законов и кодексов Российской Федерации. Налогоплательщик кормит государство, а коммерсант ещё и растит его.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Срок аренды, надежность арендатора и своевременность опдлаты арендных платежей
Любой собственник желает сдать свой объект недвижимости надежному арендатору, на длительный срок и получать своевременно арендные платежи.
Нужно отметить, что арендаторы жилой и коммерческой недвижимости абсолютно разные. И работа с ними кардинально отличается.
Арендаторы коммерческой недвижимости – преимущественно юридические лица. Они берут в пользование помещение для ведения бизнеса, имея долгосрочные планы развития. Сетевым федеральным операторам интересна аренда сроком от 5 лет и более.
Если дела идут хорошо и финансовый результат положительный, то арендатор «держится» за помещение. С ним можно и нужно аргументированно обсуждать вопрос индексации (повышения) аренды.
Для бизнеса статья расходов на оплату аренды носит приоритетный характер, поэтому собственник может рассчитывать на своевременное и регулярное поступление платежей.
В процессе эксплуатации помещения арендатор как правило напрямую взаимодействует с управляющей компанией, тем самым экономя время собственника.
Арендаторы квартир – преимущественно физические лица, для которых аренда всегда носит временный характер. Поэтому вероятна частая смена арендаторов по причинам переезда в другой город, смены места работы, покупки собственного жилья и прочее.
Арендная плата индексируется редко.
Арендаторы жилой недвижимости часто находят причины задержки арендных платежей: задержали зарплату, сломалась машина и срочно нужны деньги на ее ремонт и так далее.
При сдаче квартиры в аренду собственник напрямую взаимодействует с арендатором, решая все его вопросы.
Как определяется стоимость
Налоговая база рассчитывается исходя из кадастровой оценки объекта, определенной на 1 января года, за который исчисляется сбор. Стоимость помещения определяется путем проведения государственной оценки, которая проводится Федеральной Службой Кадастра и Кадастровой палатой. Сведения о рассчитанной стоимости размещаются в открытом доступе на сайте Росреестра. Переоценка объекта проводится не чаще, чем раз в три года, и не реже, чем раз в пять лет. В Москве, Питере и Севастополе переоценка проводится один раз в 2 года.
До 2020 г. налог исчислялся по инвентаризационной стоимости, которая была в несколько раз ниже, чем реальная цена объекта. Кадастровая оценка приближена к рыночной стоимости недвижимости. В связи с этим сумма налога существенно возросла для физ. лиц.
Например, инвентаризационная оценка гаража 37 000 рублей, а кадастровая – 400 000. Ставка налога – 0,1%. Налог по инвентаризационной цене составляет 37 рублей, а по кадастровой – 400. Налог увеличился почти в 11 раз.