Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка и продажа недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Несовершеннолетние дети могут как пользоваться, так и быть владельцами недвижимого имущества, однако, в сделках с недвижимостью участвовать не могут. От их лица, как правило, выступают родители, официальные представители или усыновители.
Может ли несовершеннолетний ребёнок распоряжаться недвижимым имуществом
При манипуляциях с недвижимостью необходимо также участие органов опеки и попечительства, которые курируют сделку, а также дают своё согласие на продажу недвижимости. Без их официального одобрения подобные операции будут считаться недействительными. Органы опеки не просто представляют интересы несовершеннолетних, но и заботятся о том, чтобы они были обеспечены комфортной жилплощадью, которая отвечает всем условиям жизни.
К тому же, участие в сделках с недвижимостью и степень вовлечения зависит от возраста ребёнка:
- До 6 лет. В таком возрасте дети считаются недееспособными. Их интересы целиком и полностью представляют родители или опекуны.
- От 6 до 14 лет. Такой период определяется законом как частичная дееспособность. Несовершеннолетние могут присутствовать при проведении сделок с недвижимостью, однако, все решения за них выносят родители или опекуны.
- От 14 до 18 лет. В таком возрасте дети уже не считаются малолетними, но всё ещё подпадают под категорию частично дееспособных. Они участвуют в манипуляциях с недвижимым имуществом, однако, лишь с согласия родителей или опекунов.
- После 18. Достигая совершеннолетия, дети становятся полностью дееспособными. Они в праве распоряжаться имуществом по своему усмотрению и совершать любые операции с ним без согласия родителей или опекунов.
Что нужно для проведении сделки с долей ребенка
Для проведения сделки необходим разрешительный документ от третьей стороны — органа опеки и попечительства. Форма согласия не установлена законодательством, поэтому наиболее целесообразным вариантом при продаже доли несовершеннолетнего в квартире является обращение в территориальный орган опеки с запросом о предоставлении соответствующего разрешения, поясняет юрист компании «Юков и партнеры» Александра Воскресенская. По ее словам, опека в таких случаях проводит проверку, направленную на установление того, не ухудшится ли жилищное и социальное положение ребенка при совершении сделки, не будут ли ущемлены его права.
Полученное разрешение представляется в соответствующее подразделение Росреестра вместе с пакетом стандартных документов (заявление, правоустанавливающие документы, договор, госпошлина). Покупателю необходимо проверить, принадлежит ли доля в покупаемой квартире несовершеннолетнему ребенку, заказав выписку из ЕГРН.
Собственник жилого помещения вправе предоставить право владения и пользования принадлежащим ему жилым помещением в качестве членов своей семьи:
- супругу (супруге), родителям и детям;
- родным братьям и сестрам, деду, бабке и внукам — с письменного согласия всех совершеннолетних членов, бывших членов его семьи, проживающих совместно с ним и имеющих долю в праве собственности на это жилое помещение;
- иным родственникам, свойственникам и нетрудоспособным иждивенцам, заключившим с ним письменные соглашения о признании членом семьи, если иное не установлено законодательными актами, — с письменного согласия всех совершеннолетних членов, бывших членов его семьи, проживающих совместно с ним и имеющих долю в праве собственности на это жилое помещение.
Оформление сделки. Договор купли-продажи
Это основной документ, по которому переходит право собственности. Перед его заключением много волнения и переживаний, а всё ли там чисто с квартирой. Здесь главное иметь необходимые документы. Какие именно – зависит от того, кто будет удостоверять сделку.
Каждый выбирает для себя сам – нотариус или регистратор БТИ. Учитывая, что последующий шаг — обязательная государственная регистрация прав на недвижимое имущество, которая осуществляется в БТИ, то обратились мы именно туда. Первоначально нужно договориться о времени сделки. С трудом дозвонившись (несколько дней), нам назначили дату и время, а также проконсультировали какие иметь с собой документы. Записались мы на один день и на продажу и на покупку.
Какие есть особенности кредитования долей?
Объектом кредитования выступает доля в праве собственности на квартиру либо на жилой дом. Доля в праве собственности на комнату не кредитуется.
Условия выдачи такого кредита:
- Кредитование долей в праве собственности и комнат предусмотрено в рамках программы «Готовое жилье». Приобрести комнату возможно так же в рамках «Военной ипотеки».
- В залог передаются оставшиеся доли в квартире.
- При расчете суммы кредита оценивается рыночная стоимость всего объекта и отдельно всех долей. Отчет об оценке делается на квартиру.
- Необходимо предоставить отказы от преимущественного права других сособственников (если покупатель не является собственником одной из долей).
- Использовать материнский капитал для погашения ипотеки на долю невозможно. При этом покупатель может перечислить средства маткапитала продавцу.
- Кредитование не осуществляется, если покупатель владеет «микро-долей» (например, 1/100), подаренной или проданной ему (для того, чтобы не предоставлять отказы от преимущественного права покупки).
- Продажа доли, которая находится в ипотеке, невозможно.
Сервис электронной регистрации и сервис безопасных расчетов при кредитовании долей использовать нельзя.
Если объектом кредитования является комната (выделенная часть квартиры), то в залог передается только эта комната либо иной объект недвижимости. Также в данном случае можно использовать сервисы электронной регистрации и безопасных расчетов.
Чаще всего владельцем доли в квартире человек становится при вступлении в права наследования или при разделе имущества после развода. Первый и самый простой вариант использования имущества – это пользоваться своей долей в квартире, жить там и налаживать общий быт с другими жильцами. Из юридических тонкостей здесь – оформление раздельных лицевых счетов, в остальном все сводится к вопросам личного комфорта и уюта.
Собственник доли для разделения финансовой нагрузки и получения личного лицевого счета должен обратиться со свидетельством о государственной регистрации и паспортом в ЖЭУ для заключения договора об оказании услуг. Таким же образом нужно заключить другие договоры: на воду, на свет и пр.
Доли бывают разные – кто-то владеет 70% квартиры, кому-то принадлежит только 15% жилого помещения. Если ваша доля составляет хотя бы одну жилую комнату, то вы можете отделить ее от всей квартиры замком на двери. Если нет, то по закону вы имеете право проживать и находиться в квартире, но при этом не должны препятствовать перемещению других людей по всей жилой площади.
Можно ли продавать долю ребенка в квартире?
Да можно, для этого необходимо получить согласие органа опеки и попечительства. При этом ребенок взамен отчуждаемой доли должен получить равноценную в другом жилом помещении, в противном случае опека не даст разрешения на сделку. Не обязательно проводить обе сделки по продаже и наделению несовершеннолетнего собственностью через куплю продажу. Возможен вариант, при котором доля несовершеннолетнего продается, а он получает равноценную долю в дар. Задача опеки – проследить за тем, чтобы несовершеннолетний не остался без собственности, доля его не уменьшилась, а условия не ухудшились.
Сделки с участием органов опеки и попечительства всегда непростые и затянуты во времени. В среднем на рассмотрение заявления у органов опеки уходит 1-1,5 месяца. При этом опека не всегда принимает положительное решение. Если они не дают разрешения на сделку – выход только один – обращаться в суд, но это очень небыстрый процесс. В среднем рассмотрение дела занимает от 6 месяцев. Будет ли покупатель ждать столько времени – большой вопрос.
Можно ли выкупить долю соседа против его воли?
Выкупить долю против воли соседа можно, но только в том случае, если эта доля незначительная (1/8, 1/10, 1/32, 1/50 и т.д.), владелец там не проживает и ее невозможно выделить в натуре.
Например, в двухкомнатной квартире есть два собственника. У одного доля 7/8, у другого – 1/8. При условии, что собственник меньшей доли там не проживает и не имеет интереса к данной недвижимости, можно обратиться в суд и потребовать обязать сособственника продать свою долю по рыночной цене. Для этого необходимо сделать оценку этой доли и внести всю сумму на депозит суда. Такая практика не редкость. Суды охотно дают разрешение на выкуп незначительных долей, потому что в действительности от незначительной доли нет пользы ни для собственника, ни для его сособственника, который не может полноценно распоряжаться своим имуществом.
Откуда появляется долевая недвижимость в Белоруссии?
Чаще всего появление долей в квартире связано со следующими особенностями:
- приватизация квартиры с участием нескольких собственников;
- покупка недвижимости двумя и более людьми;
- по причине наследования (квартира завещалась не одному, а двум и более лицам) или дарения;
- по постановлению суда.
Чем отличается комната от выделенной доли в квартире?
Как такового отличия между частью квартиры и комнаты нет. Они отличаются только площадью в недвижимом имуществе. Но часть собственника по площади равной или приближенной к комнате в этой квартире, продать легче, чем незначительную долю. Также предложить купить долю квартиры вначале следует не другому лицу, а другому собственнику или собственникам доли этой квартиры, и только после его или их отказа можно продать часть квартиры другому лицу.
Перед тем, как продать долю в квартире, владелец должен четко понять, какая часть жилплощади входит в его владение. Так, у собственника комнаты на руках имеется документ, в котором прописывается тип, площадь и иные технические характеристики собственности.
Владелец не выделенной доли не понимает, из каких комнат состоит его собственность. Так, у гражданина может находиться в собственности 1/2 доли от двухкомнатной квартиры. В помещении имеются две жилые зоны, однако в свидетельстве о собственности строго не указано, какая из них «закреплена» за гражданином. Собственнику придётся согласовывать не только факт продажи или обмена доли, но и ремонт с другими владельцами жилплощади.
Законодательством не установлена величина и количество долей собственников. Например, квартира может быть разделена между пятью собственниками в совершенно разном процентном соотношении – от 90% до 1%, а иногда и до 0,1%.
Ребенок не является собственником
Согласие опеки при продаже квартиры не требуется, если ребенок не владеет недвижимостью, а только зарегистрирован в ней. Постоянная регистрация («прописка») не влечет появления права собственности.
Однако ребенка нельзя выписать «на улицу», у него обязательно должна быть регистрация. Позаботьтесь о том, чтобы оформить несовершеннолетнему прописку при продаже квартиры в другом помещении. Например, в квартире бабушки с дедушкой.
Куда обращаться?
Для снятия с учета и прописки в новом месте нужно обратиться в Федеральную миграционную службу по месту жительства.
Какие документы предоставить?
- паспорт заявителя;
- паспорт ребенка или свидетельство о рождении;
- документ, на основании которого проводится регистрация (заявление владельца жилья, документ о собственности).
Кoгдa мoжнo пepeчиcлить дeньги oт пpoдaжи нa cчeт peбeнкa
B нeкoтopыx cлyчaяx чacть cpeдcтв oт пpoдaжи квapтиpы пepeчиcляeтcя нa cчeт peбeнкa. B дaльнeйшeм иx мoжнo иcпoльзoвaть c paзpeшeния opгaнoв oпeки нa пpиoбpeтeниe дpyгoгo oбъeктa нeдвижимocти, пpи ycлoвии нaдeлeния peбeнкa coбcтвeннocтью в нeй. Taкжe peбeнoк в пpaвe cнять дaнныe дeнeжныe cpeдcтвa пocлe coвepшeннoлeтия. К тaким cлyчaям oтнocитcя:
- Пepeeзд в дpyгyю cтpaнy. B этoм cлyчae poдитeли мoгyт нe выдeлять дoлю peбeнкy, y кoтopoгo былa дoля в пpoдaннoй квapтиpe. Чтoбы пoлyчить paзpeшeниe, нyжнo пpeдocтaвить дoкaзaтeльcтвa пepeeздa, нaпpимep, oфopмлeннyю визy нa дoлгocpoчнoe пpoживaниe.
- Пepeeзд в дpyгoй гopoд. B этoм cлyчae тoжe мoжнo нe выдeлять дoлю, нo c oдним cyщecтвeнным oгpaничeниeм. Дeньги, пoлyчeнныe oт пpoдaжи дoли нecoвepшeннoлeтнeгo, дoлжны быть пepeчиcлeны нa cчeт peбeнкa.
Продажа квартиры с долями, принадлежащим детям
Для совершения сделки купли-продажи законным представителям ребенка необходимо соблюсти следующий алгоритм действий:
- заключить предварительный договор купли-продажи (при одновременной покупке также предварительный договор на приобретаемое жилье);
- получить разрешение органа опеки и попечительства;
- заключить основной договор;
- заверить договор у нотариуса;
- зарегистрировать переход права собственности на приобретенное жилье либо перечислить средства от продажи на счет ребенка;
- предоставить в орган опеки и попечительства подтверждение соблюдения условий сделки (выписку из ЕГРН или выписку со счета ребенка).
Актом органа опеки устанавливается срок, в течение которого родитель должен представить документ, подтверждающий, что интересы несовершеннолетнего соблюдены. В случае непредставления такого документа опека вправе обратиться в суд в интересах ребенка.