можно ли взять ипотеку на дом без земельного участка

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «можно ли взять ипотеку на дом без земельного участка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Ипотечные программы для индивидуальных домов есть в Сбербанке, ВТБ, Россельхозбанке, «Дом.РФ» и ряде других банков. Например, в Сбербанке выдают ипотеку как на покупку готового дома, так и на строительство индивидуального и даже дачи. Условия для строительства дома: первоначальный взнос — от 25%, максимальный срок — до 30 лет. Ставка по ипотеке по программе «Строительство дома» колеблется от 8,7% до 11%.

Ипотека на дом без первоначального взноса

Добиться оформления ипотечного кредита без внесения первоначального взноса невозможно – вложение собственных денежных средств или хотя бы маткапитала здесь обязательно.

По статистике банков, не вносившие изначально своих денег заемщики чаще других позволяют себе просрочку или полное прекращение погашения кредита, поскольку обращаясь за ипотекой переоценили свои финансовые возможности.

Другая, более практичная причина – дешевизна залоговой недвижимости в сравнении с необремененными залогом вариантами по рынку, минимум на 10-15%. Если заемщик прекратит выплаты, то банку придется реализовывать дом с молотка, предварительно добившись этой возможности в суде.

Поэтому банк заранее предусматривает компенсацию по возможным судебным издержкам и организации продажи недвижимого залога. Это и есть 10% минимум первоначального взноса от суммы, требующейся заемщику ипотеки.

Прежде чем разобраться в юридических нюансах таких сделок, определим основные понятия:

• Покупка дома и земли в ипотеку. Это означает, что гражданин приобретает земельный участок с находящимся на нем домом или без него полностью или частично за счет средств, выданных кредитной организацией в рамках ипотечной программы.
• Покупка ипотечного дома и земли. В данном случае предметом договора будет уже находящийся в залоге участок земли (с домом или без него). Гражданин приобретает имущество, которое ранее было куплено с привлечением ипотечного кредита.
• Продажа дома и земли в ипотеку. Такая сделка происходит, когда к человеку, имеющему в собственности необремененную землю, обращается физическое лицо или банк с предложением о продаже. При этом оплата производится как за счет собственных средств покупателя, так и с привлечением ипотеки.

Ипотека на земельный участок — условия и оформление

Граждане Российской Федерации в большинстве случаев обращаются за ипотекой для приобретения квартиры в новостройке, дома или вторичного жилья. Однако с каждым годом появляется все большее количество желающих покинуть шумные мегаполисы и поселиться за пределами города, для чего необходимо наличие собственного участка земли. Для приведения в жизнь этих желаний, также можно воспользоваться ипотекой. Согласно Закону об ипотеке, в договоре по ипотеке возможно заложение земельного участка, если он не исключен из земельного оборота и не ограничен в обороте (статья 62). Узнать подробно о тех земельных участках, чей оборот ограничен и изъятых из оборота землях можно сверившись со статьей 27 Земельного кодекса РФ. Оформить ипотеку на земельный участок можно при соблюдении дополнительных условий, первым из которых является соблюдение земельного права. Оформить договор ипотеки земельного участка можно практически в любом банке Российской Федерации.

Нюансы ипотеки на покупку дома с участком

Отказать в выдаче кредита могут по разным причинам. Как по «стандартным» — если заемщика посчитают неплатежеспособным или его кредитная история не устроит финансовую организацию. Так и по специфическим, главных среди которых две.

1. Недостаточная оценочная стоимость объекта. Так как залогом при ипотечном кредитовании становится сам дом, банки не спешат выделять деньги на покупку жилья без окон и дверей, без коммуникаций или расположенных слишком далеко от города. Но даже если в этом плане с объектом все в порядке, не обязательно его оценочная стоимость удовлетворит кредитора. Часто оценочные компании не могут подобрать аналогов данному объекту из выставленных на продажу в конкретном населенном пункте. Дома очень разнообразны, есть среди них и уникальные, что формирует некорректную, часто слишком низкую, с точки зрения покупателя, оценочную стоимость. Дополнительно снизить ее может и сам банк с учетом того, что в процессе эксплуатации жилье может потерять часть стоимости. А в случае проблем с выплатами по кредиту его ведь придется продавать. И идеально, если продажа займет немного времени, до двух месяцев. Если больше — объект становится совсем не интересным финансовой организации.

2. Сложности с оформлением страховки. Страховые компании тоже оценивают объекты, на которые распространяют действие своих продуктов. Потенциально рискованными для страховщиков являются дома старой постройки и изношенные. Часто отказывают страховать жилье с печным отоплением или расположенное в зоне подтопления.

«Многие банки страховку объекта требуют в обязательном порядке, — продолжила собеседница ФАН. — Другие могут прокредитовать и без нее, но тогда увеличат ставку на 3–3,5%».

Кoмy дaдyт ипoтeкy нa дoм

Ocнoвнoй мoмeнт, нa кoтopый бyдyт oбpaщaть внимaниe бaнки, oдoбpяя или oткaзывaя чeлoвeкy, кoтopoмy пoнaдoбилacь ипoтeкa нa зaгopoднyю нeдвижимocть – eгo дoxoд. B cлyчae oдoбpeния ипoтeчнoгo кpeдитa нa тaкyю дopoгocтoящyю пoкyпкy, бaнк xoчeт быть yвepeнным, чтo y зaeмщикa peaльнo xвaтит дoxoдoв, чтoбы выплaчивaть eжeмecячныe взнocы. Пoэтoмy пpи paccмoтpeнии зaявки бaнки бyдyт cмoтpeть нe тoлькo нa cyщecтвyющий oфициaльный дoxoд, нo и нa кapьepныe пepcпeктивы зaeмщикa, a тaкжe нa финaнcoвoe блaгoпoлyчиe и peпyтaцию paбoтoдaтeля.

B cвязи c бoлee жecткими тpeбoвaниями бaнкa, кoтopыe дeмoнcтpиpyют paзницy мeждy «гopoдcкими» пpoгpaммaми и пpoгpaммaми нa зaгopoднoм pынкe жилья, cлyчaeтcя, чтo клиeнты c выcoким ypoвнeм плaтeжecпocoбнocти мoгyт пoлyчить oтpицaтeльнoe peшeниe пo зaявкe нa кpeдит. Пo oцeнкaм экcпepтoв, oкoлo тpeти пoтeнциaльныx пoкyпaтeлeй кoттeджeй, дaч и пpoчиx зaгopoдныx oбъeктoв пoлyчaют oткaз oт бaнкoв.

Нaибoлee пoдxoдящим вoзpacтoм для oфopмлeния ипoтeки cчитaeтcя пpoмeжyтoк oт 35 дo 45 лeт. Кaк пpaвилo, в этoм вoзpacтe чeлoвeк yжe дoбивaeтcя ycпexoв в paбoтe, y нeгo пoявляeтcя cтaбильнocть в кapьepe – oн cтaнoвитcя cпeциaлиcтoм, кoтopый дocтaтoчнo быcтpo cмoжeт нaйти нoвoe мecтo paбoты, дaжe ecли пoтepяeт нынeшнee. Кpoмe тoгo, в тaкoм вoзpacтe y зaeмщикa впepeди eщe дoвoльнo мнoгo плoдoтвopнoгo вpeмeни для paбoты и пocтpoeния кapьepы, пpeждe чeм пpидeтcя выйти нa пeнcию.

Пpимepный пopтpeт пoтeнциaльнoгo зaeмщикa тaкoй:

Ecли coбcтвeнныx дoxoдoв чeлoвeкa, кoтopoмy нyжнa ипoтeкa нa чacтный дoм, бyдeт нeдocтaтoчнo, oн мoжeт пpивлeчь coзaeмщикoв, чьи дoxoды бaнк тaкжe yчтeт пpи пpинятии peшeния o выдaчe кpeдитa. Пpи этoм cyпpyги пo зaкoнy cтaнoвятcя coзaeмщикaми и coвлaдeльцaми кyплeннoй нeдвижимocти aвтoмaтичecки, ecли тoлькo нe пpoпишyт иныe ycлoвия в бpaчнoм дoгoвope. Coзaeмщикaми мoгyт быть poдcтвeнники и любыe дpyгиe гpaждaнe, гoтoвыe вcтyпить в пoдoбныe oтнoшeния c зaeмщикoм и бaнкoм, a тaкжe юpлицa – нaпpимep, paбoтoдaтeль.

Как взять ипотеку на дом

1. прежде всего – обратиться в банк для получения предварительного одобрения ипотеки. Рассмотрение заявки длится 1-14 дней в зависимости от банка;
2. после получения одобрения необходимо подобрать подходящий вам вариант дома – обычно на это дается 3-4 месяца;
3. далее следует предоставить банку пакет документов по выбранному объекту: правоустанавливающие документы, технический и кадастровый паспорта, выписку из ЕГРН, выписку из домовой книги, оценку рыночной стоимости дома и земельного участка и другие документы по требованию банка;
4. если банк одобрит сделку по выбранному дому, надо будет подписать договор купли-продажи и кредитный договор;
5. далее необходимо обратиться за регистрацией перехода права, права собственности и ипотеки;
6. после регистрации производится расчет с продавцом и подписание акта приема-передачи объекта.

Это примерная последовательность действий, которая может меняться в зависимости от обстоятельств. К примеру, если оформляется ипотека на загородный дом, а в число собственников входят несовершеннолетние дети, придется получить разрешение от органа опеки. Если же берется ипотека под земельный участок, который оформлен в аренду, а не в собственность, нужно продлить договор аренды на весь срок действия ипотечного кредита.

Различия между ипотекой на квартиру и на участок с домом

Банки охотнее предоставляют средства на покупку квартиры, а кредитование домов осуществляется с большим трудом.

Это связано с их существенными отличиями:

Кредитование квартиры	Основной целью любой финансовой организации является извлечение прибыли. Если заемщик не сможет вернуть деньги, банк продает имущество с торгов. Квартира отличается следующими преимуществами для потенциальных покупателей: максимальная транспортная доступность; проще организовать быт; наличие необходимых коммуникаций.
Кредитование дома	Дом интересует только узкий круг покупателей, которые готовы тратить много времени на дорогу до работы или имеют независимый источников доходов, который не требует нахождения на предприятии. Кроме того, он продается вместе с землей, которая является отдельным объектом недвижимости.

Требования к заемщику и предмету ипотеки

Итак, кто может в ипотеку купить дом и на каких условиях? Требования финучреждений к потенциальным заемщикам стандартны:

• Достаточный уровень доходов. Рекомендуемое соотношение между ежемесячным платежом по кредиту и среднемесячным доходом – 50%.
• Постоянная трудовая занятость. Стаж на последнем месте работы – минимум полгода, общий – не менее 1 года.
• Положительная кредитная история.
• Прописка в регионе присутствия отделения банка-кредитора.
• Возраст – от 21-25 до 65-75 лет (на момент погашения кредита).

Финансовые учреждения также уделяют внимание оценке рыночной стоимости предмета залога. Не каждый частный дом может выступить залогом по кредиту. Недвижимость должна соответствовать следующим требованиям:

• земельный участок находится в собственности заемщика (если планируется строительство дома);
• местонахождение – в городе или в пригородной зоне, в районе с хорошей транспортной развязкой и развитой инфраструктурой;
• наличие всех коммуникаций. Если кредит берется на строительство, коммуникации должны быть подведены к участку;
• наличие ремонта. При покупке нового дома должен быть косметический;
• наличие туалета, кухни;
• если дом приобретается на вторичном рынке, его «возраст» не должен превышать 30-40 лет;
• дом не должен являться памятником архитектуры или иметь историческую ценность, а также находиться в заповедной зоне.

Какие банки выдают ипотеку на земельный участок?

Финансовых организаций, готовых выдать ипотеку на земельный участок, относительно немного. Предложение точно присутствует в:

1. Сбербанк. Переплата по предложению варьируется от 12 до 14%. Выплаты начинаются от 300000 руб. Величина первоначального взноса составляет от 25%. Расчёт с компанией нужно произвести в срок до 30 лет.
2. Россельхозбанк. В компании можно получить от 100000 до 20 млн руб. Величина первоначального взноса составляет от 15%. Расчёт предстоит произвести в срок от 1 месяца до 30 лет. Процентная ставка варьируется от 12,9 до 17,5% годовых.
3. СМП банк. Ставка в компании начинается от 10,9% годовых. Деньги в долг выдаются на срок до 25 лет. Стартовый взнос составляет от 15%. Суммы варьируются от 400000 до 10 млн руб.

Условия действительны на момент написания статьи, для уточнения актуальной информации обратитесь к специалисту.

Причины отказа в выдаче ипотеки на земельный участок

Подавая заявку на ипотеку, нужно помнить, что выдача кредита на земельный участок – программа финансовой организации, а не обязанность. Банк может отказать в выдаче денежных средств. При этом причину вынесенного решения не объясняют. Самыми частыми основаниями для отклонения заявки на ипотеку выступают:

1. Плохая кредитная история. Сведения о ранее полученных займах и особенностях расчётов по ним собирает и хранит БКИ. Данные передают сами финансовые организации. Когда лицо отправляет заявку на ипотеку, сведения обязательно запрашивают. Если выяснится, что гражданин ранее допускал просрочки, нарушал положения договора, заявку отклоняют.
2. Заёмщик не соответствует требованиям финансовой организации. Важно внимательно изучать все нюансы сотрудничества с компанией. Если клиент не удовлетворяет какое-либо требование, в первую очередь необходимо исправить ситуацию и только потом подавать заявку на ипотеку на земельный участок. Если препятствием к началу сотрудничества с выбранной компанией является достижение максимального возраста для выдачи кредита, рекомендуется обратиться в другую финансовую организацию.
3. Клиент отказался использовать добровольные виды страхования. Эксперты рекомендуют заранее выяснить, как финансовая организация реагирует на отказ от полиса. Для этого можно изучить форму, где люди оставляют отзывы о сотрудничестве с финансовой организацией. Если велик риск отклонения заявки, стоит поискать в другой банк или согласиться на покупку страховки.
4. Выбранный земельный участок не соответствует требованиям компании. Об этом заемщику обычно сразу же сообщают. В сложившейся ситуации необходимо выбрать другой объект покупки в ипотеку.
5. Высокая закредитованность гражданина. Платёж по всем займам не должен превышать 50% от ежемесячного дохода. Перед обращением в банк необходимо произвести расчёт по обязательствам.
6. Неустойчивое финансовое положение заемщика. Если банк считает, что величина заработной платы недостаточная для ежемесячного закрытия обязательств, можно предоставить в обременение дополнительное дорогостоящее имущество или подтвердить присутствие дополнительных источников дохода.

Ипотечные программы банков

Какие банки дают ипотеку с низкими процентными ставками на готовый частный коттедж? Рассмотрим наиболее популярные кредитные продукты от ведущих российских организаций с увеличенными сроками погашения ссуды:

Название учреждения	Максимальная сумма к получению	Период погашения ипотеки	Процентная ставка за год	Особенности программы
ВТБ	60 млн руб.	30 лет	10,2%	Оформлениедо 5 рабочих дней, 4 документа
Альфа-Банк	50 млн руб.	30 лет	10,99%	Стаж от 4 месяцев, решение за 3 рабочих дня
ТрансКапиталБанк	15 млн руб.	25 лет	11,2%	ПВ в размере от 40 до 90%
РоссельхозБанк «Военная ипотека»	2,4 млн руб.	20 лет	9,5%	Возраст на момент погашения 45 лет, только для участников НИС

Документы, необходимые для предоставления земельной ипотеки

• Акт, в котором указана принадлежность участка к определенной категории и подтверждающий, что землю можно выкупать;
• Паспорта и индификационные коды всех участников сделки;
• Кадастровые документы (план, съемка, межевание и подписи владельцев соседних участков);
• Правоустанавливающие документы (например, предварительный договор купли-продажи, где будет указано, что земля переходит в собственность заемщика, только после окончания всех платежей);
• Документы, подтверждающие право собственности продавца на этот участок и согласие на продажу супругов, если таковые имеются;
• В случае, если затрагиваются права несовершеннолетних, потребуют наличие разрешений от органов опеки и попечительства (двух сторон: покупателя и продавца);
• Отсутствие каких-либо задолженностей и обременений.

Особенности ипотечного кредитования

Банки принимают заявки по финансированию ипотеки на частные дома. Но условия по кредиту у новичков могут вызвать недоумение. К заемщику и объекту недвижимости применяются более жесткие требования, если сравнить с заявкой по квартире.

Все объясняется количеством проблем, которые могут возникнуть у банка, если заемщик не исполнит обязательств:

• Продать частный дом для погашения ипотечной задолженности трудно. Такую недвижимость приобретают реже, чем квартиры.
• Дом требует вложений в обслуживание. Если у заемщика не хватает средств на эту статью расходов, строение может потерять товарный вид.
• Частный дом из-за более высокой цены доступен не всем покупателям.
• Высокий риск частичной или полной утраты предмета залога по ипотеке в случае пожара или природных катаклизмов. Поэтому страховые взносы при выдаче кредита на дом дороже.
• Процент по ипотеке на частный дом выше на 3–5%, чем по программам банка при покупке квартир.
• Увеличивается первоначальный взнос, который покупатель должен обеспечить самостоятельно. Максимальная сумма ипотеки на дом обычно не превышает 75% цены недвижимости, установленной не продавцом, а назначаемым оценщиком. Требования по размеру первоначального взноса разные, от 10 до 40% оценочной стоимости.

Требования к заемщику

У каждого банка при оформлении ипотеки на дом с земельным участком условия индивидуальные.

Для идентификации потребителя нужно предоставить следующую информацию:

• Возраст заемщика. Кредитование на дом предусмотрено с 21 года. На момент погашения ипотеки клиенту не должно быть более 70 лет. Некоторые банки одобряют ипотеку с иным ограничением по возрасту, 65 или 75 лет на момент выплаты последнего взноса.
• Официальная занятость, подтвержденная документально. Стаж на последнем месте не менее 6–12 месяцев. У каждой структуры свои требования. Это нужно учесть при подаче заявления на ипотеку.
• Положительная кредитная история и отсутствие иных финансовых требований к заемщику от третьих лиц (алименты, просрочки по коммунальным платежам, штрафам, судебным тяжбам).
• Постоянная регистрация в регионе, где оформляется ссуда на покупку частного дома с земельным участком. Если предполагается переезд из другого региона, у заявителя может быть временная регистрация. Условие не является поводом для отказа, если другие требования соблюдены.
• Предоставление информации о любых видах льгот по ипотеке, если программы предусмотрены в региональном или федеральном бюджете. Условия банка могут быть более выгодными и шансы на одобрение увеличиваются.
• Наличие созаемщика с соответствующей платежеспособностью. Муж или жена, если заявку на ипотеку для покупки частного дома подает семейная пара. При недостатке дохода могут потребоваться поручители.

Похожие записи:

• Путин признал легализацию каннабиса в мире угрозой нацбезопасности России
• Новая форма расчета по страховым взносам с 2023 года
• Имущественные налоги в 2023 году: как взаимодействовать с налоговиками