Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Государственная регистрация аренды (договора аренды) объекта нежилого назначения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В соответствии с п. 3. ст. 433 ГК РФ договор аренды независимо от срока его действия подлежит регистрации. Для того чтобы документ аренды имел юридическую силу необходимо указать в нем все необходимые данные. Для этого обе стороны должны предоставить пакет документов.
Удостоверение доверенности на аренду квартиры
Доверенность на аренду квартиры может быть выдана на определенный срок, о чем прямо указывается в документе. И именно срок в данном случае будет определять правила удостоверения доверенностей.
Договоры аренды сроком до одного года государственной регистрации не подлежат. Следовательно, при сдаче в аренду квартиры сроком до 12 месяцев, без регистрации обременения в виде права аренды в Росреестре, нотариальное удостоверение доверенности не требуется.
Третьи лица вправе удостовериться в наличии полномочий по сдаче квартиры в аренду. Поэтому большинство потенциальных арендаторов могут усомниться в «чистоте» сделки в отсутствие нотариально удостоверенной доверенности на аренду квартиры. Да и для заключения договоров аренды сроком более, чем на 1 год, и регистрации сделки в Росреестре обязательно предъявление нотариально удостоверенной доверенности на аренду квартиры.
Бланк доверенности на регистрацию недвижимости составляется в письменном виде. Оформляется бумага в случаях, когда собственник находится в другом городе или стране, и не может присутствовать на заключении сделки, а также, когда у него не удается самостоятельно пройти регистрацию. В таком случае владелец жилья доверяет совершение операции более опытному знакомому или родственнику.
Уполномоченное лицо обязательно должно быть дееспособным, психически здоровым, не иметь алкогольной или наркотической зависимости. Часто форма доверенности на регистрацию недвижимости составляется между собственником квартиры и профессиональным риелтором или нотариусом.
Когда собственник жилья находится на лечении в больнице, отбывает тюремное заключение, проходит службу в армии или находится в длительном плавании, заверять у нотариуса акт доверенности на регистрацию недвижимости не нужно. В таком случае, хватит подписи и печати руководителя соответствующей структуры (пенитенциарной службы, больницы, командира подразделения).
Обратите внимание: если образец доверенности на регистрацию недвижимости будет отправляться почтой вместе с другими документами, юрист должен заверить все официальные бумаги.
Как правильно заполнить
Схема доверенности на регистрацию недвижимости имеет четко установленный шаблон. В первой части документа заполняются сведения о собственнике имущества и уполномоченном лице, а во второй – права и обязанности поверенного. Чтобы заполнить официальную бумагу потребуется указать:
- дату и город, в котором составлен и подписан документ;
- информацию о владельце недвижимости (доверителе);
- сведения об уполномоченном лице;
- список структур, в которых доверенная особа имеет право представлять интересы собственника жилья;
- адрес, по которому расположена недвижимость;
- список обязанностей поверенного лица;
- данные о передоверии или запрете на данное действие;
- подписи участников сделки.
Обратите внимание: при составлении списка полномочий поверенного, следует тщательно прописывать каждое действие. Так можно уберечь себя от неправомерных действий официального исполнителя.
Зачем регистрировать договор аренды?
Если срок действия договора аренды составляет двенадцать месяцев и больше, такой документ нужно зарегистрировать в Росреестре. Закон не указывает, сколько на это даётся времени: в теории, зарегистрировать долгосрочный договор можно даже за месяц до истечения его срока действия. Никаких санкций за задержку не предусмотрено. Зачем, в таком случае, это делать?
Сам по себе договор регулирует отношения между двумя сторонами: съёмщиком и арендодателем. Если между ними возникнут разногласия, они смогут опереться на текст документа, чтобы доказать свою позицию в суде. Но как только в диспуте появляются третьи лица — например, новый владелец помещения или налоговая — незарегистрированный договор уже ничем помочь не сможет. Государственная регистрация наделяет документ дополнительной юридической силой, которая особенно важна для арендатора: отметка Росреестра укрепляет его положение и защищает от внезапных выселений или других проблем.
Первый документ, который понадобится — это заявление на регистрацию договора аренды. Его может подать и арендатор, и собственник помещения. С этим документом связан один нюанс: сторона, которая подаёт заявление, должна оплатить госпошлину. Это требование часто вызывает разногласия, поэтому мы рекомендуем заранее зафиксировать в тексте договора, кто берёт на себя расходы. К заявлению нужно приложить следующие документы:
- договор аренды в трёх экземплярах: по одному для съёмщика и арендодателя и один для Росреестра. Что должно быть в тексте: кадастровый номер и подробное описание объекта;
- акт приёма-передачи помещения — желательно вместе с заверенной описью всего передаваемого имущества. Опись страхует арендатора от необоснованных претензий и даёт владельцу возможность требовать возмещение какого-либо ущерба;
- квитанция об оплате госпошлины. Для физических лиц и ИП она составляет 2000 рублей, для юридических лиц — 22 000 рублей.
Регистрация договора аренды в МФЦ / 2019
Если Вам необходима помощь справочно-правового характера (у Вас сложный случай, и Вы не знаете как оформить документы, в МФЦ необоснованно требуют дополнительные бумаги и справки или вовсе отказывают), то мы предлагаем бесплатную юридическую консультацию:
- Для жителей Москвы и МО —
- Санкт-Петербург и Лен. область —
- Бесплатный номер для регионов РФ —
При оформлении аренды сторонам необходимо особое внимание уделять существенным условиям соглашения. Одним из таких условий является срок, на который заключается договор. Именно он влияет на возникновение обязанности у арендатора и арендодателя производить государственную регистрацию аренды.
Законом предусмотрены следующие случаи обязательной регистрации договора аренды:
- Если арендное соглашение о передаче в пользование нежилого объекта недвижимости заключено на срок более 12 месяцев (ст. 609 ГК РФ, ст. 651 ГК РФ).
Важно: при заключении аренды на неопределенный срок (если срок в соглашении не установлен) необходимость регистрации сделки в Росреестре отсутствует.
- При оформлении и подписании договора найма жилья, в том числе социального, заключенного сроком более чем на 1 год (ст. 674 ГК РФ).
- В случае заключения соглашения об аренде с последующим выкупом объекта недвижимости.
- При подписании соглашения об изменении, расторжении либо дополнении ранее зарегистрированного договора аренды недвижимости (ст. 452 ГК РФ).
Полномочия и обязанности поверенного по Доверенности на регистрацию права на недвижимое имущество:
Доверенностью признается письменное уполномочие одного лица (доверителя) для представительства от его имени, выдаваемое им другому лицу (поверенному). При этом юридически значимые действия (например, подача документов при регистрации права пользования (аренды) домом и т.п.), совершаемые поверенным от имени доверителя, создают, изменяют или прекращают непосредственно у доверителя его гражданские права и обязанности.
Представленная Доверенность на регистрацию права на недвижимое имущество включает в себя достаточно большой перечень прав (обременений права) на недвижимое имущество, которые, как правило, подлежат обязательной государственной регистрации, и доверитель может представить своему поверенному:
- как регистрацию только одного права (обременения) (например, права собственности);
- так и регистрацию нескольких прав (обременений):
- как на один объект недвижимого имущества (например, права залога и права пользования(аренды) на квартиру и т.п.);
- так и на разные объекты недвижимого имущества (например, права собственности на квартиру и юридических притязаний на земельный участок и т.п.).
Представленная Доверенность на покупку недвижимого имущества включает в себя достаточно большой перечень третьих лиц, перед которыми поверенный может представлять интересы доверителя, при этом доверитель может определить своему поверенному как максимально широкий круг лиц, так и ограничить его.
Поверенный должен лично совершать те действия, на которые он уполномочен доверенностью. Он может перепоручить их совершение другому лицу только в том случае, если такое право (передоверие) предоставлено Вами в доверенности.
Поверенный, если он не является коммерческим представителем, не может совершать юридически значимые действия от имени доверителя ни в отношении себя лично, ни в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является.
Требования к оформлению Доверенности на регистрацию права на недвижимое имущество
Доверенность на регистрацию права на недвижимое имущество от физического лица и (или) индивидуального предпринимателя:
- должна быть нотариально удостоверена;
- если поверенный передает полномочия по основной доверенности, то такая доверенность, выданная в порядке передоверия, подлежит нотариальному удостоверению.
Доверенность на регистрацию права на недвижимое имущество от имени юридического лица:
- выдается за подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это его учредительными документами, и скрепляется печатью этого юридического лица, если данное лицо в соответствии с законодательством Республики Казахстан должно иметь печать.;
- если доверенность содержит полномочия на получение или выдачу денег и других имущественных ценностей, она должна быть также подписана главным (старшим) бухгалтером юридического лица;
- может быть нотариально удостоверена.
Для представления Ваших интересов помимо Доверенности на регистрацию права на недвижимое имущество Вы должны представить поверенному также:
- правоустанавливающий документ на недвижимое имущество, на основании которого возникло или изменилось или прекратилось право (обременение права) или документ, подтверждающий юридические притязания;
- технический паспорт на недвижимое имущество, содержащий технические, идентификационные характеристики недвижимого имущества;
- если Вы являетесь физическим лицом, а право в отношении недвижимого имущество у Вас возникло, изменилось или прекратилось в период брака и по возмездным сделкам, то также соответствующее нотариально удостоверенное согласие супруга (и), а если имеется брачный договор, устанавливающий режим долевой или раздельной собственности на недвижимое имущество супругов, то вместо указанного заявления — брачный договор;
- если Вы являетесь юридическим лицом, то также учредительные документы, а в случаях, предусмотренных законом и/или учредительными документами, решение уполномоченного органа юридического лица в отношении недвижимого имущества.
Какие документы нужны для регистрации соглашения?
В соответствии с п. 3. ст. 433 ГК РФ договор аренды независимо от срока его действия подлежит регистрации. Для того чтобы документ аренды имел юридическую силу необходимо указать в нем все необходимые данные. Для этого обе стороны должны предоставить пакет документов.
Статья 433 ГК РФ. Момент заключения договора
- Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.
- Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).
- Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Если арендатором выступает юридическое лицо, то необходимо представить такие бумаги:
- Заявление, составленное по определенным правилам.
- Квитанция об уплате государственной пошлины, для юридического лица эта сумма будет приблизительно равной 22 000 рублей.
- Доверенность, которая даёт право на представление интересов организации.
- Документ, который подтверждает факт государственной регистрации предприятия.
- Копия устава и учредительные документы.
- Выписка из паспорта здания или строения, которая берётся в Бюро технической инвентаризации.
- Описание самого помещения или здания.
- Договор об аренде, его копия со всеми внесенными изменениями, если такие имели место.
Это приблизительный перечень документов, они необходимы для регистрации соглашения об аренде нежилого помещения. Если арендатор – физическое лицо, то вместо 3,4 и 5 пункта ему необходимо подтвердить его личность. В перечень, указанный выше, могут вноситься правки в зависимости от нюансов, которыми может сопровождаться каждая конкретная ситуация.
Генеральная доверенность: в чем смысл?
Генеральная доверенность на представление интересов заключается в случае необходимости передачи одним физическим лицом другому всех полномочий, которые касаются любого имущества, денежных средств, а также представления интересов в различных организациях и структурах.
В генеральной доверенности можно указать конкретное имущество, которым может распоряжаться доверенное лицо: например, при возможности полностью распоряжаться денежными средствами доверенное лицо не может совершать никаких действий с движимым имуществом доверителя.
В отличие от других видов доверенности на представление интересов физического лица, генеральная доверенность в обязательном порядке требует заверения нотариусом, что должно подтверждаться соответствующими документами.
Документы для регистрации договора аренды нежилого помещения
- Заявление на регистрацию соглашения.
- Копия, уже составленного и подписанного обеими сторонами, договора. Ее нужно будет отнести вместе с остальным пакетом документации в ближайший Росреестр или же в любой орган самоуправления.
- Кадастровый паспорт помещения.
- Также следует иметь копию документа арендодателя, которая подтверждает его причастность и права над данным помещение, нужен он для подтверждения возможности всех осуществленных махинаций со стороны арендодателя.
- Документы удостоверяющие личность.
- Копия документа прошедшей процедуры оплаты, дабы можно было убедиться в справедливости действий.
- Бывают такие моменты, когда арендуется какой-либо земельный участок. В данном случае нужно приложить копия кадастрового паспорта и ситуационный план в обязательном порядке.
- Подлинники всего договора в целом, причем абсолютно всех основополагающих лиц, которые участвуют в такого рода трении.
Как получить квартиру по договору найма?
Составить договор найма жилой квартиры с последующим выкупом. Этот вид соглашения часто составляется в случаях, когда сторонами выступают организации. Либо одной стороной выступают органы власти и включает в себя соглашение о найме и купле-продаже одновременно.
В этом случае сложно определить размер арендной платы и стоимости недвижимости. Наймодатель-продавец завышает стоимость жилья, опасаясь возможного рыночной стоимости помещения в течение срока аренды.
Для нанимателя этот способ хорош тем, что он покупает жилплощадь на удобных условиях. Но собственником он становится только по итогам выплаты указанной в документе суммы.
Выплаченная сумма не подлежит возврату, если произошло расторжение договора найма квартиры.
Такой контракт сложно заключить без помощи специалиста.
Договор найма жилого помещения: квартиры, образец содержит данные об объекте, время перехода прав владения имуществом, срок действия (обычно до 5 лет), цена жилья, порядок оплаты и ответственность сторон. К нему прилагаются техническая документация на жильё и копия документов, удостоверяющих право собственности.
Срок Доверенности на регистрацию права на недвижимое имущество:
Срок действия доверенности не может превышать трех лет со дня выдачи. Если срок доверенности не указан, она сохраняет силу в течение одного года со дня ее выдачи. При этом недействительна доверенность, в которой не указана дата ее выдачи.
Действие доверенности прекращается вследствие:
- истечения срока доверенности;
- осуществления действий, предусмотренных доверенностью;
- отмены доверенности лицом, выдавшим ее. В таком случае доверитель обязан известить лицо, которому выдана доверенность (оформить и направить «Заявление об отмене доверенности»), а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми выдана доверенность (оформить и направить «Уведомление об отмене доверенности»);
- отказа лица, которому выдана доверенность;
- прекращения деятельности юридического лица, от имени которого выдана доверенность;
- ликвидации юридического лица, на имя которого выдана доверенность;
- индивидуальный предприниматель, прекративший деятельность, от имени которого выдана доверенность;
- смерти лица, выдавшего доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим;
- смерти гражданина, которому выдана доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим.
Доверенность на заключение договора аренды земельного участка
К участию в аукционе допускаются юридические и физические лица, признанные участниками торгов, своевременно подавшие заявку и представившие в оговоренные в извещении сроки, оформленные надлежащим образом следующие документы: — выписка из решения уполномоченного органа юридического лица о совершении сделки (если это необходимо в соответствии с учредительными документами претендента и законодательством государства, в котором зарегистрирован претендент); — копии учредительных документов (устав, свидетельство о государственной регистрации юридического лица, выписка из единого государственного реестра юридических лиц, выданная не более чем за 30 дней до даты подачи заявки, свидетельство о постановке на учет в налоговом органе юридического лица), заверенные нотариально или органом, осуществляющим регистрацию, и все изменения и дополнения к ним, если таковые имелись; Предмет аукциона: право на заключение договора аренды земельного участка.
Исполнение и расторжение договора
ГК РФ определяет отдельные требования к этапу исполнения договора. Прежде всего, на правоотношения аренды распространяются общие требования, установленные ГК для договоров и их исполнения. Что же касается специфики отрасли, то здесь стоит отметить, что арендованное имущество должно быть предоставлено в распоряжение арендатора в состоянии, предусмотренном договором. Арендатор имеет право не принять имущество, если оно не соответствует заявленным арендодателем качествам. Кроме, того арендатору должны быть предоставлены все надлежащие документы (например, тех. паспорт или сертификат качества).
Порядок досрочного расторжения договора аренды, инициированного арендатором, предусмотрен ст.620 ГК РФ. Арендодатель же имеет право на постановку вопроса о досрочном расторжении договора во всех случаях, предусмотренных самой сделкой. Следует отметить, что расторгается с учётом тех же норм законодательства, которые регулируют её заключение. В целом расторгнуть договор аренды можно тремя способами:
- путём направления контрагенту письменного предложения расторгнуть договор по согласию сторон;
- путём одностороннего отказа без дополнительного уведомления;
- через обращение в суд.
Следует также отметить, что если срок действия сделки истёк или подходит к концу, арендатор вправе письменно обратиться к арендодателю с просьбой пролонгировать действие договора или заключить новый. При этом условия новой сделки могут отличаться от установленных ранее.