Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Экономколлегия разъяснила, когда аренда продлевается сама собой». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.
Согласно условиям договора арендатор имеет право в преимущественном порядке перед другими лицами при прочих равных условиях заключить договор аренды на новый срок по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее чем за 3 (три) месяца до истечения срока действия договора. В случае не направления указанного уведомления арендатор лишается преимущественного права на заключение договора на новый срок.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п.2 ст. 621 ГК РФ).
То есть, несмотря на нарушение процедуры уведомления о пролонгации договора, суд признал договор аренды возобновленным, поскольку арендатор после истечения срока действия договора продолжал пользоваться земельным участком, на что возражений со стороны арендодателя не поступало (Постановление АС Дальневосточного округа от 21.03.2017 г. №А51-3256/2015).
Продление договора аренды
При этом арендатор, продолжающий пользоваться имуществом, не несет перед арендодателем никакой материальной ответственности за несвоевременный возврат имущества.
Вместе с тем, до сих пор ряд арбитражных судов признают такие договоры прекратившими свое действие, а действия арендаторов – незаконными, взыскивая с них пени, штрафы и неустойки. В частности, в праве на продление арендных договоров суды отказывают в следующих случаях:
- при установлении в тексте договора срока его действия;
- при установлении в договоре условия об обязательном возврате имущества по истечении срока действия договора;
- при наличии в договоре условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании срока действия договора.
Письменный порядок пролонгации аренды коммерческих помещений
По гражданскому законодательству в договоре найма нежилого помещения можно зафиксировать порядок продления. К примеру, там никто не запрещает указать, что если арендатор желает продлить договор, то он обязан оповестить об этом в письменном виде арендодателя за обозначенное количество дней до окончания срока действия соглашения. Стандартно предупреждают минимум за месяц. Однако стороны могут предусмотреть и другие сроки.
Что же касается формы письменного уведомления, то и здесь возможны варианты. Например, это может быть непосредственно письмо или уведомление. Арендодатель вполне способен разработать собственную форму, которую арендатору и будет предложено заполнить. Если использование конкретного документа имеет принципиальное значение, то это нужно оговаривать в тексте договора.
Письменный порядок пролонгации означает усложнение порядка продления. Однако в то же время такой вариант пролонгации позволяет сторонам сохранить контроль над происходящим. Арендодатель будет заранее знать, когда именно арендатор решит съехать, на что ему рассчитывать.
Преимущества этого способа очевидны: больший контроль над происходящим, упорядоченность. Что же касается недостатков, то в первую очередь надо отметить увеличение времени, которое требуется на такую процедуру, а также её усложнение. Если у арендодателя есть целый ряд арендаторов, то такие сообщения нужно долго обрабатывать.
Но в целом у этого варианта преимуществ больше, чем недостатков. Он позволяет обеим сторонам контролировать происходящее.
Как оформить продление
Поскольку при совершении арендной сделки стороны обязаны соблюдать требование о письменной форме договора, для продления отношений также нужно составить письменный документ. Исключение составляют случаи, когда условиями базового соглашения было предусмотрено условие об автоматической пролонгации аренды на тот же срок и на аналогичных условиях.
Дополнительное соглашение о продлении должно составляться с учетом следующих особенностей:
- контрагенты по обоюдному согласию вправе изменить отдельные условия аренды, в том числе размер ежемесячных платежей;
- срок продления также определяется сторонами по обоюдной договоренности, за исключением случаев, прямо предусмотренных законом;
- если основной договор был зарегистрирован в службе Росреестра, аналогичное требование предъявляется к дополнительному соглашению.
Возможна ли автоматическая пролонгация?
Автоматическая пролонгация допускается законом, но в определенных ситуациях власти относятся к ней с подозрением. Пример: производится продление договора аренды земельного участка, но уже после истечения срока действия. Однократная процедура продления периода аренды для полугодового контракта не вызывает подозрений. Но если контракт заключен на 11 месяцев, и продлевался 4 или 5 раз, представители властей начинают задавать вопросы.
Некоторые бизнесмены предпочитают заключать соглашения на период до 11 месяцев, для экономии на регистрации. Юристы в подобной ситуации рекомендуют использовать контракт с неограниченным периодом действия документа — бессрочный, или заключенный на неопределенное время. Это соглашение позволяет и сэкономить на выплатах, и использовать объект аренды в течение требуемого периода.
Пролонгация договора аренды по ГК РФ
По ст. 610 Гражданского кодекса арендные правоотношения могут носить срочный характер либо заключаться на неопределенный срок. Возможность продления (пролонгации) срока сделки имеет значение только для первого случая, когда объект соглашения передается для владения и пользования на определенный промежуток времени.
Продление договора аренды по ГК РФ возможно двумя способами:
- Арендодатель не истребует имущество по окончании срока действия соглашения, а арендатор по-прежнему владеет и пользуется им (ст. 621 ГК), т. е. происходит автоматическая пролонгация договора аренды. В момент истечения старого срока сделка по общему правилу считается возобновленной на неопределенный период (ст. 621 ГК).
В отдельных случаях пролонгация означает продление действия соглашения на ограниченный период. Такое случается, когда продление происходит на основании условия сделки наподобие следующего: «Договор автоматически продляется на тот же срок, если соблюдены нижеперечисленные условия: …». При этом стороны часто сталкиваются с вопросом о количестве возможных продлений на основании такого пункта.
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в постановлении от 04.06.2018 № Ф04-1007/2018 указал, что если условиями договора установлена возможность пролонгации сделки на определенный срок, но не определено число продлений, то возможна только однократная пролонгация договора. После стороны смогут либо прекратить правоотношения в связи с истечением срока либо возобновить действие договора на неопределенный период в порядке, установленном ч. 2 ст. 621 ГК.
Образец договора аренды с условием о пролонгации размещен на нашем сайте.
Скачать образец
- Контрагенты достигают согласия по вопросу продления сделки на новый срок. При этом стороны свободны в выборе способа оформления достигнутого соглашения. Они могут:
- заключить новый договор;
- оформить дополнительное соглашение к уже существующему документу.
Дополнительное соглашение о продлении договора аренды
Чтобы избежать изложенных выше или иных неблагоприятных последствий, составляемое сторонами дополнительное соглашение о продлении договора аренды рекомендуется оформлять следующим образом:
- Заключить допсоглашение о продлении договора аренды в той же форме, что и основной договор (ст. 452 ГК). То есть если первоначальное соглашение было заверено нотариусом и (или) прошло процедуру государственной регистрации, то и дополнительный документ необходимо заверить и (или) зарегистрировать.
- Включить в текст соглашения о продлении договора аренды следующие пункты:
- реквизиты документа: наименование, дата и место составления, номер (если это не первое допсоглашение);
- реквизиты договора, действие которого продлевается;
- данные о контрагентах: наименование, место нахождения, Ф.И.О. и должность уполномоченного представителя, на основании чего представителю предоставляются полномочия на заключение соглашения, если стороной выступает юридическое лицо; Ф.И.О., место жительства, если стороной является гражданин;
- условие о продлении срока.
Примите к сведению:
Новый срок может касаться действия договора и (или) аренды. Рекомендуется использовать тот же способ определения срока, которым определялся первоначальный срок. Если в основном договоре срок действия договора и период аренды отличались, в допсоглашении следует конкретизировать, какой из сроков и на сколько продлевается.
Возможно продление договора аренды на неопределенный срок или указание даты окончания действия договора и (или) аренды. Если устанавливается конкретная длительность сделки и (или) аренды, то для конкретизации момента ее окончания могут использоваться точная дата (при этом лучше использовать «наречие включительно»), истечение временного промежутка или наступление неизбежного события (ст. 190 ГК).
- Оформить соглашение о продлении срока действия договора аренды в нескольких экземплярах, чтобы каждой из сторон достался свой документ. Бумаги должны иметь равную юридическую силу, т. е. не следует оформлять один оригинал и снимать с него копии для остальных сторон. Если допсоглашение необходимо зарегистрировать, то следует оформить дополнительный экземпляр для регистрирующего органа.
- Заключить допсоглашение на продление договора аренды до истечения срока действия первоначальной сделки.
ВАЖНО! При продлении договора следует учитывать особенности отдельных видов аренды, например:
- согласно ст. 642 ГК к договору аренды транспортного средства без экипажа не применяются нормы об автоматической пролонгации сделки на неопределенный срок, поэтому сторонам необходимо перезаключать договор или заранее оформить допсоглашение для его продления;
- в соответствии со ст. 452 и 651 ГК арендные правоотношения, объектом которых выступает здание или сооружение, оформляются единым письменным документом, т. е. нельзя заключить такую сделку путем обмена бумажными или электронными письмами, сообщениями и пр. Свои особенности имеет также аренда помещений. Они будут рассмотрены ниже.
Что такое пролонгация соглашения об аренде нежилого помещения?
По соглашению между сторонами право временного пользования нежилым объектом недвижимости может предоставляться на определенный срок или без точного указания даты его завершения (каковы нюансы заключения бессрочного договора аренды нежилого помещения?). Пролонгацией договора аренды нежилого помещения называют его продление, главный признак которого — контрагенты и объект недвижимости остаются неизменными.
Если срок сторонами не зафиксирован, действие соглашения завершается по решению о расторжении одного из контрагентов.
Получается, что в этом случае пролонгация допускается на любой период, если оба контрагента не возражают. Инициатор расторжения предварительно уведомляет другую сторону.
Если в договоре обозначен срок действия, по его истечении аренда также может быть продлена по желанию сторон. Если контракт заключается на новый период, контрагенты вправе внести соответствующие изменения.
Преимущественно пролонгация осуществляется по взаимной договоренности между сторонами. Однако на основании положений законодательства РФ возможно принудительное продление соглашения, даже если один из контрагентов против.
Какие вопросы часто возникают у арендаторов?
В связи с требованием обязательной регистрации долгосрочных договоров аренды, многие наниматели предпочитают заключать соглашение на срок 11 месяцев. Основные вопросы, возникающие у арендаторов при продлении срока краткосрочного договора:
- Надо ли обращаться в Росреестр для регистрации соглашения?
- Новое соглашение будет означать, что срок договора превысил год?
Если в краткосрочном договоре определено, что после завершения срока сделки он автоматически пролонгируется на тот же период и на прежних условиях, то подобное соглашение не нужно регистрировать в Росреестре. Отношения нанимателя и наймодателя определяются новым договором аренды, который не подлежит госрегистрации.
Что лучше: дополнительное соглашение о пролонгации или новый краткосрочный договор?
Если стороны достигли договоренности об аренде объекта недвижимости на новый срок, они могут подписать новый договор или дополнительное соглашение к ранее заключенному. В этом случае по дополнительному согласованию возможно внесение любых изменений в существующий документ.
Последние разъяснения законодателей по поводу продления аренды на новый срок указывают на то, что отношения между арендатором и арендодателем будут регулироваться новым документом.
Если соглашение подписано на срок менее одного года, его не нужно будет регистрировать в Федеральной резервной системе
Другими словами, с опцией «автоматического продления» контракта продолжительность новой аренды не будет добавляться к уже истекшему периоду, а будет пересчитана.
Таким образом, стороны договора могут продлить его любым вариантом, разрешенным законом, в зависимости от соответствующих условий. Главное, при необходимости не забыть зарегистрировать в госорганах.
Продление (пролонгация) договора аренды нежилого помещения в 2019 — отказ, образец письма, без регистрации
Нормативное регулирование правоотношений, возникающих в связи с заключением соглашения об аренде нежилых помещений, осуществляется Главой 34 ГК РФ (далее – Кодекс).
Нормы Главы, в частности, раскрывают как общие положения (о соглашении, о необходимости госрегистрации, о лицах, участвующих в процессе), так и частные (о сроке аренды, о пользовании арендованным имуществом, о субаренде и др.). Рассмотрим, могут ли стороны продлить договор аренды и, если да, то каким образом это лучше сделать.
Ст. 610 Кодекса утверждает, что соглашение об аренде может быть заключено:
- на срок, который указан в условиях соглашения сторон;
- либо же, если речи о таком сроке не идет, то на неопределенный срок.
Таким образом, при заключении контракта участники процесса могут самостоятельно решить – будет ли договор действовать ограниченное время, после чего правоотношения сторон прекратятся, либо же неограниченный срок – до момента, пока одна из сторон сама не изъявит желания разорвать арендный контракт.
Если стороны “уверены друг в друге”, рекомендуется заключать на неопределенное время. Так не нужно будет каждый раз продлевать контракт.
В случае же аренды на определенное время законом допускается продление соглашения. В частности, ст. 621 Кодекса гласит о наличии у арендатора преимущественного (далее также – исключительного) права на продление арендного договора.
В силу ч. 1 ст. 621 Кодекса, арендатор, который не нарушал условий предыдущего соглашения, имеет исключительное право перед третьими лицами на заключение нового соглашения с тем же арендодателем и в отношении того же нежилого помещения.
Основные условия, при соблюдении которых действует исключительное право:
- в законе или арендном контракте не указано об отсутствии возможности арендатора воспользоваться исключительным правом;
- арендатор в течение всего времени аренды надлежащим образом соблюдал свои обязанности;
- арендодатель был уведомлен о желании продлить контракт в срок, который указан в арендном соглашении (если такой срок не указан, то уведомление следует направлять в разумные сроки).
Что значит пролонгация: когда можно, а когда нельзя
Пролонгация продлевает срок действия сделки. Увеличить срок действия большинства соглашений можно в общем порядке (глава 29 ГК). Встречаются также и специальные правила увеличения периодов для отдельных сделок. Например, контракты, связанные с арендой, наймом жилья, доверительным управлением имуществом и энергоснабжением, продолжают работать автоматически, когда окончится их время и стороны (арендодатель и арендатор, наймодатель и наниматель, учредитель доверительного управления и доверительный управляющий, а также энергоснабжающая организация и потребитель-абонент соответственно) не возражают.
При этом нельзя продлить арендное соглашение, которое появилось по итогам торгов (иное может вытекать из закона).
Продление контракта можно несколькими способами:
- оформить дополнительное соглашение (составляется, пока действует объект пролонгации) — обязательно в той же форме, что и контракт (ст. 452 ГК);
- заранее прописать в контракте соответствующее положение о его автоматическом продлении;
- обменяться письмами.
Продление (пролонгация) договора аренды – вполне допустимая процедура. Стороны могут провести её следующими способами:
- Заключить дополнительное соглашение о продлении. Здесь крайне важно указать, что речь идёт именно о продлении, а не об изменении условий, касающихся срока действия. На первый взгляд эти понятия одинаковы, но формально при изменении условий договор превращается в долгосрочный, а при продлении отношений – нет. Из этой практики исходят арбитражные суды.
- После того как окончился срок, арендатор и арендодатель заключают новый договор на тех же или других условиях. Хотя при этом аренда будет продолжаться, регистрация не потребуется.
- Указать в договоре условие об автоматической пролонгации. В этом случае если за определённое время, согласованное арендатором и арендодателем, никто не заявит об отказе от продления аренды, она будет считаться продлённой на новый срок.
- Просто ничего не делать. Если после окончания срока арендатор продолжает оплачивать пользование помещением, а арендатор не требует возврата, в силу ч. 2 ст. 621 ГК РФ договор продляется, но уже на неопределённый срок.
Пролонгация договора найма жилого помещения
Наем жилого помещения регламентирован Гражданским кодексом РФ. Владельцы недвижимости, которые не планируют на протяжении длительного периода проживать в квартире, предпочитают ее сдавать и получать пассивный доход. Подобные сделки достаточно часто встречаются.
Законодательство предписывает заключать договор найма жилья в письменной форме. Если его срок более 11 месяцев, он подлежит регистрации в Росреестре, поскольку долгосрочная аренда рассматривается как обременение на недвижимость.
Это платная процедура, требующая также временных затрат, поэтому граждане предпочитают оформлять договор на период, не требующий внесения сведений в реестр.
Если по истечении срока, указанного в документе, фиксирующем сделку, правоотношения между наймодателем и нанимателем не прекратились, договор необходимо пролонгировать.
Когда и кому лучше заключать документ на краткий период?
Небольшие компании и фирмы, которые только начинают свой бизнес-путь, предпочитают краткосрочную аренду. Она минимизирует возможные потери. Если что-то пойдет не так, у каждой стороны будет возможность разорвать контракт в одностороннем порядке.
В договоре должны быть прописаны штрафные санкции, однако по объемам они не сопоставимы с размерами неустоек в рамках долгосрочных контрактов. Долгосрочная аренда в бизнесе считается альтернативой покупке недвижимости – поэтому такие взаимоотношения желательно заключать в отношении площади, в которой арендатор на 100% уверен.
Внимание! Если у недвижимости есть кадастровый номер и по ней планируется заключать договор краткосрочной аренды, одна из сторон может выступить с инициативой зарегистрировать сделку. Для этого необходимо обратиться в Росреестр или Многофункциональный центр
Но, помните, что регистрация предусматривает оплату пошлины
Для этого необходимо обратиться в Росреестр или Многофункциональный центр. Но, помните, что регистрация предусматривает оплату пошлины.
Почему выгодно воспользоваться ?
Грамотно составленный договор позволит Вам не только остаться в рамках правового поля, но и избежать неприятностей при уплате налогов.
Услуги юристов по составлению и разработке договоров обеспечат «должную осмотрительность» (которая становится важным условием при подтверждении своей правоты в контролирующих органах), нейтрализуют возможные риски и так далее.
Эксперты возьмут на себя разработку нового договора, пролонгацию «старого» договора, учитывая специфику вашего бизнеса, пожелания.
Наша компания оказывает услуги по составлению и разработке договоров в Москве и обеспечивает их стабильно высокое качество и доступную стоимость.
Мы поможем сократить все перспективные риски, получить от контрагентов желаемые результаты и избежать неоднозначных толкований и «белых пятен». Работы, которые входят в стоимость услуги, ‒ составление и разработка договоров различной направленности (купля-продажа, поставки, недвижимость и так далее), а также:
- разработка для компании типовых контрактов по повторяющимся сделкам;
- согласование, анализ и экспертиза документации;
- внесение изменений в имеющиеся договоры;
- участие наших сотрудников в переговорах и так далее.
Также среди элементов, из которых складывается цена на составление и разработку договоров ‒ юридические услуги, консультирование (предварительное и в процессе заключения сделок) и многое другое.
Условия договора аренды
Пролонгация арендных отношений обозначает их продление, сохраняя те же условия. Но если соглашение заключается на неопределенный период, становится непонятно, продолжит ли действовать ранее оговоренный срок. Для предупреждения арендодателя о прекращении договора аренды, суд решит, что первоначальный срок действителен только для первого договора. После его продления действует общее правило, по которому стороны могут отказаться от договора в любое время. Но если обратится в Верховный суд, он не согласится с этим. Там обратят внимание на то, что договор был продлен на неопределенный срок, но на тех же условиях.
Если арендодатель отказался продлевать соглашение, но в течение года после завершения срока действия контракта, заключил его с другим лицом, арендатор может обратиться в суд для перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору, а также возмещение убытков, которые появились из-за отказа арендодателя. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после завершения срока действия договора, а арендодатель не против, договор считает продленным на неопределенный срок, сохраняя те же условия.