Исчисление сроков исковой давности при банкротстве

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Исчисление сроков исковой давности при банкротстве». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Увы, ничего обнадеживающего. Ипотеку нужно продолжать платить. Никаких «послаблений» в связи с банкротством застройщика банк вам не сделает. Ему все равно, потеряли вы свое жилье или нет. Кредит он давал вам, а не застройщику.

Что делать, если срок исковой давности по неустойке ДДУ вышел?

Иногда случается так, что срок взыскания неустойки по договору долевого участия пропущен по тем или иным причинам. Что в этом случае делать дольщику, если он хочет получить компенсацию? Для решения проблемы есть два возможных пути:

• подавать иск в суд, не взирая на пропущенные сроки, и надеяться, что представитель застройщика не заметит этого обстоятельства или вообще проигнорирует процесс – как упоминалось выше, суд самостоятельно не может применить норму о сроке давности в гражданских делах;
• попытаться восстановить пропущенный срок, приведя доказательство того, что в данный период дольщик не имел возможности отстаивать свои интересы – например, в связи с болезнью. Необходимые документы подаются вместе с иском и должны быть рассмотрены судом. Если причина будет признана уважительной, срок давности будет продлен.

Если действительно есть уважительная причина, лучше идти по второму пути. Если же такой причины нет, ничего не остается как надеяться, что пропущенные сроки представители ответчика не заметят. Если же нет уважительной причины и представитель застройщика заявит о пропущенном сроке давности, суд, скорее всего, откажет в удовлетворении иска.

Отказ от договоров долевого участия в 2022 году

Понятно, что использование эскроу-счетов фактически лишает смысла долевое строительство, как источник доступного жилья. Но это не «недосмотр» государства, а судя по всему, осознанная политика, направленная на вытеснение данной модели со строительного рынка. Причины этого также вполне объяснимы.

Будучи изначально разумной и выгодной для обеих сторон, модель «construcción de la equidad», в России зарекомендовала себя не лучшим образом. Массовый обман дольщиков продолжался десятилетиями. До сих пор в нашей стране существует порядка полутора тысяч «долгостроев» долевого строительства с не до конца понятными перспективами. В реестре «обманутых дольщиков» значатся более восьмидесяти тысяч семей.

Очевидно, что требуется новый тип взаимоотношений между строителями и долевыми инвесторами. В его качестве и выступает так называемое проектное финансирование

Как будет проходить сделка?

Инвестор (заказчик квартиры) кладет определенную сумму на специальный счет

Счет замораживается до окончания строительства

Девелопер строит дом, за счет имеющихся у него средств, либо (что более вероятно) оформляет кредит в том же банке

После того, как дом сдан, и клиенты получили свои квартиры, деньги со спецсчета переводятся на счет девелопера

Очень важным моментом является то, что один застройщик может получить только одно разрешение на строительство одного дома. Следить за ходом такого строительства легче и возможности махинаций с собранными у мелких инвесторов средствами, как минимум, ограничены. Кроме того, деньги долевых инвесторов застрахованы. Все вместе это должно остановить рост числе «обманутых дольщиков» и, в конце концов, ликвидировать эту проблему полностью.

ДДУ перестанут существовать в принципе им на смену придут эскроу-счета. Максимум, что будет грозить долевому инвестору – это неадекватный процент прироста средств на «замороженном счету».

Но, поскольку возможности обмана со стороны застройщика минимизированы, то это не будет иметь значения – ведь долевой инвестор при нормальном исходе получит не вложенные деньги, а готовый объект недвижимости.

В ближайшие годы произойдет полный переход с долевого строительства на проектное жилищное финансирование.

Надеемся, нам это удалось, и после прочтения статья каждый долевой инвестор стал лучше понимать, как ему действовать в случае, если застройщик стоит на пороге банкротства. Или уже инициировал процедуру. Подытожим основные рекомендации:

• В первую очередь определите, на что вы можете рассчитывать – на получение квартиры или на возврат средств. Если здание достроено или построено не менее, чем на 75%, вы можете подать ходатайство о признании вашего права собственности на жилое или нежилое помещение
• Как можно быстрее подайте финансовому управляющему заявление о включении в реестр должников.
• Если строительство находится на начальной стадии, а ваш договор ДДУ застрахован, обратитесь к страховщику. Квартиру вы не получите все равно, так что верните хотя бы деньги.
• Дополнительно вы можете подать в арбитражный суд требование возмещения ущерба – разницы между тем, сколько вы заплатили и ценой готовой квартиры. Вероятность, что вы его получите, невелика (средств на это может просто не хватить), но она есть. Требования дольщиков о возмещении ущерба вносятся в реестр четвертой очереди – всех кредиторов банкрота.
• Если вы брали ипотеку, чтобы заключить ДДУ – продолжайте аккуратно платить по кредиту. Попытка прекратить выплаты на основании банкротства застройщика принесет вам только вред.
• Обратитесь в органы местной власти, чтобы вас внести в реестр обманутых дольщиков. Это может оказаться полезным.

Особенности предъявления требований к застройщику

Существуют две основные отправные точки для предъявления требований к застройщику. Первой является вынесение судом определения о введении в отношении застройщика наблюдения. С этого момента:

• требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства (за исключением требований в отношении текущих платежей) могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика (п. 1 ст. 201.4 Федерального закона № 127‑ФЗ);
• приостанавливается исполнение исполнительных документов по требованиям участников строительства о передаче жилых помещений (п. 2 этой же статьи).

При рассмотрении требований о передаче жилых помещений дольщик обязан представить доказательства полной или частичной оплаты стоимости жилого помещения застройщику. В случае признания такого требования обоснованным, оно включается арбитражным управляющим в реестр требований о передаче жилых помещений (ст. 201.6 Федерального закона № 127‑ФЗ).

Следует отметить, что некоторые суды относятся к данной норме права очень формально. Так, в Постановлении ФАС ПО от 21.10.2013 по делу № А57-14297/2012 указано: включение в текст договора условия о том, что денежные средства внесены до его подписания, не освобождает стороны от оформления первичных финансовых документов, подтверждающих факт оплаты доли. Требование о передаче жилых помещений не может быть установлено только на основании справки застройщика об оплате, выданной дольщику, поскольку это противоречит существу п. 2 ст. 201.6 Федерального закона № 127‑ФЗ и может создать условия для формирования реестра из недобросовестных кредиторов вопреки интересам добросовестных.

Второй точкой является открытие конкурсного производства, что влечет за собой:

• прекращение исполнения исполнительных документов по передаче жилых помещений (п. 2 ст. 201.4 рассматриваемого закона).
• право участника строительства на односторонний отказ от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения (п. 1 ст. 201.5 этого же закона).

Погашение требований кредиторов

По общему правилу, установленному п. 1 ст. 201.9 Федерального закона № 127‑ФЗ, в ходе конкурсного производства требования кредиторов удовлетворяются в следующей очередности:

• в первую очередь производятся расчеты по требованиям граждан, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, путем капитализации соответствующих повременных платежей, компенсации сверх возмещения вреда, компенсации морального вреда;
• во вторую очередь производятся расчеты по выплате выходных пособий и оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и по выплате вознаграждений авторам результатов интеллектуальной деятельности;
• в третью очередь производятся расчеты по денежным требованиям граждан – участников строительства (эти требования уменьшаются на сумму выплаты, произведенной страховой компанией или банком-поручителем застройщика);
• в четвертую очередь производятся расчеты с другими кредиторами. При этом приоритет имеют удовлетворения требования банка, выдавшего поручительство застройщику, которые перешли к нему в результате исполнения обеспеченных поручительством обязательств в отношении дольщиков.

Требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества застройщика, удовлетворяются за счет стоимости предмета залога, а страховщик, произведший выплаты дольщикам, имеет право требования к застройщику в размере произведенных выплат (п. 3 и 4 ст. 201.9 Федерального закона № 127‑ФЗ).

Следует отметить, что реестр требований кредиторов подлежит закрытию по истечении двух месяцев с даты опубликования сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства (п. 1 ст. 142 Федерального закона № 127‑ФЗ). В связи с этим участникам строительства нужно помнить о важном разъяснении, сделанном в Постановлении Президиума ВАС РФ от 23.04.2013 № 14452/12. В нем указано, что основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан – участников строительства как непрофессиональных инвесторов, о чем, в частности, свидетельствует установление для граждан третьей приоритетной очереди удовлетворения требований по отношению к другим кредиторам. Поэтому применение названных правил должно быть направлено на достижение этой цели, а не на воспрепятствование ей. Следовательно, в случае пропуска гражданином – участником строительства срока закрытия реестра по уважительной причине суд не лишен права рассмотреть вопрос о его восстановлении до начала расчетов с кредиторами.

Погашение требований кредиторов может осуществляться также путем передачи объекта незавершенного строительства либо жилых помещений в МКД. Согласно ст. 201.10 Федерального закона № 127‑ФЗ в ходе финансового оздоровления, внешнего управления, конкурсного производства в случае наличия у застройщика объекта незавершенного строительства арбитражный управляющий обязан предложить дольщикам обратиться в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства ЖСК или иному специализированному потребительскому кооперативу.

Такая передача возможна при одновременном соблюдении следующих условий:

• стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок не превышает более чем на 5% совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, либо тремя четвертями голосов кредиторов четвертой очереди (за исключением юридических лиц
• участников строительства) принято решение о согласии на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства;
• имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, достаточно для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди или на специальный банковский счет должника внесены денежные средства;
• в реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, либо указанные кредиторы согласились на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в установленном порядке;
• после завершения строительства конкретного объекта незавершенного строительства жилых помещений в нем достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства в отношении конкретного объекта строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений;
• объект незавершенного строительства принадлежит застройщику на праве собственности;
• земельный участок, на котором находится «недострой», принадлежит застройщику на праве собственности или на ином имущественном праве;
• участниками строительства принято решение о создании ЖСК или иного специализированного потребительского кооператива.

Согласие арендодателя земельного участка на передачу участникам строительства прав застройщика на этот участок не требуется.

Если строительство МКД завершено, арбитражный управляющий обязан предложить дольщикам обратиться в суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи им в собственность жилых помещений в этом многоквартирном доме (ст. 201.11 Федерального закона № 127‑ФЗ). В этом случае передача участникам жилых помещений может быть осуществлена при одновременном соблюдении следующих условий:

• получено разрешение на ввод в эксплуатацию МКД;
• застройщиком и участниками строительства не подписаны передаточные акты или иные документы о передаче участникам строительства жилых помещений;
• стоимость передаваемых жилых помещений не превышает более чем на 5% совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, или тремя четвертями голосов кредиторов четвертой очереди (за исключением юридических лиц – участников строительства) принято решение о согласии на передачу участникам строительства жилых помещений, или на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства;
• имущества, которое остается у должника после передачи участникам строительства жилых помещений, достаточно для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди или на специальный банковский счет должника внесены денежные средства;
• в реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на многоквартирный дом, строительство которого завершено, земельный участок, передаваемые жилые помещения, либо указанные кредиторы согласились на передачу участникам строительства жилых помещений, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства;
• всем участникам строительства передаются жилые помещения в соответствии с условиями договоров, предусматривающих передачу жилых помещений, и передаваемых жилых помещений достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений.

Порядок погашения требований граждан и других кредиторов в случае реализации предмета залога установлен ст. 201.14 Федерального закона № 127‑ФЗ. Деньги от реализации объекта строительства зачисляются на специальный счет застройщика. Из этой суммы:

• 60% направляется на погашение требований кредиторов по обязательству, обеспеченному залогом указанных объектов и (или) прав на них должника, но не более чем основная сумма задолженности по обеспеченному залогом обязательству и причитающихся процентов;
• 25% направляется на погашение денежных требований граждан – участников строительства;
• 10% направляется на погашение требований кредиторов первой и второй очереди в случае, если иного имущества застройщика недостаточно для погашения этих требований;
• оставшиеся денежные средства направляются на погашение судебных расходов, расходов на выплату вознаграждения арбитражному управляющему и оплату услуг лиц, привлеченных им в целях обеспечения исполнения возложенных на него обязанностей.

* * *

В заключение сделаем некоторые выводы:

• застройщиком в деле о банкротстве признается любое лицо, обязанное передать дольщикам жилое помещение в МКД, к которым не относятся жилые секции блокированных домов (таунхаусов);
• при банкротстве застройщика судом могут быть применены дополнительные обеспечительные меры: запрет на заключение арендодателем договора аренды земельного участка с другим лицом, запрет на государственную регистрацию такого договора аренды, а также запрет на распоряжение арендодателем данным земельным участком иным образом;
• участник строительства вправе предъявить к застройщику требования о передаче жилого помещения, а также предусмотренное законом и договором денежное требование;
• требования участников строительства – физических лиц удовлетворяются в третью очередь;
• требования участников строительства могут быть при определенных условиях погашены путем передачи объекта незавершенного строительства, жилых помещений в завершенном строительстве МКД либо за счет реализации дома.

Что делать, если застройщик обанкротился: особенности процедуры

Особенность банкротства застройщика состоит в его ускоренном порядке: вместо процедуры наблюдения, первого этапа банкротства, сразу вводится конкурсное производство — финальная стадия банкротства (п. 2.7 ст. 201.1 закона № 127-ФЗ).

Что делать дольщикам, если застройщика признали банкротом? Первое — предъявить требование, вытекающее из договора долевого строительства, чтобы попасть в реестр. Последовательность действий при составлении списков дольщиков застройщика-банкрота такая:

Срок	Действие
10 дней с даты утверждения конкурсного управляющего	Директор передает управляющему списки дольщиков
5 дней со дня получения списка дольщиков	Конкурсный управляющий уведомляет дольщиков о начале процедуры банкротства, предлагает предъявить требования
2 месяца со дня получения уведомления (срок может быть восстановлен, если пропущен по уважительной причине)	Дольщик направляет управляющему требование, при более поздней подаче оно не будет рассмотрено
30 рабочих дней с момента предъявления требования	Конкурсный управляющий рассматривает требование, принимает по нему решение: о включении в реестр; отказе во включении в реестр; включении в реестр в неполном объеме. В пределах срока уведомляет о решении дольщика

Процедура признания застройщика банкротом

Строительная компания может обанкротиться в силу различных причин: роста цен на работы и стройматериалы, затраты на выплаты по судебным решениям, форс-мажорные обстоятельства и т.д. Инициировать процедуру признания в этом также могут различные стороны: сам застройщик, дольщик или иные организации. Однако окончательно признать и утвердить такой статус может только арбитражный суд. Начать процедуру можно в том случае, если застройщик просрочил выплаты на три месяца или больше, а также накопил долгов на сумму более трехсот тысяч рублей.

Юридическое лицо признается банкротом в строгом соответствии с ФЗ-127 «О несостоятельности (банкротстве)». Застройщикам посвящена отдельная одноименная глава закона. Процедура может включать 5 этапов, но обычно все обходится наблюдением (длится до 7 месяцев) и конкурсным производством (от полугода до нескольких лет). На этапе наблюдения суд направляет в компанию временного управляющего: он подсчитывает баланс активов и пассивов, анализируя финансовое состояние. Во время конкурсного производства застройщик признается банкротом уже официально, и присланный судом управляющий начинает распоряжаться его делами, имущество распродается, деньги идут на выплату кредиторам, а сама организация прекращает свое существование. Если же по итогам проверки выясняется, что застройщик способен рассчитаться с долгами, то ему разрешают продолжить работу, хотя и с некоторыми ограничениями. Т.н. «финансовое оздоровление», когда привлекаются дополнительные инвестиции и источники дохода, а также реструктурируются имеющиеся кредиты, для компаний-застройщиков невозможно: суд может только назначить внешнего управляющего, чтобы строительство дома все же завершилось.

За ходом процедуры можно следить по газете «Коммерсантъ»: это официальный источник, размещающий информацию о банкротствах. Даже если дело в суде только начато, на страницах или на сайте газеты появится соответствующее объявление.

Банкротство застройщика

Банкротство или несостоятельность – особое положение хозяйствующего субъекта, при котором он не может функционировать полноценно и не способен отвечать перед сторонними лицами по своим обязательствам. Данная процедура регламентирована ФЗ № 127 от 26.10.02 г. (в ред. 03.07.16 г.).

Банкротство застройщика признается в судебном порядке по инициативе самой компании или на основании соответствующего заявления от заинтересованного гражданина. Последним может быть физическое и/или юридическое лицо, чьи интересы не удовлетворяются в связи с экономической или иной составляющей компании-ответчика.

Внимание, если у вас возникли вопросы вы можете их задать юристу по социальным вопросам по телефону или задать свой вопрос в чате дежурному юристу. Звонки принимаются круглосуточно. Звонок бесплатный! Позвоните и решите свой вопрос!

Случаи использования трехгодичного срока для оспаривания сделок должника

Часть 2 статьи 61.2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» предоставляет информацию о том, когда может быть использован трехлетний срок для оспаривания сделок, совершенных должником.

В течение трех лет с даты совершения сделки или с даты, когда арбитражному управляющему стало известно о совершении такой сделки, подписанное соглашение может быть оспорено, если целью его заключения стало причинение определенного, например, имущественного вреда, существующим кредиторам компании-должника. Оспаривание такой сделки возможно в том случае, если вторая ее сторона знала, что целью такой сделки является ухудшение имущественного положения кредиторов компании-должника.

При этом считать сделку ухудшающей положение кредиторов можно только в том случае, если на момент совершения ее должник уже отвечал определенным признакам финансовой несостоятельности либо стал отвечать таким признакам после совершения сделки. Также следует учесть, что сделка будет признана ухудшающей положение кредиторов, если она носит безвозмездный характер (то есть не пополняет объем денежных средств для возмещения долгов кредиторам). При этом не играет роли цель совершения такой сделки, например, исполнение действующего законодательства или судебного акта, вынесенного по другим спорным ситуациям.

Также для использования срока оспаривания сделки в виде трехгодичного периода следует определить, имеются ли следующие условия:

• стоимость того имущества, которое было передано в результате совершения такой сделки, составляет более двадцати процентов балансовой стоимости активов компании-должника. При этом для кредитных организаций данный предел стоимости составляет десять и более процентов от общего объема балансовых активов, установленных по итогам бухгалтерской отчетности;
• после того как сделка была совершена, либо до ее совершения, должник-физическое лицо либо учредитель или контролирующее должника лицо изменили место жительства, о чем не уведомили кредиторов, либо иными способами сокрыли свое имущество и совершенные с ним манипуляции, а также изменили документы бухгалтерской отчетности, в результате чего произошло искажение имеющейся информации о различных видах имущества;
• после того как сделка была полностью завершена, что ознаменовано получением правоустанавливающих документов на переданное имущество новыми собственниками, должник продолжил осуществлять использование переданного имущества либо отдавал новым собственникам указания по определению дальнейшей судьбы такого имущества.

Компании, претендующие на банкротство должны подтвердить свою неспособность расплачиваться перед кредиторами. После направления ходатайства в суд первоначальным признаком несостоятельности строительной фирмы является запуск рассмотрения дела о её банкротстве с последующим предоставлением ему статуса банкрота. Ключевые признаки банкротства строительной фирмы, которые позволяют начать судебное разбирательство следующие:

• общая сумма обязательств перед юридическими лицами должна составлять не меньше 100 000 рублей, а перед гражданскими лицами – от 10 000 рублей;
• просрочка по обязательствам должна составлять больше трёх месяцев;
• если задолженность невозможно погасить в течение одного месяца.

Обеспечительные меры принимаются судом, рассматривающим дело о банкротстве, на основании заявления заявителя или иного лица, участвующего в деле о банкротстве. В качестве таковых могут быть приняты меры, предусмотренные процессуальным законодательством.

Кроме того, может быть установлен запрет на расторжение арендодателем земельного участка под застройку договора аренды, на заключение договоров аренды на него с другими лицами, помимо застройщика, и запрет на госрегистрацию такого договора аренды либо запрет распоряжаться земельным участком под застройку иным образом. Такие меры принимаются, только если на земельном участке есть объект строительства либо начато строительство данного объекта (п. п. 1, 3 ст. 201.3 Закона о банкротстве).

При рассмотрении обеспечительных мер, касающихся запрета арендодателю заключать договоры аренды либо иным образом распоряжаться земельным участком, суд извещает арендодателя, который вправе участвовать в рассмотрении вопроса о принятии указанных мер (п. 2 ст. 201.3 Закона о банкротстве).

Похожие записи:

• Налоги и страховые взносы: что изменится с 2023 года?
• Организационные вопросы деятельности МП
• ​Пособие малоимущим семьям в 2023 году