Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Правила строительства дома на дачном участке в 2021 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Уведомительный порядок распространяется на объекты планируемого строительства менее 500 кв. метров. Для строительства зданий площадью свыше 500 кв. метров, а также особо опасных и уникальных строений, придется получать разрешение на строительство старого образца со всеми вытекающими из этого пакетами документов (приводил выше).
Как подать строительное уведомление, какие документы понадобятся
Адресатом уведомительного документа будет муниципальный орган власти, соответствующий территориальной принадлежности земельного участка. Достаточно созвониться с муниципалитетом и уточнить получателя. Заметим, что по многих муниципальных образованиях установлен определенный порядок обращения с уведомлением о строительстве, описываемый в постановлениях и нормативных документах местных властей.
Документы, которые следует направить властям вместе с уведомлением о строительстве:
- гражданский паспорт (копия). Если уведомление направляется по доверенности, необходима ее копия**;
-
кадастровый номер участка, принадлежащего собственнику-застройщику***;
-
подтверждение права собственности по земельному участку, либо договор на него (копии). Эти сведения потребуются, если по каким-либо причинам они отсутствуют в ЕГРН.
В каких случаях уведомление НЕ требуется
Если исходить из принципа «все, что не запрещено, разрешено», то в соответствии с нормами Градостроительного кодекса, уведомление о планируемом строительстве необходимо только для зданий, которые находятся под действием градостроительного регламента. Для всех остальных объектов такое разрешение не требуется. Таким образом, в перечень объектов, свободных от разрешительных процедур попадают:
- строения выполняющие вспомогательную функцию (гараж, баня, сарай, теплица и т. п.), расположенные на землях не предназначенных для коммерческого использования;
- объекты, не являющиеся капитальными;
- временные строения, возведенные для обеспечения каких-либо работ (добыча полезных ископаемых, земляные работы, прокладка коммуникаций и т.п.);
- объекты, в которых планируются не существенные изменения в проект строительства.
то уведомление о строительстве не подают,
потому что превышение этажности требует получения разрешения на строительство.
Высота дома не должна превышать 20 м.
Объект ИЖС должен состоять из комнат и вспомогательных помещений, которые предназначены для удовлетворения бытовых и иных нужд людей, связанных с их проживанием.
Объект ИЖС не может быть разделен на самостоятельные объекты недвижимости.
Иными словами, в таком доме нельзя зарегистрировать право собственности на отдельные комнаты и помещения.
Другими словами, объект ИЖС нельзя превратить в многоквартирный дом.
Для справки.
Понятия «объект индивидуального жилищного строительства», «жилой дом» и «индивидуальный жилой дом» применяются в одном значении.
Данное правило действует если иное не предусмотрено федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации.
Под садовым домом понимается здание сезонного использования, предназначенное для удовлетворения людьми бытовых и иных нужд, связанных с их временным пребыванием в таком здании.
Количество этажей садового дома также не может превышать 3-х. Высота садового дома не может превышать 20 м.
Иными словами, по своим техническим параметрам (этажность и высота) садовый дом не должен отличаться от объекта ИЖС, то есть жилого дома.
Чтобы оформление жилого или садового дома в собственность после завершения строительства не стало «колом», необходимо пройти несколько простых этапов.
На какие постройки не надо получать разрешение
С 2018 года введена упрощенная система получения разрешения на строительство целого ряда объектов, теперь весь процесс носит уведомительный характер. То есть, желающий возвести постройку на своем участке должен проинформировать ответственные органы о начале строительства и его завершении.
Так, можно не получать разрешение на строительство и реконструкцию следующих видов построек:
- Гараж (если его не использовать для предпринимательской деятельности).
- Жилой дом, садовый дом, хозяйственные постройки на садовом земельном участке.
- Объект индивидуального жилищного строительства (ИЖС).
- Строение, которое не является капитальным.
- Строения и сооружения вспомогательного использования.
Что делать при отказе
В статье 51 ГрК РФ определен срок, в течение которого администрация должна дать ответ — 7 дней. Возможно увеличения времени рассмотрения заявки до месяца, если земли считаются объектом исторического наследия.
Результат рассмотрения заявления не всегда удовлетворяет потребности заявителя. Возможен и отказ. В качестве причин выступают:
- отсутствие документов;
- неправильно оформленное заявление;
- отсутствие у заявителя прав на замлю;
- строительство невозможно ввиду наличия ограничений;
- участок необходим государству.
В некоторых случаях отказ лучше не оспаривать, а просто исправить недочеты и отправить заявление еще раз. Но если это невозможно, обжаловать придется в суд.
Исковое заявление должно включать:
- реквизиты суда.
- реквизиты заявителя, в том числе его адрес и ФИО.
- данные органа, выдавшего отказ, который будет ответчиком.
- наименование иска.
- общая информация о ситуации, включая дату обращения с заявлением и причину отказа.
- обстоятельства, из-за которых заявитель не согласен с отказом.
- правовые акты, на которых заявитель основывает свое требование.
- суть требования.
- перечень приложений.
Собственник земли, желающий возвести на ней жилой дом, должен внимательно ознакомиться с нормами Градостроительного кодекса РФ. В частности это касается статей 51-55. Именно они регулируют все этапы строительства: от подготовки документов, до ввода готового дома в эксплуатацию.
Помимо указанного кодекса учитываются нормы Земельного и Гражданского кодексов, строительные регламенты. Если речь идет о частном домовладении, то для него требования будут следующими:
- этажность ограничена тремя этажами в высоту;
- общая площадь построенного дома не должны быть более 1500 кв.м.;
- дом предусматривает проживание одной семьи;
- от дома соседа должно быть соблюдено расстояние – не менее 8 метров;
- со стороны улицы расстояние до жилого дома или хозяйственной постройки – 5 метров и более.
При расчете количества этажей нужно помнить: цокольный или технический этаж тоже учитываются. Разрешение на строительство можно получить до и после его возведения. Но во втором случае согласование будет более длительным и хлопотным, а также грозить собственнику возможными штрафами. Хуже будет обстоять дело, если постройка будет признана незаконной и суд обяжет ее снести.
Сроки рассмотрения уведомления
При отправке уведомления по средствам электронной почты, почты России или через портал государственных услуг срок рассмотрения, с момента регистрации уведомления в системе, составляет не более семи дней.
В случае личного обращения в многофункциональный центр, срок рассмотрения обращения составляет не более девяти дней.
Заявление рассматривается, исходя из регламентов градостроительного плана, опираясь на утверждённые законодательством схемы расположения участков согласно кадастровому плану.
В случаях, когда участок состоит из земель, которые являются собственностью государства или муниципалитета, и, если на этот участок не наложено обременение со стороны третьих лиц (не относится к земельным участкам, которые подлежать к изъятию для нужд государства), то получить разрешение на строительство такого объекта можно только в случае. если указанные земельные участки не будут затронуты.
В данной ситуации предоставлять документы, подтверждающие право собственности для выдачи разрешения на строительство, не нужно.
Как выбрать подрядчика для строительства дома?
Если строите жилой дом с использованием ипотечного кредита, обратите внимание, что банки часто требуют согласовывать с ними подрядчика, который будет проводить работы. Этот момент следует отдельно обсудить с представителями банка при оформлении ипотеки.
Как получить разрешение на строительство ИЖС?
Ознакомившись со статьями 48 и 51 Градостроительного Кодекса РФ, можно сказать, что разрешение на строительство индивидуального жилого дома – это документ, выдаваемый в установленном законом порядке и подтверждающий соответствие проектной документации градостроительному плану и проекту планировки территории. На заметку! Для ИЖС разрешение на строительство является одним из самых необходимых документов. Более того, без разрешения на строительство ИЖС может попросту оказаться под угрозой, так как без него невозможно, например, взять кредит на строительство и многое другое.
Опираясь на основные пункты статей 48 и 51 Градостроительного Кодекса РФ, представленные выше, обсудим, какие документы необходимы для строительства индивидуального жилого дома.
Строительство без проекта – плюсы, минусы
Попытаемся определить, можно ли построить и оформить дом без проекта и выгодно ли это. Ведь плюсы строительства без проекта немалые:
- экономия средств на разработку чертежей, оформления земли в собственность по правилам, геодезические работы, госпошлину, уплату налога на недвижимость;
- экономия времени на поиск и заказ документов, хождение по инстанциям;
- отсутствие необходимости в работе с проектировщиками;
- снижение затрат на сам дом, так как конструкции, рассчитанные профессионалами, всегда обойдутся дороже, чем выполненные без учета норм.
Переходим к минусам:
- Строение невозможно зарегистрировать в кадастре, а без этого нельзя выполнить никаких юридических действий — завещать, подарить, продать, сдать в аренду или залог, даже просто прописаться в нем.
- Несущие и ограждающие конструкции здания, возведенного без профессионального расчета, часто не отвечают требованиям безопасности, жизнь в такой постройке может быть не комфортной, вредной для здоровья, а затраты на отопление значительны.
- Конструктивные просчеты могут привести к разрушению здания.
- Потенциально опасный для проживающих дом, построенный без проекта, по решению суда могут обязать снести.
В каких случаях разрешение не нужно?
С 2018 года стало важным такое понятие, как индивидуальное жилое строительство – ИЖС (т.е. возведение дома не выше трех этажей или 20 метров, который не делится на отдельные объекты). Порядок одобрения его изменился: теперь нужно в определенных случаях уведомлять администрацию о строительстве, а не получать соответствующее разрешение. Однако сначала поговорим о ситуациях, когда никакого разрешения на строительство не нужно вообще.
Согласно статье 51 Градостроительного Кодекса РФ это:
- возведение вспомогательных и хозяйственных построек;
- возведение построек, которые не относятся к объектам капитального строительства;
- ремонт или несущественная реконструкция частного дома;
- возведение гаража не для использования в предпринимательской деятельности;
- строительство на участке, предоставленном для садовой (дачной) деятельности.
Документы для оформления земельного участка
Есть два типа земель, на которых разрешены постройки: те, которые относятся к населенным пунктам, и те, что имеют сельскохозяйственное назначение. Для последних есть ряд ограничений (например, с/х угодья). К участкам, на которых разрешено строительство индивидуальных домов, относятся:
- непосредственно для этого предназначенные (ИЖС);
- пригодные для личного подсобного хозяйства;
- земли на территории населенных пунктов;
- наделы для садоводства.
Чтобы зарегистрировать участок земли, понадобятся следующие документы:
- регистрационное заявление, в котором нужно обозначить цель использования – частное строительство;
- копию паспорта владельца;
- документы, на основании которых возникло право собственности – договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве наследования;
- план участка, заверенный кадастровой службой.
Что будет, если построить без разрешения?
До вступления в силу изменений о введении уведомления вместо получения полного разрешения часто встречалась ситуация, когда дом возводился без согласования с соответствующими органами. После завершения строительства собственник участка готовил документы и подавал их на рассмотрение, чтобы узаконить здание. Действие так называемой «дачной амнистии» продлили Федеральным Законом от 02.08.2019 г. № 267-ФЗ. Теперь срок, в который можно признать строение официально постфактум, истекает 1 марта 2021 года.
Чтобы узаконить жилой дом по условиям «дачной амнистии» и получить разрешение на строительство, нужно подать на рассмотрение:
- документы на право владения участком;
- копии паспорта собственника земли;
- заявление;
- ГПЗУ;
- СПОЗУ.
Последствия самовольного строительства
Одним из требований к использованию земли под ИЖС является требование о недопустимости использования участка для размещения гостиниц, отелей, а также для ведения в построенном на нем здании для производственной деятельности.
На законодательном уровне на таком участке допускается возведение многоквартирного жилого дома при условии изменения вида его разрешенного использования.
Правообладателю необходимо получить акт, который подтверждает изменение использования участка в соответствии с градостроительным регламентом.
При строительстве жилого дома с нарушением назначения земли, владелец самовольной постройки может быть привечен к ответственности по действующему законодательству.
Через суд строение может быть снесено в принудительном порядке, со взысканием расходов за его снос с собственника участка.
К такому зданию нельзя подвести инженерные сети, а также произвести процедуру его регистрации в отделе Росреестра.
Бывают случаи, когда на участках ИЖС строятся коммерческие торговые или офисные здания, без получения необходимых согласований.
Поэтому потенциальным приобретателям или арендаторам помещений следует тщательно проверять правоустанавливающие документы на интересующие объекты недвижимости.
В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является любой объект недвижимого имущества, построенный земле, если:
| Участок не предназначен | для возведения индивидуального жилого дома |
| Строительство дома | выполнено без соблюдения установленной процедуры (уведомление о планируемо строительстве не направлялось в муниципалитет) |
| Здание сооружено с нарушениями | действующих строительных правил, указаний градостроительных нормативных актов |