Самовольная постройка: что это и как признать право собственности

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Самовольная постройка: что это и как признать право собственности». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

В рамках данного способа вы получаете решение Градостроительно-земельной комиссии Москвы о возможности сохранения самостроя в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 31 мая 2011 г. № 234-ПП и Постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 г.№ 273-ПП.

Административный путь признания права на самовольную постройку

После получения данного решения с лицом, которое желает признать право собственности на самовольную постройку, заключается краткосрочный договор аренды, и в течение 30 дней оно должно внести арендную плату. После этого заключается долгосрочный договор аренды и оформляется разрешение на строительство и вся необходимая строительная и разрешительная документация для ввода здания в эксплуатацию.

Каждый год на федеральном и региональном уровнях принимаются нормативно-правовые акты, усложняющие и процедуру оформления, и признания права собственности на объекты самовольного строительства. Поэтому, чем раньше компания начинает процедуру легализации постройки, тем быстрее и проще будет ее оформление в собственность.

Узаконение самовольных построек через суд: на что обратить внимание

Выбирая в качестве способа защиты признание права на СП, необходимо обратить внимание на выводы правоприменителя о том, в каких ситуациях исключено удовлетворение указанных требований:

• недопустимо обосновывать приобретение прав на СП давностью владения (обзор судебной практики, утв. президиумом ВС РФ 19.03.2014);
• нельзя признать право собственности в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 222 ГК РФ, на недвижимость, созданную до 01.01.1995 (постановление президиума ВАС РФ от 25.09.2012 № 5698/12 по делу № А41-9398/11);
• при наличии признаков СП, возникших в результате реконструкции, в признании права может быть отказано (постановление президиума ВАС РФ от 26.07.2005 № 665/05 по делу № А55-13192/03-2);
• нельзя узаконить право собственности на часть СП (обзор судебной практики, утв. президиумом ВС РФ 19.03.2014).

Шаг 2 оформления через суд: сбор необходимых документов

Всё, о чем заявлено в иске, нужно подтвердить документами. Посмотрим, какие доказательства удобно использовать для каждого из важных фактов:

Факт, упомянутый в иске
Доказательство факта

Невозможность оформить право собственности иначе, чем через суд
Официальный отказ компетентного органа выдать разрешение на строительство, ввод в эксплуатацию

Принадлежность земли истцу и допустимость строительства на ней спорной постройки
Выписка из ЕГРН, договор аренды, документы на приобретение участка (договор дарения, купли-продажи и т.п.)

Безопасность здания и его соответствие техническим нормам
Заключение строительной экспертизы (если сразу не приобщать к иску, придется ходатайствовать об экспертизе в суде, см. п.26 постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010), заключение органа строительного надзора, пожарного надзора

Наличие постройки и ее технические характеристики
Технический план здания

Возведение постройки истцом
Договор подряда, платежные документы на стройматериалы

В список документов, необходимых, чтобы узаконить самострой через суд, входит квитанция на уплату госпошлины. В данном случае госпошлина рассчитывается от стоимости самовольной постройки (от цены иска) по правилам подп. 1 п. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса РФ (письмо Минфина России от 13.08.2018 № 03-05-06-03/57066). Так как постройка не имеет кадастровой стоимости, то скорее всего, придется заказать рыночную оценку. Гражданам, на чью постройку БТИ оформило техпаспорт и указало инвентаризационную оценку, повезло — такой оценкой тоже можно воспользоваться для расчета госпошлины.

Иск подается:

— в районный или городской суд по месту нахождения постройки, если истец — физлицо;
— арбитражный суд по месту нахождения постройки, если истец — ИП, который предполагает использовать самострой в бизнесе, или юридическое лицо.

Последствия признания постройки самовольной

1. За возведение СП наступает санкция в виде обязанности снести ее.
2. 2. Право собственности на самовольную постройку у лица ее построившего не возникает.
3. На лице построившим строение самовольно обязано привести самовольную постройку в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом.

Решение о приведении постройки в соответствие с определенными параметрами принимает суд на основании заявления органа местного самоуправления.

Орган местного самоуправления вправе самостоятельно принять такое решение только в случаях, указанных в ч. 4 ст. 222 ГКРФ. Он не вправе принимать решение о приведении постройки в соответствие с установленными требованиями применительно к объекту недвижимого имущества если:

1. право собственности на строение зарегистрировано в ЕГРН;
2. право собственности на строение признано судом в соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ;
3. в отношении строения которого ранее суд принял решение об отказе в удовлетворении иска о сносе самовольной постройки;
4. строение является многоквартирным домом, жилым домом или садовым домом.

Когда нужно обращаться в суд?

Важно! Легализация самостроя через суд – распространенное явление, поскольку многие граждане сталкиваются с отказом. Получить отказ можно на различных этапах — как при обращении в местные органы власти, так и в Росреестре.

Единственный выход при получении отказа на любом из этапов административной процедуры — обращение в суд (судебная практика свидетельствует, что шанс на получение положительного решения достаточно высок). Для этого к вышеперечисленным документам нужно добавить исковое заявление, квитанцию об оплате пошлины, копию отказа, а также другую документацию, полученную в ходе взаимодействия с различными структурами (БТИ, отделом архитектуры и Росреестром).

Размер пошлины, а также суд, в котором будет рассматриваться заявление (мировой или районный) зависят от стоимости постройки. Чтобы ее узнать — обратитесь в специализированную компанию, которая занимается проведением этой категории исследований и подготовкой заключений.

Если по итогам рассмотрения искового заявления суд примет положительное для заявителя решение, гражданину останется только обратиться в Росреестр или в МФЦ. Регистрация права собственности в таком случае происходит на основании решения суда.

Что такое самовольная постройка

Признание законности объекта недвижимости осуществляется на основании нескольких факторов:

1. Земельный участок. Земля, на которой идет строительство, должна соответствовать разрешенному использованию (ИЖС, СНТ, ДНТ). Кроме того, участок должен быть предоставлен в пользование или передан в собственность в соответствии с действующим российским законодательством и на основании законных документов.
2. Разрешение на строительство. Важным этапом работ по созданию объекта недвижимости является получение специальных разрешений от местного муниципалитета (администрации) и департамента архитектуры (строительства).
3. Соблюдение градостроительных норм.

Любое нарушение вышеперечисленных пунктов при возведении жилого или нежилого объекта является самовольной постройкой и требует немедленного узаконивания или применения более радикальных мер (снос).

Ответственность за незарегистрированный объект недвижимости (самострой)

Кроме того, что самострой невозможно продать или передать по наследству, к владельцам такой недвижимости могут быть применены жесткие административные санкции:

1. Наложение штрафа в размере от 1000 до 5000 рублей.
2. Начисление имущественного налога за последние 3 года и наложение штрафа в размере 20% от суммы задолженности.
3. Начисление налога в двойном размере за объект недвижимости, который не был поставлен на учет в течение 10 лет с момента приобретения земельного участка.
4. Снос самостроя. По существующим правилам затраты по демонтажным работам компенсируются за счет лица, который инициировал возведение.

Самовольное строительство недвижимости в обход закона

Любовь к самовольному строительству домов в нашей стране большая.

Учитывая существовавшие ранее трудности и различные бюрократические препоны в получении земельного участка под строительство и оформление разрешительной документации, и граждане, и юридические лица нередко прибегали к способу, который сейчас имеет конкретное название «обход закона».

Самовольщики, сначала что-то строили/реконструировали без необходимой документации, либо получали земельный участок под один вид разрешенного использования.

Например, ИЖС, а по факту возводили офисное здание, а потом шли в суд и пытались все это узаконить — не сносить же!

При этом к гражданам суды общей юрисдикции были особенно благосклонны: ну, возвел, никому же не мешает, признаем за ним право собственности, хоть налоги платить будет.

Теперь ситуация резко изменилась.

С одной стороны, законодатель предпринимает действия по упрощению процедуры предоставления земельных участков под строительство и получения разрешительной документации, вводя четкую регламентацию, ответственность органов и должностных лиц и сокращая сроки, с другой, ужесточает правила по самоволкам.

Получение права собственности в добровольном порядке

Итак, для того чтобы получить право собственности на строение в добровольном порядке, необходимо пройти ряд этапов. Прежде всего, потребуется подготовить техническую документацию (для этого нужно обратиться в БТИ). Затем пакет документов вместе с заявлением подается в органы муниципальной власти (как правило, данным вопросом занимаются отдел архитектуры, отдел строительства или градостроительный комитет).

Местные органы власти должны выдать градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), разрешение и заключение, в котором будет указано, что строение соответствует всем требованиям. После урегулирования всех вопросов с местными органами власти необходимо снова посетить БТИ для оформления тех. плана.

Следующий этап — обращение в Росреестр (или в МФЦ) для регистрации права собственности. Если все будет сделано правильно, регистрирующий орган поставит объект на учет и предоставит заявителю документы, подтверждающие право собственности на объект.

Виды незаконных построек

Все самострои можно условно разделить на два основных типа:

• Небольшие жилые и нежилые помещения, построенные собственником участка без документов и разрешений. Это могут быть домики, торговые ларьки или мастерские, расположенные в местах, не привлекающих пристального внимания контролирующих органов.
• Возведение объекта уже началось, а собственники заканчивают оформлять документы. Подобный вариант часто оправдан. Строительство – сезонный вид работ, очень важно уложиться в жесткие временные рамки. На оформление документов уходит довольно много времени, не редки случаи непредвиденных задержек. Это также незаконно. Как правило, подобные ситуации возникают в строительстве коммерческой недвижимости.

Если факт самостроя уже имеет место, очень важно все же оформить необходимый пакет документов. Многие не желают заниматься этим вопросом, ошибочно полагая, что эта процедура принесет массу проблем и ощутимые материальные затраты. В реальности, оформить незаконную постройку вполне реально. Обратитесь к квалифицированным юристам, специализирующимся на этом направлении. Стоимость услуг – около 100 тысяч. Возможны коррективы суммы в зависимости от размеров объекта. Процесс оформления длится несколько месяцев.

Список документов для узаконивания самовольной постройки в суде:

исковое заявление;

документы, подтверждающие право собственности (другое право на земельный участок, на котором находится самовольно выстроенный объект);

документы, подтверждающие факт существования на участке самовольной постройки (акт обследования), документы из БТИ (комитет местного самоуправления);

документы, доказывающие, что с появлением на участке постройки не были нарушены правила землепользования и застройки, права и интересы третьих лиц, например, что при строительстве на земельном участке загородного дома не были затронуты границы соседнего участка (в качестве такого документа выступает заключение кадастрового инженера);

документы, подтверждающие, что постройка не представляет собой угрозы жизни и здоровью третьих лиц (акты обследования пожарного (МЧС) и санитарного (СЭС) надзора);

документы, являющиеся подтверждением того, что собственник обращался в администрацию за получением разрешения на строительство, и документ, свидетельствующий о результате этого обращения (например отказ в выдаче разрешения на строительство);

квитанция об уплате государственной пошлины;

копии искового заявления для ответчика и иных лиц.

Для обращения в суд важно соблюдение трех условий, перечисленных выше. Так, если земельный участок не был оформлен в собственность и принадлежит лицу на каком-либо другом основании, узаконить строение не удастся. Для начала потребуется уладить все дела с землей. Для этого нужно обратиться в Росреестр или МФЦ.

Признать законными можно только те постройки, которые были возведены на участке, предназначенном под ИЖС или ЛПХ. Если надел относится к другой категории, потребуется перевести его в одну из указанных двух, и только после этого оформлять строение.

Плюсом на суде будет тот факт, что собственник обращался за получением разрешения на строительство, но не получил его по каким-то причинам. Однако на этом внимания не заостряется. Обычно люди даже не подозревают о необходимости получать разрешение, поэтому подобные судебные дела не являются редкостью.

Для успешного разрешения дела важно, чтобы постройка не нарушала права и законные интересы других лиц (соседей, местной администрации, коммунальных служб и т.д.). Доказать отсутствие претензий должен истец.

Для этого нужно взять у соседей письменное заявление о том, что строение им не мешает. Можно самостоятельно составить текст этого документа и собрать подписи.

Помимо соседей, необходимо заручиться согласием на сохранение строение от архитектурного отдела муниципалитета и БТИ. Эти инстанции могут подтвердить, что постройка отвечает всем строительным и санитарным нормам.

В пакет документов для суда входить следующее:

• документы, которые были предоставлены в муниципалитет;
• письменный отказ администрации;
• письменное заявление от соседей относительно того, что указанная постройка им не мешает, претензий у них нет. Заявление составляется в свободной форме, но обязательно должно быть указано в отношении какого участка оно написано (адрес), подписи сторон с расшифровкой;
• заключение архитектурного бюро, БТИ относительно того, что постройка соответствует техническим требованиями, СанПИну и тд;
• исковое заявление в трех экземплярах.

Легализация самостроя — «ПГС»

Многие собственники самостроев не торопятся оформлять и легализовывать самострой, не понимая к чему это может привести. А между тем, легализация и оформление самостроя в собственность яаляются очень важной, хотя и не простой процедурой.

Приведем несколько примеров того, к чему может привести уклонение от легализации:

• невозможность продать, подарить, разменять или завещать объект самовольного строительства без его узаконивания;
• невозможность законно и легально подключить коммуникации (водоснабжение, электричество, канализацию и т.д.)
• невозможность взятия кредита под самовольно построенную недвижимость;
• риск сноса объекта в самый неподходящий и внезапный момент (в Москве данный процесс хорошо отлажен, и многие столичные бизнесмены помнят снос своих объектов).

Как узаконить самострой на своем участке

Самостроем называют постройки, которые были возведены только по собственной воле их владельца без согласования с уполномоченными органами. Право на них не узаконено. Согласно регистрационным данным, на неком участке земли нет никаких строений. Самостроем можно назвать не только торговые палатки у метро, но и бани на дачах у некоторых граждан.

Отличить самострой от законной постройки можно по следующим признакам:

• участок земли под постройкой не оформлен должным образом в собственность владельца;
• объект возведён на земельном наделе, целевое назначение которого не предполагает использования его в таком ключе;
• дом, баня или иная хозяйственная постройка возведены на участке без согласования с администрацией;
• возведение строения происходит с нарушением градостроительных или иным норм. Например, в обход требований пожарной безопасности.

Похожие записи:

• На какой неделе беременности уходят в декрет в 2023 году России
• Надо ли выписываться из квартиры: что говорит закон
• Льготы по транспортному налогу — что о них нужно знать?