Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как выселить квартирантов без договора аренды». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Вне зависимости от того, был ли заключен договор аренды в письменной форме или только в устной, собственник вправе обратиться к участковому, если у него есть подозрения, что из квартиры пропали вещи; что в квартире, помимо арендатора, находятся иные лица (помимо соблюдения прав собственника квартиры, это еще и его гражданская обязанность — знать обо всех проживающих лицах в целях противодействия терроризму). Кроме того, можно написать заявление в полицию с просьбой провести проверку и осмотр квартиры (у сотрудников полиции есть такие полномочия).
Договор аренды (письменный) предполагает, что расстаться со снимающим у вас жилье можно, если:
- кто-либо из вас (арендодатель или арендатор) решил отказаться от договора, заключенного на неопределенный срок, — ст. 610 ГК РФ. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время расторгнуть договор, предупредив об этом другую сторону за три месяца до его фактического расторжения. Однако конкретно вашим соглашением может быть установлен иной срок. Получается, что как договаривались, так и будет. Также в договоре можно и нужно прописать штрафные санкции за нарушение этого условия;
- арендатор неоднократно нарушал условия договора или назначения имущества (например, если пересдавал вашу квартиру, но уже под хостел, то есть использовал в предпринимательских целях), — абз. 1 пп. 1 ст. 619 ГК РФ;
- жилец испортил ваше имущество — абз. 1 пп. 2 ст. 619 ГК РФ;
- более двух раз подряд не была внесена арендная плата по истечении установленного срока платежа — абз. 1 пп. 3 ст. 619 ГК РФ;
- арендатор не произвел капитальный ремонт имущества в установленные договором сроки — абз. 1 пп. 4 ст. 619 ГК РФ. Как правило, снимающий жилье не должен делать в нем капремонт. Но иногда в договоре эта обязанность возлагается именно на жильца либо же данный пункт прописывается в отдельном акте-приложении, то есть по соглашению сторон (см. ст. 616 ГК РФ и комментарии к ней). Пример работ по капремонту: квартиросъемщик въехал в квартиру и по договоренности с хозяином сменил старую газовую плиту на электроплиту.
Вместе с тем, если арендатор что-то испортит, сразу выселить его нельзя. Надо обозначить для него срок, написав претензию и отправив ее ему с тем, чтобы он смог исправить то, что случилось.
Важно! Если вы хотите выселить жильца, опираясь на те пункты, в которых прописаны положения из ст. 619 ГК РФ, скорее всего, вам будет нужно обращаться в суд. Но перед этим, как сказано выше, необходимо соблюсти досудебный претензионный порядок. Если этого не сделать, ваше исковое заявление будет оставлено без рассмотрения:
- подошел срок окончания договора аренды;
- есть иные основания, предусмотренные договором.
Куда еще можно обратиться?
Тем не менее помните, что если не будет установлено факта совершения преступления, обращение в полицию не влечет за собой принудительного выселения жильца. Но может стать дополнительным доказательством в пользу собственника жилого помещения при подаче в суд искового заявления о выселении.
Как действовать нельзя
Бывает, что наймодатели сами нарушают закон. А именно:
✘
Меняют замки
По договору наниматель имеет право жить в квартире. Пока срок договора не вышел, выселить его без суда не получится. Если владелец квартиры в отсутствие жильца меняет замки, он нарушает закон.
✘
Вскрывают двери без полицейских и свидетелей и выбрасывают вещи
Когда владелец в отсутствие жильцов вскрывает дверь и заходит в квартиру, его вполне могут обвинить в краже. Если квартирант подаст заявление в полицию, собственнику квартиры придется доказывать, что он ничего не взял.
Не получится обезопасить себя от обвинений, даже если выставить вещи за дверь. Поэтому замки вскрывают сотрудники МЧС в присутствии участкового и свидетелей.
✘
Угрожают расправой и переходят к насилию
Угрозы жизни и побои — уголовные преступления. За них приговаривают к обязательным работам или тюремному сроку.
Коротко: как без суда выселить арендатора из квартиры
Если вы планируете заключать договор о найме сроком до года, то можете включить туда условие о расторжении по вашей инициативе и без суда. Для этого:
- Сформулируйте условия расторжения максимально полно и однозначно. Укажите конкретный срок, если речь идёт о просрочке платежей, и конкретную сумму — если о порче имущества. Приведите существенные причины: просрочку в один день суд вряд ли посчитает серьёзной.
- Чётко пропишите порядок исполнения условий расторжения. Уточните, как вы уведомите нанимателя о прекращении договора, в какой срок он должен освободить помещение и как передаст его вам обратно.
Условие о внесудебном расторжении должно быть понятным и справедливым
Если вы сами формулируете условие о внесудебном расторжении, ориентируйтесь на требование о добросовестности. Действовать добросовестно — значит учитывать не только свои интересы, но и интересы арендатора. Поставьте себя на место нанимателя: если формулировка кажется вам несправедливой, использовать её не стоит.
Вот на что ещё нужно ориентироваться:
— Формулируйте условия расторжения максимально полно и конкретно.
Если речь пойдёт о просрочке платежей, зафиксируйте чёткий период: например, что договор может быть расторгнут, если наниматель задерживает арендную плату больше чем на 10 календарных дней. Чем меньше срок договора, тем короче может быть период просрочки.
В пункте о порче имущества стоит указать конкретную сумму. Скажем, если при посуточной аренде наниматель причинит ущерб помещению на сумму больше 10 000 ₽, наймодатель может расторгнуть договор в одностороннем порядке.
Не стоит забывать о здравом смысле. Если указать в договоре на 11 месяцев аренды, что вы можете выселить квартиранта из-за одного дня просрочки, суд вряд ли примет вашу сторону.
— Чётко пропишите, как будут выполняться условия расторжения. Нужно зафиксировать, как вы сообщите арендаторам о прекращении договора, за сколько дней им нужно будет съехать и как вы будете принимать квартиру обратно. Например, можно написать так:
— договор прекращается через 10 дней после получения арендатором уведомления;
— арендодатель направляет арендатору уведомление по указанной в договоре электронной почте;
— арендатор обязан передать помещение обратно арендодателю по акту приёма-передачи в течение трёх дней после прекращения договора.
Уведомить о расторжении договора можно в мессенджере или по электронной почте — законно, но нужно указать это условие в договоре. Даже если арендатор не прочитал сообщение, оно считается прочитанным на следующий рабочий день после отправки.
Как собственнику выселить квартирантов без договора аренды: пошаговая инструкция
Чтобы корректно и законно перестать сдавать жилплощадь, необходимо придерживаться следующего алгоритма.
- Направление уведомления о выселении. Жильцам направляется письменное требование с указанием точной даты выезда. Как правило, дается 10-14 дней на выезд. Уведомление вручается под подпись (желательно при свидетелях), либо отправляется по почте ценным и заказным письмом.
- Привлечение участкового уполномоченного полиции. Если требование не выполнено, собственнику необходимо посетить участкового и написать заявление о незаконном проживании посторонних людей в его доме. По факту проверки заявления запросить акт -постановление об отказе в возбуждении дела, о привлечении к ответственности.
- Обращение в райсуд. Если обращение в полицию не принесло результата, подается иск по местонахождению недвижимости. К исковому заявлению обязательно прикладываются правоустанавливающие документы и выписка из ЕГРН, акт из полиции, подтверждение направления уведомления.
- Участие в процессе. На заседаниях необходимо участвовать в прениях, представлять документы по требованию судьи, направлять ходатайства (при необходимости).
- Получение решения суда и его исполнение. В случае, если по итогам разбирательств судья принял позицию ответчика, можно составить апелляционную жалобу. Если решение не обжаловано, проигравшая сторона обязана подчиниться вынесенному акту. По истечению 1 месяца с момента вынесения вердикта можно обратиться в ФССП, если квартиросъемщики добровольно не покинули помещение.
Для выселения квартирантов через суд одного лишь желания собственника может оказаться недостаточно. Придется подобрать подходящие основания:
- систематический отказ от совершения арендных платежей;
- нецелевое использование недвижимости;
- несоблюдение санитарных норм;
- повреждение жилища, расположенного в нем имущества;
- неоднократное нарушение общественного порядка;
- игнорирование норм и правил проживания в многоквартирном доме;
- смена правообладателей недвижимости.
✅ Имеет ли право хозяин квартиры выгнать квартирантов?
Собственник жилого помещения имеет право распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению. За ним сохраняется право сдавать квартиру в наем, делать регистрацию квартирантам – а взамен требовать от съемщиков ежемесячной оплаты и соблюдения порядка в квартире.
Одна из основных причин, по которой хозяин может выгнать арендаторов – неуплата за аренду квартиры. Согласно ст. 678 ГК РФ, наниматель несет финансовые обязательства в рамках договора найма жилого помещения. Стороны могут обсудить, как будет производиться оплата: наличными, по карте или арендаторы самостоятельно несут расходы по квартплате + счетчикам.
Если квартиранты задерживают оплату, имеют внушительный долг и не соблюдают правила проживания в квартире – хозяин вправе расторгнуть договор найма жилого помещения, а затем обязать жильцов съехать из квартиры: без суда или через суд. Новое жилье неплательщикам не предоставляется.
Если мирные переговоры с неплательщиками не дали результата, собственник обращается в районный суд по месту расположения квартиры.
Как выселить квартирантов без суда?
Нарушение правил пользования арендованной квартирой является основанием для выселения нанимателя.
В первую очередь, при возникновении проблем с квартирантами, надо предупредить их о выселении, в случае, если нарушения не будут исправлены. Так у них будет время для исправления предъявленных требований. Предупредить квартирантов можно устно и письменно. Письменную претензию вручают либо лично под роспись, либо почтовым отправлением с уведомлением о вручении. В претензии указывается срок выселения и соответственно расторжения договора аренды.
Не редки случаи, когда жильцы заселяются без подписания договора. В этом случае, если требования игнорируются, а Вас не пускают в квартиру или еще хуже, сменили замки, обращайтесь в правоохранительные органы. Ведь вашу квартиру занимают незаконно. Для этого напишите участковому заявление с описанием всей ситуации. К письму прикладывается документ о подтверждении права собственности.
В день выселения приглашается участковый и свидетели. Последние будут свидетелями нарушения правил пользования квартирой. Если дверь не открывают, вызывайте МЧС.
Если досаждают квартиранты, снимающие квартиру у соседей
Довольно часто причиной выселения квартирантов становится не их неплатежеспособность, а буйное поведение или вредные привычи. Тем, кого волнует вопрос, как выселить квартирантов соседей, можно посоветовать лишь одно. Жалуйтесь! Сначала звоните хозяевам квартиры и требуйте, чтобы они приняли меры. Скорее всего, они не захотят усложнять себе жизнь и избавят вас от надоевшего соседства.
Ну а если хозяева квартиры бездействуют, а временные жильцы продолжают отравлять вам жизнь, вызывайте участкового и пишите заявление в полицию. Как только их накопится больше трех, участковый будет обязан принять меры. Скорее всего, дело будет передано в суд, и соседям, допустившим проживание на своей жилплощади квартирантов, не соблюдающих установленные правила, придется заплатить штраф.
Кстати, если вы озадачены тем, как выселить квартирантов из коммунальной квартиры, действовать надо аналогичным способом. Только запротоколированные заявления в полицию, подтверждающие, что вы действительно страдаете от неудобного соседства, помогут вам решить дело в свою пользу.
Как выселить квартирантов без договора
Часто заселение квартирантов не оформляют с точки зрения закона. Сделку ничем не регламентируют. Такое соглашение считается неофициальным. В этом случае у арендатора нет права проживания в жилье, но нет и обязанности платить арендную плату.
Если договора нет, лучше попытаться договориться с квартиросъемщиком.
Если жильцы не хотят съезжать, стоит действовать по следующей схеме:
- Переговорить с квартирантами и попросить их освободить помещение.
- Позвонить участковому и сообщить, что в квартире находятся чужие люди.
- Дождаться, пока представитель правоохранительных органов приедет и зафиксирует, что в помещении находятся посторонние.
- Потребовать арендатора добровольно покинуть помещение. Если лицо отказывается, можно пригрозить судебным разбирательством.
Если у жильцов маленькие дети
Законодательство нашей страны довольно строго относится к выселению несовершеннолетних, тем более в принудительном порядке. Но такой принцип актуален только в ситуациях, когда несовершеннолетние проживают на квадратных метрах, принадлежащих их родителям либо опекунам или предоставляемых на основании соцнайма.
Если же выселить семейство с детьми необходимо из арендованного жилья, то данное правило не работает. Собственник сдаваемой квартиры вправе выгнать со своей жилплощади любого квартиранта. В случае, когда проживает семья с несовершеннолетними, нужно учесть пару нюансов:
- Во-первых, нужно предупредить квартирантов с детьми о выселении заранее, чтобы люди могли подыскать себе альтернативные варианты.
- Во-вторых, семью с несовершеннолетними выселить в срочном порядке не получится, особенно при незначительных нарушениях со стороны квартирантов.
В остальном процесс освобождения квартиры от неугодных квартирантов с отпрысками аналогичен выселению бездетных жильцов. Если есть договор, то действовать надо через суд. При сдаче на основании устных договоренностей решать проблему выселения придется через отделение полиции.
Как выселить квартирантов, проживающих без договора?
Зачастую жильцы появляются в квартире или соседней комнате по устной договоренности с хозяевами, без официального оформления документов. Причин тому может быть множество:
— укрытие хозяйских доходов от ренты;
— отсутствие формальных хозяев, субаренда с невозможностью подписать договор;
— заселение по знакомству, когда люди не считают нужным заниматься бумагами, сотрудничают на доверии.
Итак, ваши жильцы первое время платили в срок за каждый период проживания, а затем у них появляются разные причины оттягивать платеж. Если это временные трудности – потеря работы, болезнь и расходы на лечение, то часто с хозяевами договариваются на отсрочку. Затем проживание продолжается на прежних основаниях. Но если жильцы неохотно платят, постоянно опаздывают и не соблюдают сроки, злоупотребляют терпением хозяев, то стоит задуматься, насколько эти люди заинтересованы в проживании.
Взыскание долгов за квартиру
Одни квартиранты могут не выселяться, доказывая законность своего проживания в квартире. Другие квартиросъемщики, проживая без договора, понимают, что закон не на их стороне, и не будут сильно сопротивляться выселению. Они соберут свои вещи и уедут, ничего не заплатив. Если причиной выселения была задолженность по оплате за квартиру, владельцу жилья необходимо будет как-то получить задержанную арендную плату, деньги за коммунальные услуги. С этим могут возникнуть проблемы. Доказать в суде ущемленные права арендодателя будет очень сложно, хотя устная договоренность также является одним из видов договоров. Если квартирант, проживающий в квартире, испортил что-то из мебели, бытовой техники и не согласен добровольно возместить ущерб, собственнику придется взыскивать через суд и деньги за поврежденное имущество.
Выселение по суду и исковое заявление
Выселение квартирантов в судебном порядке и подача заявления имеет такие особенности:
- обращение в суд происходит только при отсутствии мирных способов урегулирования вопроса;
- подать иск может непосредственно собственник квартиры, подписавший договор аренды;
- при подаче заявления необходимо предоставить документы, удостоверяющие личность владельца, правоустанавливающие документы на дом, а также договор аренды и письменное уведомление о его расторжении или документальные подтверждения оснований для выселения;
- в иске описывается предмет спора, указываются реквизиты и дата подписания договора аренды, срок его действия, а также причины, по которым владелец требует выселения;
- при рассмотрении дела возможно потребуются показания свидетелей – соседей, участкового и прочих лиц;
- при вынесении решения в пользу собственника ему выдается соответствующий документ и постановление о выселении.
Важные рекомендации для владельцев недвижимости
Если собственники жилья планируют сдавать квадратные метры, к такому процессу следует подходить ответственно и грамотно. В последнее время правоохранительные органы отмечают участившиеся случаи мошенничества.
Чтобы не столкнуться с неприятностями, при сдаче квартиры следует обратить внимание на такие моменты:
- выяснить уровень платежеспособности граждан;
- проверить паспорта будущих съемщиков, а еще лучше снять ксерокопии документов;
- при наличии малолетних детей у будущих квартирантов, выяснить наличие у них постоянной регистрации;
- если квартиросъемщики желают оформить временную прописку на занимаемой жилплощади, не следует с этим торопиться, еще лучше вообще отказаться от такого действия.
Основания для выселения
Статьи, на основании которых можно выгнать квартирантов, задерживающих оплату, представлены в Жилищном и Гражданском кодексе. Статья 687 Гражданского Кодекса послужит основанием для выселения в таких случаях, как инициатива арендаторов, инициатива арендодателя и в результате исковых требований.
- Досрочное расторжение возможно при условии, что жильцы используют помещение не по его прямому назначению. Это подразумевает торговлю, организацию производственных помещений и прочее, не подходящее под описание жилого помещения.
- Также досрочно расторгнуть договор можно в случае, если действия квартирантов привели к тому, что состояние имущества в квартире и самой квартиры ухудшилось.
- Преждевременно выгонять с договором можно, если жильцы нарушали права соседей и имеются доказательства. Например, испортили лестничную площадку, мусорили в подъезде, нарушали тишину во время отдыха.
- Досрочное расторжение договора может грозить и квартиросъемщикам, которые не платят за квартиру. Если договор годичный, достаточно неуплаты за два месяца. При долгосрочном договоре требуется неуплата в течение полугода. Выселять квартирантов за неуплату часто приходится через суд.
Когда собственник обнаруживает эти нарушения, он должен предупредить жильцов, что они должны оплатить долг по квартплате или аренде, в противном случае арендодатель вправе избавиться от квартирантов.