Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Реконструкция дома на садовом участке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Самовольное строительство без проектной документации в России запрещено, однако таковых строений очень много и правительство пошло на меры легализации самостроя, путем дачной амнистии. Так, если гражданин построил или реконструировал свой частный дом на собственной земле до 1 марта 2018 года, то он может рассчитывать на упрощенную систему легализации строения. Но если работы к этому сроку еще небыли завершены, то придется пройти все этапы получения разрешений.
Ответственность за произвольную реконструкцию
Согласно КоАП РФ ст.9.5,наказание для физических лиц, штраф от 2000 до 5000 рублей. При непрекращающемся строительстве штраф может накладываться неоднократно. Но это не самое суровое наказание. При незаконном строении, а реконструкция жилого дома без разрешающих документов, таковым является, могут возникнуть более тяжелые последствия, чем штраф. Например: при недоброжелательных соседях, которые могут подать в суд на владельца самостроя, за большую тень на их участке от строения, либо недопустимая близость к забору. В таком случае есть вероятность, что строение, по решению суда, обяжут снести самостоятельно или в последствии принудительно.
При планировании реконструкции важно понимать, что перестройка жилого помещения в коммерческое потребует изменения вида разрешённого использования. Нужно помнить, что не всегда эту процедуру легло пройти, но использование вразрез с ВРИ грозит внушительными штрафами владельцу участка — от 10 тысяч рублей. Для каждого земельного участка существует перечень разрешённых и условно-разрешённых видов использования. Изменения могут быть только в пределах этого списка. Если владелец не уверен, входит ли планируемый ВРИ в список допустимых, это можно проверить на общедоступных ресурсах — сайте Росреестра. Или же собственник может узнать ВРИ, заказав актуальную выписку из ЕГРН.
Изменение вида разрешённого использования земельного участка происходит в Росреестре. Для проведения этой процедуры подаётся заявление, составленное на основании Правил застройки и землепользования, принятых в населённом пункте. Необходимо помнить, что ВРИ, относящиеся к условно-разрешённым, могут быть выбраны только в согласовании с местной администрацией. После одобрения изменения вида разрешённого использования на необходимый владелец вправе планировать реконструкцию и быть уверенным, что не столкнётся с трудностями при регистрации, оформлении и дальнейшем использовании строения и земельного участка.
Реконструкция по «дачной амнистии»
Как видим, «дачная амнистия» направлена на легализацию существующих, но не зарегистрированных домов, которые рискуют быть признаны самостроем. Если вы перестроили дом, а документы на него не оформили — воспользуйтесь льготой и «проведите» реконструкцию жилого дома по дачной амнистии.
Может показаться, что повезло больше всем именно садоводам: реконструкция садового дома по «дачной амнистии» рекламируется как простейшая процедура на основании декларации-техплана. Другим придется согласовывать уведомления. На деле все не просто.
- Регистратор внесет сведения в ЕГРН о реконструированном объекте, только если он соответствует жестким техническим, санитарно-гигиеническим и иным градостроительным требованиям, предъявляемым к жилым домам (этот факт тщательно проверяется).
- Проведение реконструкции в охранной зоне, как и строительство с нуля, потребует положительного согласования со всеми уполномоченными ведомствами (их может быть несколько).
На какие постройки не надо получать разрешение
С 2018 года введена упрощенная система получения разрешения на строительство целого ряда объектов, теперь весь процесс носит уведомительный характер. То есть, желающий возвести постройку на своем участке должен проинформировать ответственные органы о начале строительства и его завершении.
Так, можно не получать разрешение на строительство и реконструкцию следующих видов построек:
- Гараж (если его не использовать для предпринимательской деятельности).
- Жилой дом, садовый дом, хозяйственные постройки на садовом земельном участке.
- Объект индивидуального жилищного строительства (ИЖС).
- Строение, которое не является капитальным.
- Строения и сооружения вспомогательного использования.
Процедура получения разрешения
Требования к получению разрешительной документации безапелляционные в случаях, когда это несет существенные изменения постройки. Проверяющие инстанции исходят из распоряжений, которые принимаются федеральными и местными органами власти. Осуществляются следующие обязательные процедуры:
- контроль за безопасностью проводимых работ как для постройки, так и для людей;
- инспекция правильности размещения несущих элементов и других важных конструкций;
- проверка соблюдения нормативов противопожарной безопасности и санитарных норм;
- соблюдение имущественных и других интересов третьих лиц, проживающих на прилегающих территориях.
Чтобы провести работы по изменению параметров конструкции, необходимо предварительно получить разрешение на реконструкцию частного дома. Необходимо обратиться в Архитектурный отдел или к ответственному лицу в местной администрации. Сотрудник приедет по вашему адресу, выполнит замеры и проведет экспертизу проекта. Если изменения не повлияют на качество постройки, вы получите разрешение.
В первую очередь нужно уточнить список документов в своем населенном пункте. В разных регионах он может несущественно отличаться. Специалисты могут запросить дополнительные документы.
Чтобы получить разрешение, необходимо выполнить следующие действия:
- Обратитесь в БТИ. Здесь вам выдадут техническую документацию на дом и копию кадастрового плана.
- Полученные документы предоставляются в Архитектурный отдел вместе с заявлением.
- В назначенный день приезжает архитектор, который составит профессиональный проект, включающий эскиз планируемой реконструкции.
- После того, как будет собран пакет документов, его необходимо подать вместе с заявлением в Архитектурный отдел. На разрешении должна стоять подпись главного архитектора по району.
- Когда разрешение будет получено, необходимо обратиться в СЭС и МЧС. При затрагивании внешних коммуникаций требуется разрешение от коммунальной службы.
Получение средств на реконструкцию
В большинстве случаев собственники выполняют строительство и реконструкцию за счет собственных средств. Но у некоторых семей есть возможность выполнить реконструкцию благодаря средствам материнского капитала, если они имеют соответствующий сертификат. Процедура осуществляется только после того, как в Пенсионном фонде РФ примут положительное решение.
Для этого в первую очередь необходимо подать заявление в ПФ РФ. К нему прикладываются документы по реструктуризации дома и сертификат государственного образца. Если решение будет положительным, средства перечисляются на личный банковский счет в два этапа:
- Сначала перечисляется не больше половины неизрасходованных средств. Они будут доступны для снятия в течение 2-х месяцев после положительного решения по заявлению.
- Второй перевод осуществляется через полгода после первого перевода. При этом необходимо подтвердить факт ведения работ по переустройству частного дома документально.
Обязательно ли регистрировать дом в снт до 1 марта?
Согласно нему, граждане имеют право вести как садовые, таки огороднические работы, руководствуясь рядом новых правил. Порядок действий предусмотрен законодательно. Следует выделить тот момент, что закон не предусматривает понятия «дачное хозяйство». Также не встречается там и термин «дачный дом». Дачниками можно назвать садоводов, и ещё огородников.
По результатам проверки документов направляет застройщику уведомление о соответствии дома установленным требованиям.
Вступили в силу поправки в Градостроительный кодекс РФ, и Федеральный закон N 218-ФЗ. Кроме пунктов, касающихся объектов ИЖС, затронуты интересы и владельцев садовых домиков – уже построенных и планируемых к возведению.
Что такое дачная амнистия
Оформить дом в собственность по дачной амнистии может любой владелец жилых неузаконенных построек, расположенных на участках земли.
С сентября 2006 года землю целевого назначения можно оформить по упрощённой схеме по программе дачной амнистии при условии, что участки были получены до октября 2001 года.
Действие программы по оформлению в собственность земли и построек, расположенных на ней, будет длиться до 2021 года.
Обязательным условием проведения процедуры является неузаконенный статус объектов.
Программа предусматривает возможность регистрации в реестре с предоставлением документов, подтверждающих право собственности на владения дома и хозяйственных построек, возведённых на участках, распределение которых было реализовано ещё в советские времена.
Документацией, подтверждающей право собственности, является свидетельство, выданное уполномоченными органами по заявления гражданина.
Что такое дачная амнистия
По своему законодательному окружению дачная амнистия не является отдельным законом. Она представляет собой свод изменений в отдельные законодательные акты для упрощенной регистрации собственности.
Дачная амнистия позволяет гражданам зарегистрировать отдельные виды недвижимости в упрощенном порядке, то есть без получения уведомлений о начале/окончании строительства, разрешения на ввод в эксплуатацию и других процедур.
Необходимость принятия такого закона была обусловлена тем, что раньше юридический статус деревенских домов и земельных участков зачастую не определялся. В советское время частная собственность на землю отсутствовала, а участки предоставлялись на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования. Дома, построенные на них, соответственно, также не регистрировались.
Как результат — такая недвижимость оказалась «подвешена в воздухе», то есть физически она существует, но с правовой точки зрения никому не принадлежит. Это значит, что её нельзя продать, подарить, завещать или использовать в качестве залога.
Программа дачной амнистии не только упрощает жизнь россиянам, но и за счет вовлечения в гражданский оборот новой жилой недвижимости позволяет государству увеличивать собираемость налогов.
✅ Какие нужны документы?
Прежде чем затевать «переустройство», правообладателю придется собрать документы. Они нужны для согласования реконструкции с отделом архитектуры и строительства в регионе.
До начала реконструкции готовятся:
- заполненный бланк уведомления в адрес администрации;
- паспорт РФ;
- нотариальная доверенность – если от имени нескольких совладельцев дома действует один представитель;
- документ о праве собственности на свой земельный участок – по желанию;
Администрация может затребовать ГПЗУ на участок. Однако предоставлять его с остальными документами необязательно. Чиновники сами запросят его путем межведомственного взаимодействия.
После реконструкции нужно подготовить:
- аналогичное уведомление – но уже об окончании работ;
- паспорт РФ;
- соглашение об определении долей частного дома + графический план – на случай, если вы не единственный правообладатель жилого здания;
- техплан на реконструированный дом;
- квитанцию об уплате госпошлины за внесение изменений в ЕГРН.
Дальнейшее участие заявителя не потребуется. Уполномоченный орган проверит документы, оформит их для передачи в ФКП «Росреестра» и отправит в ЕГРН по межведомственным каналам. Собственнику (-ам) останется дождаться документов. Речь идет о двух выписках – с кадастровыми данными (технический паспорт) и праве собственности на жилой дом.
Рассмотрение дел о легализации реконструкций частного дома не уступает делам о признании прав на самострой. Судебная практика уже накоплена. Но, к сожалению, ее трактовка оставляет желать лучшего. Ввиду апелляций, ряд дел уходит на рассмотрение Верховного Суда РФ, откуда поступают рекомендации судам первых категорий.
Положительное решение суда возможно в случае, когда:
- истец является законным собственником дома и земли;
- реконструкция не нарушает градостроительные, строительные, санитарные и пожарные нормы;
- объект не несет угрозы для окружающих – отсутствует риск обрушения, замыкания проводки, затопления, загрязнения воздуха и т.д.
- истец не имеет претензий от соседей;
- соблюден досудебный порядок решения спора.
Если истец строит/реконструирует на собственной земле – шансы на узаконивание высокие. Заход на чужой участок чреват подачей встречного негаторного иска – от соседа.
Для того, чтобы получить разрешение на реконструкцию жилого дома, понадобится выполнить определенные действия:
- Первым делом потребуется обратиться в БТИ. Это необходимо для получения всей технической документации и копии кадастрового плана на дом.
- Полученная документация вместе с составленным заявлением предоставляется в отдел архитектуры и градостроительства.
- Назначается день, когда приезжает специалист для составления профессионального проекта, который состоит из эскиза планируемой реконструкции.
- После предоставления всех документов и принятия положительного решения, необходимо получить разрешение, подписанное главным архитектором района.
- Затем понадобится обратиться в СЭС и МЧС, а если затрагиваются внешние коммуникации, то необходимо получить согласие коммунальных служб.
Разработанный проект должен соответствовать всем санитарным и техническим правилам. Также необходимо соблюдать требования пожарной инспекции.
Приступать к самостоятельной реконструкции можно только в том случае, если надстройка и пристройка будет не более 10 кв. м. В остальных случаях выполнять процедуру должен специалист, который имеет лицензию на проведение данных мероприятий.
Когда нужна реконструкция
На необходимость реконструкции (полной или частичной) указывают следующие признаки:
Фундамент. Основание растрескивается или начинает разрушаться (а вода, регулярно попадающая в щели, за пару-тройку лет разрушит его окончательно). Если фундамент проседает, может выпадать конопатка (уплотнение) или начинают раскрываться швы между венцами, образуются щели. Крыльцо может изменить положение, входные двери начинают затирать пол, окна открываются с трудом. Все эти признаки говорят о том, что у дома появился угол наклона, выпрямить который поможет только капитальный ремонт.
Состояние древесины. Внешний вид деревянной стены не всегда говорит о величине проблемы
Важно оценить состояние не только верхних слоев бревен (бруса), но и их внутренней части.
Крыша. Почти всегда в старых домах кровля является источником проблем — протечек и сырости в жилых помещениях
Стропила и балки перекрытия сгнивают и повреждаются грибком или насекомыми.
Стены. Часто подгнивают нижние венцы, остальная древесина становится питательной средой для плесени и жука-древоточца.
Этапы правильного получения разрешения на реконструкцию
Основанием для проведения реконструкции может являться решение собственника, дефектные ведомости о состоянии несущих конструкций и частей здания, иные документы. Для получения разрешения на строительство нужно выполнить следующие действия:
- выбрать проектную организацию, состоящую в СРО, какой явлется компания Смарт Вэй;
- предоставить проектировщику доступ для обследования и обмеров, передать техническую и правоустанавливающую документацию;
- получить проект реконструкции;
- заказать градостроительный план земельного участка, на котором расположено здание или сооружение;
- собрать документы, необходимые для подачи заявления в муниципальный орган и получения разрешения на строительство.
Разрешение будет выдано на срок, предусмотренный проектной документацией.
Подготовка проекта на реконструкцию невозможна без проведения инженерных изысканий. Такое правило указано в ст. 47 Градостроительного кодекса РФ. Инженерные изыскания могут проводиться организациями или ИП, состоящими в СРО (отдельные исключения из этого правила указаны в законе).
Для того, чтобы получить разрешение на реконструкцию жилого дома, понадобится выполнить определенные действия:
- Первым делом потребуется обратиться в БТИ. Это необходимо для получения всей технической документации и копии кадастрового плана на дом.
- Полученная документация вместе с составленным заявлением предоставляется в отдел архитектуры и градостроительства.
- Назначается день, когда приезжает специалист для составления профессионального проекта, который состоит из эскиза планируемой реконструкции.
- После предоставления всех документов и принятия положительного решения, необходимо получить разрешение, подписанное главным архитектором района.
- Затем понадобится обратиться в СЭС и МЧС, а если затрагиваются внешние коммуникации, то необходимо получить согласие коммунальных служб.
Разработанный проект должен соответствовать всем санитарным и техническим правилам. Также необходимо соблюдать требования пожарной инспекции.
Что такое реконструкция дома?
В соответствие с законодательством РФ реконструкцией признаются изменение ключевых параметров (этажности, высоты, объема, площади) всего здания или его частей:
- надстройка (в т.ч. мансард);
- расширение дома;
- утепление пола, стен и потолка;
- замена или установка нового инженерного оборудования;
- перестройка;
- ремонт и восстановление несущих стен.
Как правило, эти действия необходимы в случае износа объекта недвижимости. Полностью сносить старые несущие конструкции и возводить новые нельзя, допускается только ремонт существующих элементов.
Но при этом не требуется никакого разрешения в случае капремонта или перепланировки частного дома на своем участке. Поэтому перед началом строительных работ следует четко прояснить, к какому именно типу структурных изменений относятся дальнейшие монтажные мероприятия.
Капитальный ремонт подразумевает улучшение условий проживания и физических характеристик определенного помещения. Перепланировка объекта – это изменение конфигурации здания без добавления новых конструктивных элементов. А вот при реконструкции чаще всего появляются новые пристройки здания без изменения ключевых параметров дома:
- демонтаж или возведение новых этажей;
- изменение конфигурации, формы и размера здания;
- установка перегородок внутри дома (или их демонтаж);
- постройка крыльца и веранды;
- «прорубание» новых проемов для окон или дверей.