Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Ипотечная квартира: как получить налоговый вычет». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если квартира стоит 1,5 млн руб., то вычет по расходам на ее покупку составит 1,5 млн руб. — можно вернуть 13%, то есть 195 тыс. руб. уплаченного НДФЛ.
За какое время можно получить вычет
Получить вычет можно только за календарный год, в котором возникло право на него, и за последующие годы. Вернуть налог за годы, предшествующие году возникновения права на вычет – нельзя.
Единственным исключением из этого правила является перенос вычета пенсионером. Пенсионеры имеют право перенести вычет на три года, предшествующих году возникновения права на него.
Если вы купили квартиру в прошлом и не оформили вычет сразу, то вы можете сделать это сейчас (никаких ограничений по срокам получения вычета нет). Заявить вычет можно и через 10 лет, и через 20 лет после покупки жилья.
Единственное, вернуть подоходный налог вы можете не более чем за три последних года. Например, если вы купили квартиру в 2016 году, а оформить вычет решили в 2022 году, то вы сможете вернуть себе налог за 2021, 2020 и 2019 годы.
Чтo тaкoe нaлoгoвый вычeт
Нaлoгoвый вычeт — этo cyммa, c кoтopoй гocyдapcтвo пoзвoляeт нe плaтить НДФЛ или, ecли нaлoг yжe yплaчeн, вoзвpaщaeт eгo гpaждaнинy. Нaлoгoвый кoдeкc пpeдycмaтpивaeт ceмь гpyпп вычeтoв. Дeлeниe нa гpyппы пpoиcxoдит пo цeлям, нa кoтopыe дaютcя вычeты.
Ocнoвныe гpyппы тaкиe:
- cтaндapтныe вычeты, пpeднaзнaчeнныe для льгoтникoв — инвaлидoв, вoeнныx, ликвидaтopoв ЧC, a тaкжe для poдитeлeй, oпeкyнoв, пoпeчитeлeй (cт. 218 НК PФ);
- coциaльныe вычeты, пpeднaзнaчeнныe для гpaждaн, кoтopыe пoтpaтили дeньги нa цeли, пpивeтcтвyeмыe гocyдapcтвoм: лeчeниe, oбyчeниe, дoпoлнитeльныe мepы пo пeнcиoннoмy oбecпeчeнию (cт. 219 НК PФ);
- пpoфeccиoнaльныe вычeты, пpeднaзнaчeнныe для гpaждaн, кoтopыe oкaзывaют ycлyги, выпoлняют paбoты пo гpaждaнcкo-пpaвoвым дoгoвopaм или пoлyчaют aвтopcкoe вoзнaгpaждeниe (cт. 221 НК PФ);
- имyщecтвeнныe вычeты, пpeднaзнaчeнныe для гpaждaн, кoтopыe кyпили или пpoдaли квapтиpы, дoмa и зeмeльныe yчacтки, зaплaтили пpoцeнты пo ипoтeкe. Кpoмe тoгo, пoдoбныe вычeты дaют гpaждaнaм, y кoтopыx гocyдapcтвo изъялo нeдвижимocть для гocyдapcтвeнныx или мyниципaльныx нyжд (cт. 220 НК PФ).
Кaк вepнyть НДФЛ c пpoцeнтoв пo ипoтeкe чepeз нaлoгoвyю
Bepнyть пpoцeнты пo ипoтeкe чepeз нaлoгoвyю мoжнo пo oкoнчaнии гoдa, в кoтopoм вы yплaтили пpoцeнты. Для этoгo нyжнo зaпoлнить и пoдaть в ИФНC нaлoгoвyю дeклapaцию 3-НДФЛ. Пo oбщeмy пpaвилy тaкyю дeклapaцию пoдaют нe пoзднee 30 aпpeля гoдa, cлeдyющeгo зa гoдoм, в кoтopoм вoзниклo пpaвo нa вычeт. Нo ecли вы пoдaeтe ee иcключитeльнo paди пoлyчeния нaлoгoвыx вычeтoв, мoжeтe cдeлaть этo в любoй мoмeнт – дo или пocлe 30 aпpeля.
К зaпoлнeннoй и пoдпиcaннoй дeклapaции нaдo пpилoжить дoкyмeнты, пoдтвepждaющиe вaшe пpaвo нa вoзвpaт пpoцeнтoв пo ипoтeкe в нaлoгoвoй:
- кoпию дoгoвopa кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти;
- кoпию дoкyмeнтa, пoдтвepждaющeгo peгиcтpaцию пpaвa coбcтвeннocти — ecли кyпили квapтиpy или yчacтoк дo 15 июля 2016 гoдa, этo бyдeт cвидeтeльcтвo o peгиcтpaции пpaвa, ecли peгиcтpиpoвaли пpaвo пoзжe, пpилoжитe выпиcкy из EГPН;
- кoпию aктa пpиeмa-пepeдaчи, ecли кyпили квapтиpy в нoвocтpoйкe – eгo бyдeт дocтaтoчнo, пpaвo coбcтвeннocти мoжeт быть зapeгиcтpиpoвaнo и пoзжe;
- кoпию кpeдитнoгo дoгoвopa;
- дoкyмeнты, пoдтвepждaющиe oплaтy пpoцeнтoв — квитaнции, cпpaвкy бaнкa o paзмepe yплaчeнныx пo кpeдитy пpoцeнтoв;
- ecли peфинaнcиpoвaли пepвoнaчaльный кpeдит и в нoвoм кpeдитнoм дoгoвope ecть oтcылкa к пepвoмy дoкyмeнтy, кoтopaя дacт вaм пpaвo нa вoзвpaт, нaдo пpилoжить кoпию втopoгo кpeдитнoгo дoгoвopa.
Сумма налогового вычета по ипотеке
При расчете имущественного вычета по ипотеке учитываются все погашенные проценты, однако и у них существует лимит – 3 млн рублей. Таким образом, максимальная сумма, которую можно вернуть, составляет 13% от 3 млн. рублей – 390 тыс. рублей. Рассчитать налоговый вычет по ипотеке легко:
Если, погашая ипотеку, вы заплатили 1,5 млн рублей в качестве процентов, вычет будет равен 13% от этой суммы – 195 тыс. рублей. Если же сумма уплаченных процентов составляет 4 млн рублей, вычет будет рассчитываться из лимита в 3 млн и составит максимально возможные 390 тыс. рублей.
Установленный лимит касается только тех кредитов, которые были оформлены после 1 января 2014 года. Если вы заключили ипотечный договор раньше этой даты, сумма вашего налогового вычета по процентам не ограничивается.
При этом за год вы сможете вернуть средства в размере не больше уплаченного НДФЛ. Так, чтобы получить 390 тыс. рублей одной суммой, за 12 месяцев придется официально заработать 3 млн рублей. Если же ваш годовой доход составляет 20 тыс. рублей, деньги будут приходить по частям, равным 13% от дохода – 2600 рублей.
Обратите внимание на важный нюанс: если, согласно договору, квартира стоит меньше суммы, взятой в ипотеку, вычет будет высчитываться из действительной стоимости недвижимости. Приведем пример:
Вы приобрели квартиру за 1,2 млн рублей, при этом жилищный кредит взяли на 2 млн рублей, что зафиксировано в договоре купли-продажи. Поскольку вычет предоставляется только на покупку квартиры, в него попадут проценты с суммы, которая была на это потрачена – с 1,2 млн рублей.
Условия получения вычета по ипотеке
Для получения налогового вычета при покупке квартиры в ипотеку существует ряд дополнительных условий.
Взятый кредит должен быть целевым. Так называют займ, который банк выдает на определенную покупку. В этом случае средства не поступают на личный счет заемщика, а сразу переводятся продавцу. Ипотека относится к целевым кредитам, что должно быть отражено в заключенном договоре: налоговая проверит наличие сведений о том, что купленная недвижимость попадает под требования ипотеки.
Пугаться этого условия не стоит: если вы берете ипотеку на квартиру в крупном банке, он самостоятельно проверит соответствие всем требованиям.
Частично компенсировать удастся только фактические уплаченные проценты. При покупке квартиры в ипотеку, под вычет попадают только уже выплаченные за прошедшие периоды проценты. Еще не погашенные выплаты компенсировать не удастся.
На вычет можно рассчитывать только зарегистрировав право собственности. Купить квартиру и стать ее собственником – разные вещи. Согласно нашему законодательству, для того чтобы полностью распоряжаться приобретенным жильем, права на него нужно подтвердить в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). При этом регистрировать право собственности немедленно закон не обязывает, сделать это можно даже спустя время после покупки квартиры.
Если вы зарегистрировали купленную недвижимость не сразу, к вычету по ипотеке будут приняты только проценты, уплаченные после получения свидетельства о собственности. Этот момент важно учитывать при покупке квартиры в строящемся доме. Обычно на первичном рынке застройщик и покупатель заключают Договор долевого участия (ДДУ). Для таких сделок моментом оформления недвижимости в собственность считается дата, когда дольщик полностью рассчитывается со строительной компанией.
Кто имеет право на вычет
Закон основан на следующей логике: поскольку ваши деньги пошли на что-то полезное, вам их компенсируют. Полезными расходами признаются траты на здоровье, получение знаний, а также на улучшение условий проживания. Однако не всем жителям страны дается это право.
Вам вернут деньги, если вы приняты на работу в соответствии с Трудовым Кодексом. Контракты, заключенные в рамках гражданского законодательства, не учитываются. Налог возвращается с выплаченного взноса на доходы физлиц, поэтому вы должны быть плательщиком НДФЛ.
Квартира должна быть куплена за наличные деньги или получена по ипотеке. Налог вернут только собственнику квартиры, так как покупка жилья другому человеку не подпадает под действие разрешения на вычет. Вы вправе зарегистрировать собственность на несовершеннолетнего. Родители/опекуны — законные представители — получат разрешение на вычет при условии перечисления ими налога.
Куда подавать документы?
Собрали документы, сделали копии, что дальше? В территориальном УФМС отдайте специалисту заполненную декларацию 3-НДФЛ с ксерокопиями. Можно переслать ее ценным письмом почтой России. Важный нюанс — подавать бумаги в том же году, когда купили квартиру, нельзя. Нужно подождать год.
Есть еще два варианта подачи заявления на возврат. Первый — заполнение заявки на налоговый вычет на квартиру в личном кабинете на портале налоговиков. Второй вариант предусматривает подключение работодателя и получение зарплаты в полном объеме, без отчисления НДФЛ. В первом случае подготовленные бумаги отсканируйте и прикрепите к декларации. Саму 3-НДФЛ можно заполнить онлайн в специальной программе. Проверка бумаг длится около 3 месяцев, потом вы получите уведомление, подтверждающее право на вычет, или мотивированный отказ. При положительном решении через 30 дней после извещения на указанный вами счет придут деньги.
Получить вычет по месту работы немного проще. Заполнять 3-НДФЛ не надо, ждать целый год тоже. Бухгалтерия не будет выплачивать вам налоговый вычет. Они просто перестанут высчитывать НДФЛ, пока номинальная сумма не будет выбрана. Чтобы получать деньги этим способом, отправьте в налоговую заявление на уведомление о праве на вычет. Приложите копии подтверждающих документов. Можно это сделать лично, можно онлайн в личном кабинете на сайте. Через 30 дней вы получите искомое уведомление, которое и отнесете работодателю.
Если по окончании года сумма вычета не будет исчерпана, надо заново писать заявление налоговикам. Копии документов второй раз не подаются. Налоговый инспектор может потребовать оригиналы документов, чтобы сравнить их с копиями. Будьте готовы их предъявить.
В каком размере производится возврат уплаченных процентов по ипотеке
Кроме налогового вычета на приобретение жилья можно получить также налоговый вычет по процентам по кредиту, израсходованному на его приобретение. При этом законодатель определил максимальную сумму для расчета налогового вычета по процентам по кредиту — 3 миллиона рублей. Это значит, что вне зависимости от фактического размера процентов по ипотеке вы сможете вернуть не более чем 390 тысяч руб. (3 миллиона * 13%). Если же размер процентов по кредиту меньше 3 миллионов, то остаток по ним сгорает. То есть в дальнейшем, если вы возьмете еще один кредит для приобретения объекта недвижимости, получить к вычету разницу между суммой ранее заявленного вычета по процентам и его предельным значением будет невозможно.
Получать возврат процентов по ипотеке можно по мере уплаты этих процентов. Даже если кредит полностью погашен и налоговый вычет по процентам получен не в полном объеме (например, в ситуации, когда доходы меньше, чем сумма вычетов), остаток вычета можно получить в следующем году. Ограничений по количеству лет, на которое можно переносить остаток вычета, законодательством не установлено.
Кто имеет право на вычет по ипотеке
Как и в случае с вычетом за покупку жилья, перечень тех, кто имеет право на возврат подоходного налога при ипотеке, таков:
- граждане РФ, уплачивающие НДФЛ (работающие по трудовому или по гражданско-правовому договору;
- работающие пенсионеры;
- неработающие пенсионеры, работавшие в год начала платежей процентов по ипотеке;
- иностранные граждане-резиденты РФ (проводящие в нашей стране свыше 180 дней в году и уплачивающие здесь НДФЛ).
Не имеют права на получение налогового вычета по ипотеке юридические лица и так называемые «взаимозависимые» лица при покупке недвижимости друг у друга. Например, муж продает квартиру жене, работодатель – работнику, отец – дочери и так далее. Индивидуальные предприниматели, безработные граждане и люди, занятые в теневом секторе экономики (с зарплатами «в конверте») не могут рассчитывать на вычет, поскольку не платят НДФЛ.
Основные принципы расчета налогового вычета
Размер налогового вычета, на который может претендовать собственник недвижимости, зависит от двух показателей. Первый — непосредственно стоимость недвижимого имущества (или расходов на его строительство). Второй — сумма НДФЛ, которую выплачивает работодатель в бюджет.
На какую сумму возврата Вы имеете право, можно узнать, используя следующие правила:
- Общая сумма вычета не может быть больше 13% стоимости жилья, которое было приобретено в ипотеку.
- Сумма возврата, получаемая Вами за год, не может быть больше суммы уплаченного НДФЛ за тот же период.
- Если Вами была оформлена ипотека на недвижимость, приобретенную до 2008 года, то сумма на вычет будет составлять не более 1 млн. руб.
- Проценты по ипотечному кредиту возвращаются полностью, если жилье было куплено до 2014 года.
- Если ипотечные средства были получены на покупку недвижимости до 2014 года, то базой для налогового вычета может быть сумма не более 2 млн. руб., после 2014 — не более 3 млн. руб.
Кроме того, существуют ограничения относительно многократного использования права на вычет. Они заключаются в следующем:
- если жилье в ипотеку приобретено до 01.01.2014 года, то воспользоваться правом на вычет Вы можете только один раз;
- если жилье в ипотеку приобретено после 01.01.2014, то возможно многократное использования права на вычет, но база вычета при этом ограничена 2 млн. руб. без учета процентов.
Когда можно оформить налоговый вычет при покупке квартиры в ипотеку
Срок обращения за вычетом неограничен по времени, Вы можете обратиться за ним спустя несколько лет после покупки жилья. Перед обращением должны быть выполнены обязательные условия:
- произведена оплата жилья (например за счёт ипотеки);
- оформлено право собственности на квартиру, либо получен акт приёма-передачи недвижимости в случае если это новостройка.
Если данные требования выполнены, то Вы можете обратиться за получением имущественного вычета по ипотеке в срок:
- Не ранее следующего года после года регистрации объекта или получения передаточного акта, если Вы планируете получать вычет через налоговую службу.
- Сразу же после получения передаточного акта или регистрации объекта, если будете получать через работодателя.
За какой период можно вернуть налог
Законодательство не устанавливает срок давности для обращения за получением возврата НДФЛ. Граждане могут воспользоваться этой возможностью с момента заключения ипотечного договора, даже если жилье, на которое получен кредит, еще находится в процессе строительства.
Следует учесть, что получить возврат можно только за прошедший налоговый период (календарный год) и только в размере уплаченного за этот отрезок времени НДФЛ. Также необходимо помнить, что возмещение уплаченного подоходного налога возможно только за предыдущие три года.
Таким образом, если гражданин приобретет квартиру в ипотеку и обратится за возмещением затраченных средств через пять лет после заключения кредитного договора, он сможет получить возврат только за последние три года. Если суммы уплаченного НДФЛ не хватит для выплаты всей положенной лицу суммы, ее остаток переносится на следующий налоговый период.
Эту особенность следует учитывать, если гражданин планирует получить сразу всю сумму целиком. Для реализации такой возможности можно подождать три года с момента покупки квартиры для накопления суммы уплаченного НДФЛ, и ФНС перечислит максимально возможный возврат.
Возврат налога при покупке квартиры в ипотеку
При покупке квартиры в ипотеку можно оформить возврат со стоимости недвижимости и с суммы уплаченных процентов по долгу. Таким образом, налоговое законодательство позволяет новым собственникам квартир суммировать выплаты возмещения израсходованных средств.
Для того чтобы воспользоваться этой возможностью, гражданину необходимо подготовить пакет документации и обратиться в отдел ФНС по месту нахождения имущества. При этом лицо может выбрать один из двух способов возврата уплаченного НДФЛ:
- непосредственно через Федеральную Налоговую Службу. ФНС рассмотрит заявление и перечислит денежные средства гражданину на расчетный счет
- через работодателя, который выступает в качестве налогового агента между гражданином и налоговой службой. В таком случае также придется обратиться в ФНС для подтверждения оснований для возврата, но осуществляться процедура будет путем прекращения удерживания НДФЛ работодателем до тех пор, пока положенная лицу сумма не будет исчерпана. При чем обратиться за оформлением возмещения затрат можно, не дожидаясь окончания налогового периода
На сегодняшний день достаточно распространенной практикой является приобретение недвижимости в строящихся домах. В подобных случаях оформляется договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома. Такие вложения средств тоже кредитуются финансовыми организациями. Гражданину, желающему получить возврат затраченных средств, не обязательно дожидаться окончания строительства и оформления права собственности. Возмещение уплаченного НДФЛ возможно с момента заключения ипотечного договора.
Необходимо знать, что при вовлечении в покупку заемных средств можно получить возмещение, даже если кредит не является ипотекой. Для этого в договоре на предоставление гражданину средств должно быть указано их целевое назначение – приобретение жилплощади.
Согласно законодательству социальные выплаты не облагаются налогом, поэтому получить возмещение с оплаты покупки материнским капиталом не получится. Но в большинстве случаев граждане при использовании сертификата добавляют личные средства или дополнительно кредитуются в банках. Если материнский капитал был использован для оплаты части стоимости квартиры, лицо сможет получить возврат НДФЛ с остальной суммы, затраченной на приобретение недвижимости, не превышающей 2 миллиона рублей, а также с уплаченных процентов, не превышающих 3 миллиона рублей.
Если лимит для получения налогового вычета не был исчерпан при одной покупке квартиры, гражданин сможет обратиться за возмещением расходов повторно при следующих подобных приобретениях. Также стоит учитывать, что получить вычет можно не только за покупку квартиры в ипотеку или за личные средства, но и в следующих случаях:
- при покупке за личные или кредитные средства доли в квартире, домовладении
- если приобретается земельный участок или его часть
- при расходах на приобретение гаража или парковочного места в нем
- при тратах на отделку и ремонт в приобретенной квартире или доме. При строительстве домовладения за личные или кредитные средства
Порядок оформления налогового вычета
Налоговое законодательство предусматривает два пути, по которому могут пойти желающие получить имущественный вычет при покупке квартиры за собственные средства или в ипотеку, ст. 220 НК:
- Обратиться к работодателю. В этом случае нет необходимости дожидаться конца годового периода, бухгалтерия будет уменьшать размер удержаний по НДФЛ уже в текущем году. Плохо только то, что заявителю все равно придется обращаться в ИФНС, чтобы получить справку о праве на возмещение (в полной сумме или в пределах неиспользованного остатка по предыдущим объектам).
- Сдать декларацию и личное письменное заявление на получение вычета при покупке квартиры в ипотеку инспектору ФНС или оператору МФЦ. Сделать это можно исключительно после окончания календарного года. Возмещение вернут «живыми деньгами» на безналичный счет в банке, но спустя несколько месяцев. На протяжении всего периода проверки, НДФЛ из текущей зарплаты придется выплачивать в полном объеме. Для компенсации из бюджета эту сумму можно будет предъявить только спустя еще один год.
Для получения налогового вычета при покупке жилья, а также с оплаченных процентов, понадобится:
| Подать в банк заявку на предоставление ипотечного кредита для покупки квартиры | к заявке нужно приложить необходимые документы. С подробным перечнем документов можно ознакомиться у сотрудника кредитного отдела банка. Если будущий клиент уже выбрал себе квартиру, то во время рассмотрения заявки на кредит банком, потребуется собрать бумаги на недвижимость. В случае покупки квартиры в новостройке, следует собрать бумаги у застройщика. В случае покупки на вторичном рынке жилья, документы запрашиваются у продавца квартиры. |
| После одобрения заявки на ипотеку, необходимо подписать договор купли-продажи с продавцом жилья | сделка купли-продажи, наряду с договором ипотечного кредитования, должна пройти регистрацию в службе Росреестра РФ. В договоре купли-продажи обязательно нужно указать сумму, за которую покупается квартира. Именно с данной суммы рассчитывается вычет. Ипотечный договор должен содержать сумму основной задолженности и сумму процентов. С суммы процентов, указанных в договоре, вносимых ежегодно, заемщик может возвратить себе 13% |
| После чего необходимо получить у работодателя справку о доходах | такая справка выдается по форме 2-НДФЛ, другая форма не будет принята в федеральной налоговой службе. Эта справка включает не только размер дохода, полученного за календарный год, но и размер фактически уплаченного за работника НДФЛ. Непосредственно на такую сумму заемщик может претендовать как на вычет |
| Заполнить и сдать декларацию 3-НДФЛ |
декларация по форме 3-НДФЛ подается в налоговые органы:
Однако, как правило, у граждан России имеется постоянная или временная регистрация на территории нашей страны. А иностранные граждане или лица, у которых отсутствует гражданство, не могут получить вычет |
| Заявление и подтверждающие документы | которые подаются вместе с декларацией |
| После проверки заявления осуществляется возврат налога | Средства перечисляются на банковский счет налогоплательщика |
Как вернуть подоходный налог — пошаговая инструкция
Есть два варианта возврата НДФЛ посредством имущественного налогового вычета:
- через работодателя в текущем налоговом периоде;
- через налоговую за истекший налоговый период.
Документы, которые необходимы для подтверждения права на получение вычета:
- Договор купли-продажи и акт приема-передачи квартиры либо свидетельство о гос. регистрации права на нее (выписку из ЕГРН).
- Договор ипотечного кредитования и график платежей по этому договору.
- Платежный документ: расписка или выписка с банковского счета, подтверждающая, что покупатель оплатил стоимость квартиры продавцу за счет собственных или заемных средств (ипотека).
- Справка из банка или банковские чеки, свидетельствующие об уплате процентов по кредитному договору.
- Свидетельство о браке и письменное соглашение о распределении расходов на приобретение квартиры между супругами, если квартира приобретена в общую совместную собственность.