Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Жилье непригодно для проживания. Порядок дальнейших действий». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Аварийным признается постройка, возведенная давно и своим ресурсным износом или плохим состоянием представляющая опасность при длительном проживании. Аварийность жилого дома становится следствием повышенного износа материалов и конструкций. Она признается и при запредельных шумовых показателях. Иногда для материала перекрытий и стен используются материалы, в которых превышены показатели вредных компонентов. А это всегда отрицательно сказывается на общем состоянии людей.
Определили условия финансовой поддержки переселения из аварийных домов
На решение проблемы аварийного жилья теперь можно тратить субсидии из бюджетов всех уровней. Закон разрешает выделять их:
— жильцам аварийных домов — на покупку нового жилья;
— компаниям, которые реализуют проекты по развитию застроенных территорий или комплексному развитию территорий;
— гражданам, которые вправе получить возмещение за изымаемое помещение.
В первую очередь предусмотрено предоставление субсидий девелоперам, которые заключили с органами МСУ договоры о комплексном развитии застроенных территорий. Субсидия компенсирует расходы на выполнение обязательств по созданию и передаче в муниципальную собственность жилых помещений для граждан, переселяемых из аварийных домов. Такая субсидия не должна превышать 25 процентов нормативной стоимости переселения. Ее рассчитывают исходя из общей площади жилых помещений, из которых переселили людей, и нормативной стоимости квадратного метра.
Средства на расселение из аварийного жилья будет предоставлять и Фонд содействия реформированию ЖКХ. Если регион хочет получить финансовую поддержку фонда, он не должен предоставлять или использовать земельные участки, на которых располагались МКД аварийного жилищного фонда. Исключение — случаи, когда участок предоставляют под определенные объекты: например, коммунального и социального обслуживания, здравоохранения, образования. Земельные участки, которые освобождаются от аварийных домов за счет средств федерального бюджета, можно использовать только под строительство социальных объектов или для создания общественных пространств.
Полученные из фонда средства регион распределяет между муниципальными образованиями, на территории которых есть аварийные дома. Об объеме долевого финансирования переселения из аварийного жилья из средств местного бюджета муниципалитеты, как обычно, могут узнать из программы своего региона. Но раньше этот объем устанавливали на весь период действия программы. Теперь — лишь на текущий и два последующих года.
Решение суда можно оспорить, если:
- органом местного самоуправления установлены сроки сноса дома и переселения граждан, занимающих жилые помещения по договорам социального найма, которые истекли;
- согласно выводам технического заключения, общее состояние основных строительных конструкций характеризуется категорией технического состояния как недопустимое. Жилое здание непригодно для нормальной эксплуатации и представляет опасность для жизни и здоровья людей;
- чиновники не предприняли мер по расселению жильцов и не предоставили жильцам другое благоустроенное жилое помещение, отвечающее техническим и санитарным требованиям.
Межведомственная комиссия по признанию дома аварийным
Межведомственная комиссия по признанию дома аварийным принимает документы на рассмотрение, проводит проверку изложенных фактов и документов и принимает окончательное решение по признанию дома аварийным или может провести дополнительную проверку. Срок рассмотрения документов с момента подачи заявления 30 дней. В случае, если в заключении межведомственной комиссии указаны выводы о признании дома аварийным и подлежащим сносу, то орган власти в течение 30 дней издает распоряжение с соответствующими сроками отселения граждан. В состав межведомственной комиссии по признанию дома аварийным входят представители органов местного самоуправления из различных ведомств: Роспотребнадзора, Государственной жилищной инспекции и других различных структур. Состав комиссии утверждается нормативным документов органа местного самоуправления.
Каков порядок признания жилья аварийным?
Ранее дома признавались аварийными на основании решения межведомственной муниципальной комиссии. В соответствии с постановлением правительства РФ от 29 ноября 2019 года № 1535 «О внесении изменений в Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания…», теперь для заключения требуется экспертиза. Ее проводят специализированные организации, которые имеют право на осуществление работ по обследованию состояния грунтов оснований зданий, сооружений и их строительных конструкций.
В дальнейшем межведомственная комиссия в трехдневный срок направляет результаты экспертизы в соответствующий орган федеральной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ, а также орган местного самоуправления для принятия решения. Кроме того, результаты экспертизы получает заявитель и (или) орган государственного жилищного надзора (муниципального жилищного контроля) по месту нахождения помещения либо многоквартирного дома.
Основание признания жилого помещения непригодным для проживания
Граждане Российской Федерации обладают конституционным правом на жилище (статья 40 Конституции РФ). Государством создаются правовые предпосылки для реализации указанного права граждан. Получила развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации.
Так, в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 11 января 2000 г.
N 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» предлагается стимулировать инвестиции в строительство на основе предоставления застройщикам банковских кредитов на строительство жилья.
В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 3 августа 1996 г.
N 937 «О предоставлении гражданам Российской Федерации, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездной субсидии на строительство или приобретение жилья» государственными органами и органами местного самоуправления из соответствующего бюджета для отдельных категорий граждан (военнослужащих, спасателей и др.) предоставляется безвозмездная субсидия на строительство или приобретение жилья..
В ситуациях, когда жилое помещение становится непригодным для проживания органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны принять меры по обеспечению граждан жильем за счет соответствующих бюджетов. Это особенно важно в силу того, что дальнейшее проживание в неисправном жилом помещении становится невозможным, поскольку возникает угроза причинения вреда жизни и здоровью граждан.
В подобных случаях вопрос решения своей жилищной проблемы представляет собой нелегкую задачу для тех граждан, которым занимаемое помещение предоставлялось на условиях социального найма.
Государственная политика поддержки такого в таких случаях может быть реализована на основании ст. 51 Жилищного кодекса РФ.
- В соответствии с данной статей ЖК РФ граждане, проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям, признаются нуждающимися в жилых помещениях, и им предоставляется другое помещение на условиях социального найма
- Однако указанная норма закона зачастую имеет различное толкование, не всегда единообразно понимаются со стороны органов публичной власти и граждан.
- В рассматриваемой ситуации необходим правовой анализ статьи 51 ЖК РФ в совокупности с положениями других нормативных актов.
Основания признать дом непригодным для проживания
- дом не подлежит восстановлению после взрыва, пожара, стихийного бедствия;
- здание находится под угрозой разрушения при техногенной аварии, вероятность которой высокая ввиду участившихся природных катаклизмов;
- дом находится на территории с высоким риском снежной лавины, селевого потока, оползней, паводков;
- деформирован фундамент либо конструктивные элементы здания;
- дом расположен рядом с источником шума, превышающего допустимый лимит в 55 децибел;
- близко к дому находится линия электропередач либо сооружение для передачи переменного электротока;
- на специально отведенной территории рядом со зданием осуществляется промывка и очистка мусоропроводов;
- дом не отвечает гигиеническим требованиям и санитарно-эпидемиологическим нормам.
Непригодным признают также жилье со степенью износа не менее 70% для каменных домов или 65% – для сооружений деревянных либо из местных материалов, а также мансард.
Алгоритм признания здания непригодным для жизни
В Постановлении Правительства номер 47 расписан следующий алгоритм:
- Все жильцы дома должны совместно написать заявление об аварийности своего дома с просьбой о расселении.
- После принятия заявки специальная комиссия выезжает на осмотр здания.
- В ходе осмотра выносится письменное заключение, которое обязательно нужно передать жильцам.
- В течение пяти рабочих дней комиссия должна принять решение.
- Если дом признали аварийным, то в течение двух недель всех жильцов обязаны переселить в новое здание. Но на практике люди ждут переселения несколько месяцев.
Многоквартирный дом, который предназначен для проживания граждан, должен соответствовать целому ряду критериев:
- Фундамент и стены здания должны быть прочными, долговечными.
- В доме должны быть все необходимые для нормальной жизнедеятельности коммуникации: электричество, водоснабжение, вентиляция.
- Вентиляционные каналы жилых комнат и помещений общего пользования запрещается совмещать.
- Обязательно соблюдение температурных режимов в местах общего пользования. Например, на лестничных пролетах и в подъезде в зимний период времени должна поддерживаться температура воздуха не менее 18 градусов, а влажность в любое время года не должна превышать 60%.
- В каждом жилом помещении должен быть необходимый уровень освещения солнечными лучами. Коэффициент естественного освещения в центральной точке жилой комнаты должен быть не менее 0.5%.
- Кухонные помещения должны обязательно иметь окна.
- Все помещения должны использоваться строго по назначению.
Национальная программа расселения
Если жилье признано ветхим, жильцы подлежат эвакуации. На основании постановления комиссии должно быть предоставлено новое место жительства:
- Новая жилплощадь соответствует по площади старой квартире, или дому, или площадь нового жилья больше.
- Имеются все необходимые коммуникации, а также в каждом доме газовая, или электроплита.
- Если жильцы отказываются трижды подряд от предложенных вариантов, в последующем их пожелания не обязательно учитывать.
- Государственное жилье предоставляется на тех же условиях, что и предыдущее.
- Тем, кто нуждается в улучшении жилищных условий, представляется жилплощадь с учетом нехватки метража.
- Жилплощадь предоставляется в том же районе, в котором расположена ветхая или аварийная конструкция.
- Жильцы не выселяются в коммунальную квартиру, или общежитие.
Основания для признания жилья аварийным
Основания для признания жилого объекта аварийным изложены в Постановлении Правительства РФ № 47 от 2006 (гл. 3).
| 1 | Помещения, расположенные под мусоропроводом или устройством для его очистки | Квартира признается аварийной, если под ней или в смежном помещении располагается устройство для промывки или очистки мусоропровода |
| 2 | Помещения, окна которых выходят на шумные транспортные магистрали, если нельзя снизить уровень шума | Максимальное допустимое значение шума составляет 55дБ днем и 45 дБ – ночью |
| 3 | Помещения, расположенные в домах, которые пострадали от стихийных катастроф и катаклизмов | Основным условием является нерентабельность ремонтных работ |
| 4 | Объекты, расположение близко к воздушным электролиниям | Максимальное значение напряженности не может превышать 1 кВ/м, а индукции – 50 мкТл при промышленной частоте 50 Гц |
| 5 | Объекты, расположенные в зоне возможных техногенных катастроф | В случае если невозможно обеспечить защиту жилого помещения от разрушения |
| 6 | Объекты, расположенные в зоне оползней, селей, лавин или подверженные затоплению паводковыми водами | Исключение составляется ситуация, когда при помощи инженерных сооружений можно предотвратить подтопление |
| 7 | Помещения, расположенные в зонах, негативным по санитарно-эпидемиологическим показателям (электромагнитные поля, шум, вибрация), если показатели превышают нормы для проживания граждан | Также к ним относятся объекты, которые расположены в зонах транспортной и инженерной инфраструктур, производственной и санитарно-защитной зоне. |
| 8 | Многоквартирные дома, имеющие деформацию фундамента | Также к ним относятся объекты, имеющие деформацию стен, деревянных конструкций |
| 9 | Объекты, имеющие значительный процент физического износа, если это привело к невозможности безопасного использования для проживания граждан | Если уровень надежности несущих конструкций значительно снижен, вследствие чего прочность и надежность уменьшены |
В каком случае дом признают аварийным?
Чтобы признать многоквартирный дом аварийным, нужно детально ознакомиться с Постановлением Правительства РФ № 47.
В этом документе содержатся все основные жилищные критерии, которые дают основания признать помещение непригодным для проживания.
Согласно ч.3 выше указанного закона дом является аварийным в следующих случаях:
- ярко выраженный физический износ здания, а также отдельных его конструкций, элементов, что способно привести к его строительной ненадежности и отсутствию должной прочности;
- неблагоприятный климат, загрязнение атмосферного воздуха вредными, ядовитыми веществами, радиацией, что негативно отражается на жилых помещениях такого дома;
- серьезное нарушение санитарно-эпидемиологических норм, которые невозможно качественно устранить;
- серьезные деформации, нарушения прочности фундаментов, несущих конструкций, стен, а особенно это касается деревянных, кирпичных, каменных домов;
- угрожающие для жизни собственников зоны нахождения дома (риск оползней, вулканов, лавин, а также возможность техногенной катастрофы и т.д.);
- местность дома, где превышает уровень допустимой вибрации, шума;
- повреждение жилища в результате взрыва, землетрясения, пожара, оползней и других серьезных разрушительных воздействий;
- территория дома, которая расположена близко с воздушной ЛЭП, создающая напряжение более 50 Гц на высоте 1,8 метров.
Чаще всего жильцы требуют признать дом аварийным в связи с его физическим износом, то есть давним сроком ввода в эксплуатацию. Иными словами, это старые дома («сталинки», «хрущевки»), которые не соответствуют жилищным характеристикам и уже разрушаются согласно времени.
Какие дома не подлежат сносу
Если жилой дом признан памятником архитектуры, он не подлежит сносу, а должен быть реконструирован за счет всех собственников помещений в нем.
Следовательно, расселение такого здания тоже невозможно.
В таком случае проведение экспертизы может обернуться неудачно для самих жильцов, которым теперь придется оплачивать ремонтные работы в их доме. Кроме того, экспертиза памятника архитектуры должна проводиться специально обученной для этого комиссией, из-за чего ее стоимость возрастает еще больше.
Поэтому перед тем, как предпринимать какие-либо действия, жильцы, не желающие платить за реконструкцию помещения, должны убедиться в том, что оно не является архитектурным памятником.
Важно!
Такие здания занесены в реестр объектов культурного наследия, который нужно изучить, является ли конкретный дом памятником культуры. Другой вариант — обращение в органы, работающие с объектами культурного наследия, в котором указывается адрес интересующего строения и получение ответа от этих органов с информацией о том, имеет ли здание культурную или историческую ценность.
Пример такого органа — Департамент культурного наследия, ответ из которого можно получить через 15 рабочих дней.
Какое жилье считается непригодным для проживания
ФЗ РФ №185-ФЗ непригодной (аварийным) признает жилую площадь:
- находящуюся в опасной для обитания человека зоне (существует риск оползней, сельвы, лавины из снега, подтопления, дом располагается слишком близко к воздушным линиям передач переменного тока, в зоне ЧС);
- свыше 70% несущих конструкций которой изношены (со временем в стенах и фундаменте появляются не подлежащие заделке трещины);
- в пределах которой нарушаются санитарно-эпидемиологические нормы проживания (если исправить ситуацию невозможно без переселения жильцов и разрушения постройки);
- расположенную вблизи оживленной магистрали (существует предел уровня шума, превышение которого негативно отражается на здоровье).
Невозможно проживать в доме по причине его частичного или полного разрушения под воздействием природной стихии (ураган, наводнение, землетрясение), пожара.
Аварийным дом становится, только если доказано, что, проживая в нем, жильцы рискуют своими жизнями и здоровьем (существует риск обрушения здания, потолка, пола, заражения опасными заболеваниями из-за наличия плесени и вредителей).
При этом отсутствие в доме необходимых коммуникаций (горячая и холодная вода, свет, газ, санузел) не является причиной для переселения по причине непригодности здания для проживания. Это же касается случаев отсутствия лифта или отдаленности мусорных контейнеров, не благоустроенной территории.
Причины для признания дома аварийным могут быть как естественные и условно естественные, то есть не зависящие от человека факторы, так и искусственные и условно искусственные, связанные с использованием некачественных материалов при строительстве или неправильной эксплуатацией здания.
К естественным и условно естественным относятся:
- определенные геофизические и природные явления, такие как оползни, геологический сдвиг, смерчи и другие природные катаклизмы;
- техногенные катастрофы, аварии, взрывы, пожары.
К искусственным и условно искусственным относятся:
- последствия некорректного использования строительных материалов, без учета присущих данной местности геофизический и природных явлений;
- последствие строительства рядом с жилым сектором несовместимых и опасных с ним сооружений, таких как: автомагистрали с шумом децибел превышающими норму, линий электропередач, ведение строительных работ, связанных с оседанием грунта и другими.
- последствие нарушения правил эксплуатации жилых помещений, в том числе отсутствие проведения плановых капитальных ремонтных работ здания.