Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Безвозмездные сделки с недвижимостью: виды и особенности». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Дарение – это двусторонняя сделка, которая предполагает безвозмездную передачу дарителем своего имущества в пользу одаряемого. Последний, в свою очередь, в праве принять или отказаться от принятия дара. Переход права в результате дарения необходимо зарегистрировать в Росреестре. Дарению подлежат только те объекты, которые принадлежат дарителю. Также можно передать в дар имущественные права, например, право требования на квартиру в новостройке.
«Безвозмездно – значит, даром».
Общеизвестно, что «упрощенцы» при признании доходов обязаны руководствоваться правилом из п. 1 ст. 346.15 НК РФ. То есть они должны включать в состав доходов внереализационные доходы, определяемые на основании ст. 250 НК РФ. В их числе – доходы в виде безвозмездно полученного имущества (работ, услуг) или имущественных прав, за исключением случаев, указанных в ст. 251 НК РФ (п. 8 ст. 250 НК РФ).
Обратите внимание:
Определяющий фактор для применения положений п. 8 ст. 250 НК РФ – безвозмездность дохода в виде полученного имущества (работ, услуг) либо имущественных прав. При этом безвозмездным получение является только в том случае, когда предоставление имущества (работ, услуг) или имущественных прав не связано с возникновением у получателя имущества (имущественных прав) каких-либо встречных обязательств перед передающим лицом (Постановление АС ВСО от 16.06.2017 № Ф02-1420/2017 по делу № А10-1/2016).
Таким образом, «упрощенцы» в случае безвозмездного получения имущества при УСН (работ, услуг) или имущественных прав должны включить их стоимость в доходы при расчете «упрощенного» налога. Сделать это они должны независимо от применяемого объекта налогообложения – «доходы» или «доходы минус расходы». Но у этого правила есть несколько исключений – см. таблицу.
|
Норма п. 1 ст. 251 НК РФ |
Доходы, не включаемые в состав внереализационных |
|---|---|
|
Подпункт 11 |
Стоимость имущества*, если оно безвозмездно получено:
Примечание: в обоих случаях имущество (за исключением денежных средств) не должно быть передано третьим лицам в течение года со дня его получения |
|
Подпункты 3, 3.7 |
Стоимость имущества, имущественных прав, полученных от участника организации-«упрощенца» в качестве вклада:
|
|
Подпункт 11.1 |
Не являются доходом денежные средства, полученные от компании, участником которой является организация-«упрощенец» и вклад деньгами в имущество которой она вносила. Минимальная доля участия организации в «дочке» значения не имеет. Размер безвозмездно полученных денег не должен превышать размер вклада. Сумму вклада и полученных назад денежных средств нужно подтвердить документами |
Существует ряд ограничений при дарении недвижимости:
- Законные представители не могут дарить имущество своих подопечных: недееспособных или малолетних
- Договор дарения не может содержать условие о передаче права на объект только после смерти дарителя
- Если имущество находится в совместной собственности, требует получение согласия от всех собственников.
Как составить договор безвозмездного пользования
Подготовьтесь к заключению договора.
-
Соберите нужные документы:
-
удостоверения личности всех сторон договора (паспорта);
-
основания владения объектом недвижимости. Это может быть договор о купле-продаже, документы о получении наследства и так далее;
-
выписки из ЕГРЮЛ или ЕГРИП.
В зависимости от типа объекта могут потребоваться дополнительные документы.
-
Составьте текст договора
В этом вам может помочь юрист. Договор должен быть заключен в письменном виде.
-
Подпишите договор — это должны сделать обе стороны.
-
Убедитесь, что в вашем случае его не нужно регистрировать.
Регистрировать такие договоры не нужно, они начинают действовать с момента заключения. Но есть исключения — это объекты культурного наследия и земельные участки.
-
Если в вашем случае требуется регистрация, то следует обратиться в Росреестр.
Налоговый учет имущества, переданного в безвозмездное пользование
НАЛОГ НА ДОБАВЛЕННУЮ СТОИМОСТЬ
Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации (далее НК РФ) безвозмездная передача на территории Российской Федерации товаров, работ, услуг, облагается НДС:
«1. Объектом налогообложения признаются следующие операции: 1) реализация товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации, в том числе реализация предметов залога и передача товаров (результатов выполненных работ, оказание услуг) по соглашению о предоставлении отступного или новации, а также передача имущественных прав. В целях настоящей главы передача права собственности на товары, результатов выполненных работ, оказание услуг на безвозмездной основе признается реализацией товаров (работ, 5. Услугой для целей налогообложения признается деятельность, результаты которой не имеют материального выражения, реализуются и потребляются в процессе осуществления этой деятельности».
Соответствие операций по безвозмездной передаче действующему законодательству
В Налоговом кодексе РФ (п. 2 ст. 248) определено лишь понятие безвозмездного получения имущества, работ или услуг: имущество (работы, услуги) или имущественные права считаются полученными безвозмездно, если их получение не связано с возникновением у получателя обязанности передать имущество (имущественные права) передающему лицу (выполнить для него работы, оказать услуги). При этом указанный порядок прописан лишь в целях налогообложения прибыли и не касается порядка исчисления НДС.
Понятие безвозмездной передачи товаров, работ или услуг в гл. 25 НК РФ не расшифровано, а это не позволяет с достаточной уверенностью определять объемы налоговых баз. В статье же 146 Кодекса указано, что передача права собственности на результаты выполненных работ (оказанных услуг) на безвозмездной основе признается реализацией работ и услуг.
Принимая во внимание положения ст. 11 НК РФ, обратимся к Гражданскому кодексу РФ. В нем указано, что к безвозмездным сделкам относятся договоры дарения и безвозмездного пользования (ссуды). При этом безвозмездная передача товаров и результатов работ предполагает заключение договора дарения.
Так, в соответствии с п. 1 ст. 572 ГК РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.
Налогообложение безвозмездной передачи между организациями, применяющими упрощенную систему налогообложения
Согласно ст. 346.15 НК РФ внереализационные доходы при упрощенной системе налогообложения (УСН) определяются в соответствии со ст. 250 НК РФ. Стоимость безвозмездно полученного имущества включается в состав налогооблагаемых доходов. В то же время стоимость безвозмездно переданных товаров (работ, услуг) не предусмотрена ст. 346.16 Кодекса в качестве расходов, уменьшающих налогооблагаемые доходы при УСН.
Таким образом, если организации применяют упрощенную систему налогообложения с объектом «доходы минус расходы», то также возникает проблема многократного увеличения налогового бремени.
Пример 9. Организация А, применяющая УСН с объектом «доходы минус расходы», передает безвозмездно материалы рыночной стоимостью 10 млн руб. организации Б, также применяющей УСН с объектом «доходы минус расходы». Организация Б в дальнейшем реализует эти материалы по цене 12 млн руб.
Отражение в учете операций по безвозмездной передаче
Рассмотрим какими проводками отражается в учете операции по безвозмездной передаче, например, основных средств. При этом, для простоты учета, рекомендуется открыть субсчет к счету 01.
| Операция | Расшифровка операции |
| Д01/Выбытие ОС К01 | Таким образом отражается первоначальная стоимость переданного имущества |
| Д02 К01/Выбытие ОС | Это величина начисленной амортизации |
| Д91.02 К01/Выбытие ОС | Отражаем остаточную стоимость имущества |
| Д91.02 К60 | Доставка имущества отражается в учете |
| Д19 К60 | Отражаем НДС с суммы доставки |
| Д91.02 К68/Расчеты по НДС | Отражаем начисление НДС на стоимость переданного имущества |
| Д68/Расчеты по НДС К19 | По расходам на транспортировку принят НДС к вычету |
Как видим, отражать в учете передачу нужно, проводки не сложные. Для удобства в работе рекомендуется открывать отдельный субсчет к счету, на котором учитывается переданное имущество.
Возмездная Передача Имущества Что Это
Наиболее типичным случаем такого предоставления является плата в виде денежного возмещения. Так, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору во владение и пользование имущество, а арендатор за это обязуется своевременно вносить арендную плату.
Арендатору может быть предоставлено право выкупа арендованного имущества. Законодательством может быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества. Срок договора аренды определяется соглашением сторон. Если в договоре срок не указан, то договор считается заключенным на неопределенный срок и каждая из сторон в праве отказаться от договора во всякое время, предупредив об этом другую сторону за 1 месяц, а при аренде недвижимого имущества за 3 месяца.
Безвозмездная передача имущества между юридическими лицами (читать далее…)
Оформление документа о дарении
Однако есть несколько случаев, когда оформление договора о дарении обязательно:
- Передача в дар недвижимости.
- Даритель — это юридическое лицо.
- Стоимость подарка превышает по размеру 5 МРОТ.
- Дарение будет производиться не в настоящем, а в будущем.
Договор содержит обычные типовые положения — информацию о предмете, реквизиты сторон, условия дарения, права и обязанности сторон, ответственность, особые условия, дату и место заключения сделки, подписи участников с расшифровкой. Кроме этого, законодательство разрешает отразить в документе условия, при которых дарения может быть отменено:
- Одаряемый совершил антизаконное действие в отношении благотворителя или членов его семьи.
- Одаряемый не надлежащим образом обращается с даром, который ценен для жертвователя.
- ИП или юридическое лицо пережило банкротство после акта дарения в течение 6 месяцев с даты заключения сделки.
- Пожертвование было использовано не по назначению.
- Даритель пережил одариваемого.
Выполнение работ и оказание услуг
По поводу безвозмездных договоров в этой сфере нет однозначного мнения. Ведь оказание услуги или выполнение работы по своей сути подразумевает получение исполнителем вознаграждения. Более того, выполняющие обязанности имеют полное право получить от заинтересованного лица вознаграждение.
Так в каких случаях применим именно безвозмездный договор? Это выполнение работы или оказание услуги только на добровольной основе. И лишь из желания помочь заинтересованному лицу. Намерение получить какую-либо финансовую благодарность, материальное вознаграждение в таком случае полностью отсутствует.
Объектом договора выступает сама выполняемая работа или оказываемая услуга. Стороны — исполнитель и заказчик. Важно отметить, что последний не должен оказывать принудительного воздействия на исполнителя, помогающего ему. В противном случае юридически такие отношения уже не будут считаться безвозмездными.
И еще один момент. Заключение договора о безвозмездном выполнении работ накладывает на исполнителя определенные обязательства. Он не может уклониться от их выполнения, хоть и не получает с этого никакой материальной выгоды.
Подобное соглашение заключается как в устной, так и в письменной форме. Оно дает заказчику право требовать от исполнителя надлежащего выполнения обязательств. Договор не исключает факта, что за проделанную работу заказчик может отблагодарить помощника, оказать в дальнейшем подобную услугу, вручить что-либо в дар. Но такое вознаграждение не выступает по своей сути мотивацией для исполнителя.
Как не попасть под двойное налогообложение при учете безвозмездно полученного имущества. Практические советы
Имущество, полученное безвозмездно, приносит организации не только проблемы, связанные с учетом, также организации приходится с такого имущества уплачивать налог на прибыль дважды. Особенно хорошо знакомы с последствиями такого «подарка» компании, оказывающие бухгалтерские услуги организациям и предпринимателям.
В данном материале мы не будем рассматривать ситуацию, когда имущество получено от учредителя, доля которого в уставном капитале составляет более 50 процентов. Эта ситуация была подробно описана в нашем материале «Ошибки при учете МПЗ».
Итак, организация получила от третьих лиц имущество на безвозмездной основе. Как учесть такой «подарок» в налоговом учете? Во-первых, необходимо определить стоимость имущества. Оценка проводится с учетом положений ст.40 НК РФ.
При оценке, необходимо учитывать рыночные цены на аналогичное имущество, при этом, стоимость имущества не должна быть ниже остаточной стоимости основных средств, которое определяется согласно гл.25 НК РФ, и не ниже расходов на приобретение такого же имущества.
Организация должна документально подтвердить стоимость, либо пригласить независимого оценщика.
И так, определив стоимость, принимаем имущество к учету следующим образом: если стоимость актива превышает 40 тыс. рублей, то его следует включить в состав амортизируемого имущества.
Дальше, путем амортизационных отчислений, списываем его стоимость до полного погашения, по общему правилу учета ОС.
С этим мы определились и, в данном материале, больше не будем возвращаться к амортизируемому имуществу.
Имейте в виду, если организация применяет кассовый метод учета или является плательщиком единого налога на УСН, то она не вправе списывать в расходы суммы начисляемой амортизации (при кассовом методе) или равномерно списать в течение налогового периода стоимость имущества (УСН).
Поскольку для включения в расходы стоимости имущества, его необходимо оплатить. Налогоплательщики, применяющие указанные режимы, доходы и расходы учитывают после их оплаты.
Правда, «безвозмездное» имущество они и без оплаты обязаны включить в состав доходов, а вот расходов это не касается.
Если же стоимость имущества менее 40 тыс. рублей, то организация включает ее в состав внереализационных доходов, согласно п.8 ст.250 НК РФ.
В дальнейшем, при списании данного имущества, налогоплательщик не вправе учесть ее стоимость в расходах. Если это МПЗ, то при списании стоимость в расходы не включается, если же это товар, который организация решила реализовать, то полученный доход не уменьшается на стоимость имущества, и с него организация должно повторно уплатить налог на прибыль.
Происходит прямое нарушение п.3 ст.248 НК РФ, согласно которому, суммы, которые организация однажды включила в доходы, не подлежат повторному включению в состав доходов.
Но, на эту норму законодательства придется ссылаться в суде, поскольку налоговые органы при проверке, доначисляют налог на эту сумму, если организация самостоятельно этого не сделала.
Если же организация не хочет доводить дело до суда, хочет избежать претензий со стороны контролирующих органов, и лишние налоги тоже не хочет платить, то может воспользоваться одним из нижеприведенных способов.
Бухучет: получение имущества
При получении имущества сделайте проводку:
Дебет 001 (012) – получено имущество по договору ссуды.
Возврат имущества отразите следующим образом:
Кредит 001 (012) – возвращено имущество ссудодателю.
Такой порядок следует из пункта 21 Методических указаний, утвержденных приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. № 91н, Инструкции к плану счетов, пункта 4 ПБУ 1/2008 и подтверждается письмом Минфина РФ от 23 марта 2001 г. № 04-02-05/3/11.
Стоимость полученного в безвозмездное пользование имущества указывайте в оценке, зафиксированной в договоре. Об этом сказано в Инструкции к плану счетов. (Несмотря на то, что данное правило применяется при получении имущества в аренду, его можно (но, не обязательно) применять для организации учета и при получении имущества в ссуду, так как эти сделки во многом схожи.)
Ссудополучатель не начисляет амортизацию по полученному в безвозмездное пользование имуществу. При необходимости это продолжает делать собственник активов – ссудодатель. Это следует из пункта 49 Методических указаний, утвержденных приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. № 91н.
Суммы входного НДС со стоимости услуг сторонних исполнителей (например, по транспортировке имущества), либо со стоимости материалов, купленных и использованных в ремонте имущества, примите к вычету в общем порядке (подп. 1 п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ).
При получении в безвозмездное пользование государственного (муниципального) имущества ссудополучатель в отдельных случаях должен исполнить обязанности налогового агента по НДС. Подробнее об этом см. Кто признается налоговым агентом по НДС.
Пример отражения в бухучете и при налогообложении имущества, полученного в безвозмездное пользование. Организация применяет общую систему налогообложения
ООО «Альфа» получило в безвозмездное пользование помещение стоимостью 1 000 000 руб. Помещение используется в предпринимательской деятельности. По данным независимого оценщика, аренда аналогичного помещения стоит 10 000 руб. в месяц (без НДС).
«Альфа» рассчитывает налог на прибыль методом начисления ежемесячно.
Бухгалтер «Альфы» для учета безвозмездно полученного имущества использует забалансовый счет 001 «Арендованные основные средства». Получение помещения в безвозмездное пользование бухгалтер отразил так:
Дебет 001 – 1 000 000 руб. – принято к учету помещение, полученное по договору безвозмездного пользования.
При расчете налога на прибыль «Альфа» ежемесячно включает в состав внереализационных доходов рыночную стоимость безвозмездного пользования имуществом в размере 10 000 руб.
Поскольку в бухучете этот доход не признается, бухгалтер организации ежемесячно делает проводку:
Дебет 99 субсчет «Постоянные налоговые обязательства» Кредит 68 субсчет «Расчеты по налогу на прибыль» – 2000 руб. (10 000 руб. × 20%) – отражено постоянное налоговое обязательство, возникшее в связи с признанием в налоговом учете дохода, не учитываемого в бухучете.
В российском праве предусмотрено такое явление, как передача в безвозмездное пользование имущества. По-другому такой тип правоотношений называется ссудой. Безвозмездная передача имущества в аренду — распространенный вид сделок в бизнесе. В самом начале статьи мы отметили, что законом предусмотрено ограничение в стоимости передаваемых активов в пользу коммерческих организаций размером в 3 тыс. рублей. В качестве альтернативы бизнесы используют отмеченного типа сделки. Основное преимущество таких правоотношений — ни перед владельцем имущества, ни перед его пользователем в рамках бесплатного приобретения в аренду не возникает никаких обязательств по исчислению налогов.
Собственно, аспект, отражающий то, как начисляются налоги, также интересен. Рассмотрим его.