Частые вопросы при страховании ипотеки

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Частые вопросы при страховании ипотеки». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Оформление страховок происходит по-разному. Часто банки предлагают заключить договор со страховой компанией-партнером, но заемщик вправе отказаться и выбрать любую интересующую его страховую фирму, подчеркнул Сергунин. «Банки часто сообщают, что если отказаться от страхования в конкретной компании и обратиться к другому страховщику, процентная ставка будет увеличена. Но это неправда. Если заемщик страхуется в аккредитованной при банке компании, процентная ставка остается прежней», — прокомментировала юрист по недвижимости Дарья Коровина.

От чего защищает обязательная страховка

Страхованию подлежит именно сама конструкция, под защитой находятся фундамент, стены, полы, крыша, окна и входная дверь, подчеркнула Ольга Сулим. «Например, соседи затопили ванную комнату. Квартира от этого происшествия не исчезла, внешне никак не пострадала и пригодна для жилья. Такие случаи не относятся к страховым при обязательном страховании», — уточнила адвокат. Она пояснила, что страховой договор ипотечной недвижимости защищает от следующих случаев:

• пожара;
• взрыва газа;
• падения самолета (маловероятно, но возможно);
• стихийных бедствий (наводнения, землетрясения);
• незаконных действий третьих лиц.

Обязательно ли страховать квартиру или дом по ипотеке

Понятно, что для банка страховка важна, она защищает финансовые риски при выдаче кредита. Но зачем ипотечное страхование дома или квартиры заемщику? Давайте разбираться.

Согласно действующему законодательству, при покупке недвижимости в ипотеку страхование ответственности заемщика обязательно (ст.31 №102‑ФЗ). Без оформления полиса банк не выдаст ипотечный кредит. Оформление ипотечного страхования гарантирует:

• кредитору – получение денежных средств, если должник не сможет их вернуть;
• заемщику – получение компенсации, если залоговое имущество пострадает от затопления, пожара, взрыва и т. д. Таким образом, ипотечное страхование недвижимости защищает интересы страхователя при нанесении значительного ущерба квартире или дому.

К основным особенностям страхования залоговой недвижимости при заключении ипотечного договора можно отнести следующие критерии:

• оформляют страховку в пользу кредитора;
• страхователь вносит стоимость страхования квартиры при ипотеке в полном объеме;
• страховая сумма не может быть меньше 10% и более 50% от основного размера долга;
• договор страхования квартиры для ипотеки должен быть оформлен в течение всего срока, пока заемщик полностью не выплатит кредит;
• снизить размер страховой суммы страхователь имеет право при внесении более трети от суммы кредита при условии добросовестного выполнения обязательных требований.

При погашении кредита, оформленного на покупку квартиры, договор страхования обязательств заемщика прекращается. Страховщик имеет право получить часть страховой премии пропорционально времени действия договора.

Кроме обязательного договора, страховщики предлагают оформить программы добровольных страхований. К наиболее популярным относятся следующие варианты:

• Страхование титула. Титульным страхованием защищается право собственности на данный объект. Особенно важно оформить титул при совершении сделок на вторичном рынке, когда могут возникнуть споры о правах на недвижимость. Любая проверка недвижимости не гарантирует 100% отсутствие рисков утраты титула. Для полной или частичной компенсации от рисков потери денег при оспаривании сделки в суде и оформляют полисы добровольного страхования.
• Страхование жизни и здоровья. Полис покрывает риски утраты жизни или здоровья. При наступлении страхового случая, когда заемщик не сможет производить выплаты по ипотечному кредитованию, это сделает страховая компания (СК). Страхование здоровья заемщика позволяет оградить от проблем не только самого клиента, но и его семью, которой не нужно будет думать, где брать деньги, чтобы вернуть долги.
• Комплексная программа. Комплексную ипотечную страховку удобно оформлять, когда есть желание застраховаться одновременно от нескольких рисков. В комплексное страхование включается защита недвижимости, заемщика и титула. Предлагают комплексные программы защиты многие страховщики. У каждого свои условия. Например, клиенты Сбербанка, если захотят оформить комплексный договор, кроме базовой и расширенной защиты, получают компенсацию при причинении ущерба соседям (затопление, взрыв газа, пожар).

Срок действия страховок соответствует периоду ипотечных кредитов. Как только заемщик погашает долг по ипотеке, завершает выплаты банку, договор прекращается. При досрочном погашении можно вернуть часть авансовых выплат.

Какие преимущества дает ипотечное страхование?

Заемщик со страховкой может рассчитывать на более низкую процентную ставку или снижение суммы первоначального взноса. Кроме того, он получит дополнительные гарантии от непредвиденных ситуаций для себя и своей семьи.

Банк также заинтересован в ипотечном страховании, потому что оно снижает риски невыплаты кредита.

---

От каких страховых взносов можно отказаться?

Каждый заемщик имеет право отказаться от всех страховых взносов, кроме обязательного — по страхованию имущества, являющегося предметом ипотеки.

Но имейте в виду, что в случае отказа от страховки банк может принять меры — например, в случае последующего отказа от добровольного страхования поднять ставку по кредиту, а при отказе от обязательного страхования — потребовать досрочного погашения.

---

3aeмщик дoлжeн внимaтeльнo изyчить, кaкиe cтpaxoвыe cлyчaи пpивoдят к вoзмeщeнию yщepбa, дo тoгo, кaк пoдпиcaть дoгoвop cтpaxoвaния. Oни бyдyт paзныe для paзныx видoв cтpaxoвaния.

Пpи cтpaxoвaнии жизни и тpyдocпocoбнocти cтpaxoвыe выплaты мoгyт нacтyпить в cлyчae cмepти зacтpaxoвaннoгo и чacтичнoй или пoлнoй yтpaты тpyдocпocoбнocти
(пpиcвoeниe cтaтyca инвaлидa I или II гpyппы) в пepиoд дeйcтвия cтpaxoвoгo
дoгoвopa.

Пpи cтpaxoвaнии жилья cтpaxoвыми cлyчaями бyдyт гибeль или пoвpeждeниe нeдвижимocти в peзyльтaтe пoжapa, зaливa, cтиxийнoгo бeдcтвия, пpoтивoпpaвныx дeйcтвий тpeтьиx лиц (вaндaлизмa, пoджoгa, пoдpывa взpывчaтыx вeщecтв), кoнcтpyктивныx дeфeктoв здaния, o кoтopыx нa мoмeнт зaключeния дoгoвopa cтpaxoвaтeлю извecтнo нe былo.

Пpи cтpaxoвaнии титyлa cтpaxoвкy выплaчивaют в peзyльтaтe yтpaты зaeмщикoм пpaвa coбcтвeннocти нa пpeдмeт ипoтeки. Нaпpимep, ecли бyдeт вынeceнo cooтвeтcтвyющee peшeниe cyдa, вcтyпившee в зaкoннyю cилy.

3aeмщик дoлжeн кaк мoжнo cкopee извecтить cтpaxoвyю кoмпaнию и кpeдитopa o нacтyплeнии любoгo cтpaxoвoгo cлyчaя. Cтpaxoвaя кoмпaния, пoлyчившaя инфopмaцию o пpoиcшeдшeм cтpaxoвoм cлyчae, oбъяcнит мexaнизм дaльнeйшeгo oфopмлeния. Ecли зaeмщик yтpaтит тpyдocпocoбнocть или yмpeт, eгo oбязaтeльcтвa пepeд бaнкoм-кpeдитopoм пepeйдyт к cтpaxoвoй кoмпaнии. Имeннo oнa выплaтит бaнкy кpeдит, в нeкoтopыx cлyчaяx дaжe включaя пpoцeнты. Пpи этoм зaлoжeннaя квapтиpa ocтaнeтcя в coбcтвeннocти зaeмщикa или пepeйдeт в coбcтвeннocть нacлeдникoв зaeмщикa.

Ecли зacтpaxoвaннoe жильe бyдeт пoвpeждeнo и cлyчaй пpизнaют cтpaxoвым, cтpaxoвaя кoмпaния выплaтит вoзмeщeниe. Пpи этoм ecли в дoгoвope cтpaxoвaния пpи пoдпиcaнии yкaзaть нeпoлнyю cтoимocть жилья, a тoлькo cyммy ипoтeчнoгo кpeдитa, cтpaxoвoй выплaты нa вoccтaнoвлeниe мoжeт нe xвaтить.

Ecли зacтpaxoвaннoe жильe бyдeт yтpaчeнo физичecки или зaeмщик yтpaтит нa нeгo пpaвo coбcтвeннocти, cтpaxoвyю выплaтy пoлyчит бaнк-кpeдитop. Cтpaxoвaя выплaтит eмy ocтaтoк зaдoлжeннocти пo кpeдитy. Ecли зaeмщик зacтpaxoвaл жильe нa пoлнyю
cтoимocть, cтpaxoвaя пepeчиcлит eмy paзницy, ocтaвшyюcя пocлe выплaты бaнкy.

Действия при страховом случае

После события, которое можно отнести к страховому случаю, нужно действовать быстро, не теряя драгоценного времени. Страховые компании серьезно относятся к срокам. На этот счет есть строгие правила:

• После затопления квартиры или дома водой, пожара, взрыва газа тут же позвонить в МЧС, полицию или коммунальные службы. Они дадут справку у произошедшем.
• Не позднее 3 рабочих дней после случившегося в страховой компании ждут заявление, в котором страхователь подробно расписывает, что произошло, когда, какой понесен ущерб, указывает номер страхового полиса. В некоторых компаниях этот срок продлен до 5 дней. По личному страхованию нужно уложиться в 31 день.
• Месяц дается на сбор документов. Их перечень выдают в страховой.
• Дождаться специалистов, которые осмотрят помещение, оценят ущерб и решат, относится случай к страховому или нет. До момента их прихода не стоит что-либо трогать в квартире. Все должно оставаться на своих местах.

Предмет ипотечного страхования

Предметом является страхование ипотечных рисков. Заем на приобретение жилья, осуществляемый в рамках ипотечных программ кредитования, предполагает выдачу\получение значительных сумм. Смена рыночной ситуации характера для обеих сторон договора. Иными словами, прекратить свое существование может как банк, так и клиент, не исключены и финансовые риски.

В целом, все риски по ипотеке можно подразделить на систематические и несистематические. Основная масса рисков носит систематический характер. Несистематические бывают, свойственны конкретной экономике.

Таким образом, рисков при ипотечном кредитовании достаточно много, они зависят от течения инфляции, развития экономики или кризисных явлений, состояний рынка недвижимости и многих других рисковых моментов, которые взаимозависимы и влияют друг на друга.

Виды страховки и их стоимость

Граждане, приобретающие жилую недвижимость в ипотеку, могут оформить как отдельную страховку квартиры, жизни или титула, так и комплексный полис на все виды страховых услуг. Некоторые банки предлагают своим клиентам такие совокупные пакеты страховых компаний, сотрудничающих с кредитным учреждением.

Здесь возникает еще один очень важный нюанс — для заемщика на законодательном уровне установлено право заключить договор по страховке с любым страхователем, однако банк оставляет за собой право отказать покупателю в выдаче ипотеки, если конкретная страховая компания не аккредитована по его стандартам. Именно поэтому перед оформлением страхового полиса рекомендуется уточнить полный список аккредитованных страхователей на официальном сайте или у специалистов банка.

Страховка заключается на весь срок выплат ипотеки, стоимость страховых услуг зависит от множества технических факторов и специфики квартиры, а тарифы варьируются от 0,2 до 1,5% от суммы задолженности. Заемщик вправе заключить долгосрочный контракт и пролонгировать его ежегодно (саму страховку платят один раз в год) или заключать каждый год новые страховые договоры, на основании которых стоимость услуг будет рассчитана от остатка долга по ипотеке на квартиру. В общем виде на цену страховых услуг влияют:

• общая сумма задолженности перед банком;
• условия кредитной организации по оформлению ипотеки для последующего приобретения квартиры;
• технические, технологические и эксплуатационные характеристики жилого объекта;
• возраст жилой недвижимости, внутренняя планировка, экстерьер, инфраструктурные особенности;
• количество операций купли-продажи по данному жилью.

Заемщик может самостоятельно и заранее рассчитать сумму страхового платежа с целью планирования своего бюджета. Обобщенно величину страховки квартиры, взятой в ипотеку, можно исчислить по следующим формулам:

1. Величина суммы страхования = Долг перед банком + (долг перед банком * ипотечная ставка в % / 100).
2. Страховка = Величина суммы страхования * ставка по тарифу / 100.

Оформление страхового договора не представляет особой сложности — гражданину нужно обратиться к подходящему страхователю, аккредитованному в банке, выдавшем ипотеку, и предоставить свой паспорт, документы на квартиру и кредитный договор. Главное правило — уложиться в тридцатидневный срок с момента оформления ипотеки, иначе банковское учреждение может наложить штрафные санкции и увеличить ипотечный процент.

Для каких банков доступна страховка?

Полисы, оформленные через наш сервис, принимают восемь ведущих банков:

• Сбербанк,

• ВТБ,

• Газпромбанк,

• Московский кредитный банк,

• Райффайзенбанк,

• Банк Санкт-Петербург,

• Юникредит Банк,

• Банк Дом РФ,

• БМ-Банк (бывш. Банк Возрождение),

• Промсвязьбанк,

• Банк «АВЕРС»,

• Примсоцбанк,

• Челябинвестбанк,

• СМП Банк,

• Татсоцбанк,

• Энергобанк,

• Севергазбанк,

• РостФинанс,

• Банк ИПБ,

• АО КБ «Урал ФД»,

• Кошелев-банк.

За что платить: выгода мнимая и реальная

Страхование залога при ипотеке обычно обходится дешевле других видов полисов. Так, защитить квартиру от риска разрушения в среднем по рынку обходится в 0,2-0,4% от размера выданного кредита. Но поскольку при ипотеке чаще всего используется комплексное страхование, то есть помимо залога страхуется еще жизнь и здоровье, а также титул (об этих видах страхования читайте на нашем портале в разделе «Публикации»), то на круг сумма может быть и не такой уж маленькой.

При расчете страховой суммы за основу обычно берется сумма задолженности по кредиту плюс 10%. Индивидуальная стоимость полиса зависит от тарифов страховой компании.

Вроде бы, логичнее всего искать компанию, которая предложит самые низкие тарифы… На самом деле такая экономия (как и вообще экономия на страховке) может быть дурной, и оказать вам медвежью услугу при наступлении страхового случая.

На каком этапе следует оформить страховку на квартиру в ипотеке

При оформлении кредита на покупку недвижимости банк уже требует наличие страхового полиса. Если страховаться планируется непосредственно в кредитной организации, тогда полис можно подписать вместе с ипотечным соглашением. За страховые услуги можно будет сразу же заплатить в кассе.

Обычно стоимость страховки при ипотеке в другой страховой организации в полтора-два раза ниже. Важно, чтобы она была аккредитована банком. При использовании услуг таких компаний страховку можно взять с собой вместе с подтверждением о её оплате на подписание договора. Размер займа и дата начала действия страхового соглашения должны совпадать с условиями и датой подписания ипотеки.

Между завершившимся и новым страховым договором перерыва быть не должно. Банки требуют, чтобы до окончания действия прежнего страхового соглашения клиент предоставил им подтверждение оплаты следующего полиса.

Если страхование квартиры по ипотеке выполнялось для строящегося жилья, тогда сразу же после сдачи объекта в эксплуатацию следует организовать его оценку, оформить право собственности и приобрести полис. На всё это предоставляется от 2 недель до 90 дней с момента внесения соответствующей записи в ЕГРН.

Сколько стоит страховка квартиры при ипотеке

На конечную цену страхования недвижимости влияют различные факторы. Наиболее значимыми являются следующие:

• Возраст здания. Застраховать квартиру по ипотеке в новостройке можно обычно дешевле, чем в уже эксплуатирующемся доме. Если же зданию более 60 лет, некоторые страховщики вообще отказываются предоставить финансовую защиту.
• Незаконная перепланировка. Если в квартире была проведена перепланировка, не согласованная предварительно с соответствующими органами, страховщик может повысить тариф либо вообще отказать в подписании соглашения.
• Материал изготовления стен и перекрытий. Стоимость страховки жилья при ипотеке значительно возрастает, если в конструктивных элементах активно используется дерево.
• Тип объекта недвижимости. Цена страховка квартиры по ипотеке обычно заметно ниже, чем страхования частного дома.
• Наличие источников открытого огня и газа. Если есть сауна, печь, камин или проведён газ, это влечёт за собой повышение стоимости страховки на дом для ипотеки.
• Износ здания, в котором расположена квартира. Для домов в плохом техническом состоянии используется повышающий коэффициент.
• Рынок недвижимости. Страхование новостроек часто обходится дешевле, чем приобретаемого на вторичном рынке жилья.

Итак, сколько стоит страховка при оформлении ипотеки? Для квартир обычно показатель составляет от 0.1% до 0.25% от цены недвижимости. Для дома показатель может достигать 0.6%.

Лучшим решением станет комплексное страхование. Оно обеспечивает полную защиту. При возникновении целого ряда непредвиденных ситуаций страховщик будет готов произвести выплаты по займу. При долгосрочной ипотеке это очень предусмотрительный вариант. Главный недостаток комплексного страхования – большие расходы. Они вполне логичны, поскольку страховщик берёт на себя повышенные риски. Как видно, у оформления полиса с комплексной защитой есть свои плюсы и минусы. Каждому для себя нужно их проанализировать, чтобы решить: страховать всё или отдельные риски.

Где дешевле страховка ипотеки

Выясним в какой страховой компании дешевле застроховать ипотеку. Для этого рассмотрим тарифы ипотечной страховки, предлагаемые крупнейшими отечественными страховщиками по состоянию на август 2020-го. «Условный» заемщик: мужчина, описанный в примере выше, долг перед банком 2 550 000 руб. (без учета 15% первого взноса). Условный объект ипотеки: квартира-вторичка без обременений, средний этаж, многоэтажка 2011 года постройки, один совершеннолетний собственник по ДДУ.

Данные в таблице основаны на расчетах по ипотечным калькуляторам названных страховых компаний.

№ п/п	страховая компания	ВТБ24 полный пакет (жизнь+квартира+титул), руб.	Сбербанк, полный пакет (жизнь+квартира), руб.
1.	Ресо-Гарантия	19 533	14 433
2.	Сбербанк-страхование	—	18 232
3.	Либерти Страхование	14 530	нет аккредитации
4.	СОГАЗ	14 165	10 684
5.	Альфа Страхование	расчет невозможен***	9 639
6.	ВТБ-Страхование	расчет невозможен	13 541
7.	ВСК	расчет невозможен	14 407,5
8.	Zetta	расчет невозможен	12 316
9.	Ингосстрах	11 378,83	10 142,51

Еще одна опция, которую часто пытаются навязать банки и страховые агенты – страхование титула для ипотеки. Речь идет о страховании права собственности. Это необязательный вид страхования, но при покупке недвижимости на вторичном фонде банки настоятельно рекомендуют застраховать право собственности хотя бы на три года. В случае, если договор купли-продажи недвижимости вдруг по какой-то причине будет признан недействительным, ваши убытки будут компенсированы страховщиком.

Почему именно три года? Одна из самых частых причин признания договора купли-продажи недействительным — появление собственников квартиры, имеющих право на недвижимость, но не участвовавших в сделке (например, оспорить сделку могут родственники собственников квартиры, которых незаконно лишили права участвовать в приватизации). В соответствии со ст. 181 ГК РФ, пункту 1, участник сделки имеет право опротестовать ее в течение трех лет. Но срок исковой давности может достигать 10 лет, если оспаривать сделку будут лица, не являющиеся стороной сделки, — оформляя страховку титула на три года, вы существенно снижаете риски, но полностью от них не избавляетесь. Вы можете отказаться от страхования титула и сэкономите порядка 0,15% от суммы ипотеки в год (около 15 000 рублей при кредите в 10 000 000 рублей). Стоит ли ваше спокойствие таких денег? Решать только вам.

Еще один нюанс: считается, что страхование титула имеет смысл только в случае покупки недвижимости на вторичном рынке. Но это не всегда так. Иногда застройщики нарушают правила строительства и возводят объекты, которые уже после ввода в эксплуатацию подлежат сносу. Несколько подобных случаев были, например, в Сочи. Множество собственников квартир остались и без недвижимости, и без денег.

Отказ от страховки после оформления договора

Активность, настойчивость банковских и страховых агентов иногда сбивает с толку. Добавьте к этому опасения, что в случае отказа от комплексного страхования по ипотеке банк вовсе откажет в кредите, и станет понятно, почему большая часть заемщиков соглашается на все условия. Но это не означает, что согласившись на крайне невыгодные условия, вы будете обязаны платить большие деньги в течение многих лет. Существует легальная возможность для заемщика отказаться от полиса — для этого нужно в течение 14 суток после заключения договора обратиться в офис страховщика и написать заявление о расторжении. Страховая компания компенсирует все средства, которые заемщик потратил на покупку полиса.

Если расторгнуть договор страхования вы решите после того, как прошли две недели, вернуть уплаченную сумму в полном объеме уже не получится, но договор расторгнуть сможете.

Сколько стоит страхование квартиры?

Немаловажный момент, волнующий заемщика – какова стоимость страховки на квартиру при оформлении ипотеки. В среднем, она колеблется в интервале от 0,3 до 1% от стоимости недвижимости. Сумма страховки напрямую зависит от нескольких факторов:

• Возраста и пола заемщика.
• Размера займа. Здесь существует определенная закономерность. Чем больше тело кредита, тем выше коэффициент по данному критерию.
• Страховой период. В данном случае закономерность будет обратной. Чем длительнее срок заключения договора, тем ниже стоимость в перерасчете на 1 год.
• Заключенное ранее (или одновременно) титульное страхование. Оно также повлияет на снижение стоимости полиса.
• Технические характеристики квартиры. В данном пункте при расчете коэффициента учитывается материал перекрытий (бетон/ дерево), стен (кирпич/дерево/монолит), этажность, состояние кровли, фундамента, электрической проводки , а также систем водоснабжения, водоотведения, газоснабжения и т.д.
• Специалист уточняет была ли квартира приобретена на первичном или вторичном рынке.
• Территориальное расположение объекта недвижимости.

Факторов, влияющих на определение стоимости страховки при ипотеке, достаточно много. Это напрямую связано с желанием страховой компании максимально обезопасить себя от выплат в случае возникновения непредвиденных обстоятельств.

Похожие записи:

• Выплата пособий неполным семьям в 2023 году: льготы для детей одиноким родителям
• НДС при экспорте в страны ЕАЭС
• Есть ли штраф за разную резину в 2019 году?