Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «С 1 марта следующего года земельные аукционы будут проходить в электронной форме». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В Статья 39.6. ЗК РФ под название «Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов» сказано, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов заключается только в случае осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса. Но не все так плохо. Ниже вы узнаете, почему у людей далеких от фермерства, тоже есть все шансы взять участок в аренду у государства без проведения торгов.
Сколько стоит аренда земельного участка у государства
Подробный расчет ежегодной арендной платы выполняет Департамент имущественно-земельных отношений (ДИЗО) перед началом аукциона. Стоимость аренды будет зависеть от базовой ставки аренды для данной категории земель с учетом площади участка, вида его целевого использования, поправочного и зонального коэффициентов.
При наличии кадастровой оценки в течение последних 5 лет, размер арендной платы зависит от результатов торгов и кадастровой стоимости земельного участка (договор аренды заключают с тем, кто больше предложит максимальную ставку аренды за 1 год). Если кадастровая оценка не проводилась или ей более 5 лет, то торги проводят по процентной ставке от рыночной стоимости. Периодичность проведения государственной кадастровой оценки 1 раз в 3-5 лет.
Как взять землю в аренду в Московской области
Московская область является субъектом Федерации, а все законодательные акты государства распространяются на субъект в равной степени — значит различий в процедуре аренды нет. А вот кадастровая стоимость земель в Подмосковье и, как следствие, стоимость аренды — в несколько раз ниже, чем в Москве.
Кроме того, с марта 2019 года Администрация Московской области бесплатно осуществляет муниципальную услугу «Предоставление информации об объектах недвижимого имущества, находящихся в муниципальной собственности для сдачи в аренду» через интернет. В рамках оказания услуги заинтересованному лицу предоставляется информация о свободных объектах не обремененными правами 3-их лиц, имеющихся в муниципальном фонде и предназначенных для сдачи в аренду. Срок предоставления информации не более 3-х дней. Для обращения вам потребуется только заявление установленной формы и паспорт.
В соответствии с административным регламентом основания для отказа в предоставлении данной Муниципальной услуги отсутствую. Однако заявитель может получить уведомление об отсутствии у Муниципалитета земельных участков предназначенных для сдачи в аренду.
Далее выбираете себе из списка, предоставленного Администрацией, земельный участок и подаете заявление на его аренду. Предоставление в аренду земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Московской области (как и любых других регионов РФ), осуществляется на торгах, проводимых в форме аукциона. Но мы с вами уже знаем, что взять землю в аренду можно и без торгов.
Обратите внимание, что территории с кадастровыми номерами, которые начинаются на 77 — относятся в городу Москва (Новая).
Возможность субаренды
Субаренда – процесс, когда арендатор передает земельный участок третьему лицу. В ст. 22 Земельного Кодекса РФ сказано, что субарендатором является любое лицо, ставшее приемником прав и обязанностей арендатора в пределах действия срока договора аренды.
С точки зрения законодательства необходимо не только уведомить арендодателя надлежащим способом, но и заручиться его согласием. Нередко такая схема используется хозяйствующими субъектами, зарабатывающими на разнице между выплатами субарендатора и стоимостью аренды.
Инициатором сделки выступает арендатор, повторно сдающий надел предприятию или частному лицу. Чтобы оформить договор, потребуются документы:
- оригинал договора аренды земельного участка;
- подтверждение, что земля имеет сельскохозяйственное назначение;
- при длительной аренде – свидетельство о регистрации договора в Росреестре.
Получать согласия собственника не нужно только в том случае, когда это прямо предусмотрено условиями соглашения и отсутствует запрет на сделки с третьими лицами. В ситуации, когда земля отдается в субаренду без согласия владельца, договор может быть расторгнут в судебном порядке.
Как и кому выплачивать арендную плату за земельные паи?
Земельный пай является недвижимостью и на него необходимо оформить собственность. Тогда владелец участка получит возможность распоряжаться им свободно и извлекать прибыль. Как правило, распоряжение участком заключается в передаче его в аренду крупным землепользователям.
Соответственно, сторонами в правоотношениях являются частный собственник территории и ее арендатор. Такая форма отношений означает необходимость заключения между сторонами договора об аренде. Следовательно, пользователь должен будет перечислять плату владельцу за обработку его территории.
Таким образом, арендатор должен регулярно производить выплаты арендной платы за территорию, которую он использует. Данная процедура происходит в соответствии с положениями заключенного между сторонами договора. В нем отражается порядок выплаты и ее размер.
При этом выплата может осуществляться в денежном эквиваленте или же в натуральном выражении, то есть в получении сельскохозяйственной продукции.
Кому доступен бесплатный земельный участок
Есть категория граждан, которые могут рассчитывать на бесплатное получение земли. Точные условия прописаны в статье 39.5 ЗК РФ. Здесь указано, кто из граждан может получить земельный участок, руководствуясь законами федерального уровня.
Прежде всего, оформить землю могут собственники других участков в границах земель общего назначения, а также участков в огородничествах или в садоводстве. Эти участки передаются в долевой собственности, если человек будет их использовать для собственных нужд.
Когда человеку предложили участок в рамках безвозмездного пользования и гражданин им пользовался в течение пяти лет, но не нарушал предписания землепользования, этот человек может оформить землю в свою собственность. То же касается ситуаций, когда человек владел землей более пяти лет, но при этом работает по своей специальности в муниципальном образовании.
Перечень необходимых документов
Любой из вариантов получения земельного надела во временное пользование, прежде всего, предполагает подачу соответствующего заявления и пакета необходимых бумаг. Список документов во многом зависит от характеристик надела, наличия на нем строений, а также целей эксплуатации земель.
Перечень основных бумаг включает:
- заявление с просьбой предоставить в аренду земельный участок;
- заверенная нотариусом копия паспорта заявителя и его ИНН;
- если арендатором выступает организация, потребуется предоставить копию ее уставных документов, заверенную в нотариальной конторе и выписку из ЕГРП;
- кадастровый паспорт земельной площади и ее план с обозначенными границами;
- если на участке расположены строения, следует приложить их технический план и документы, доказывающие права владения таковыми;
- акт о предварительной стоимости земельного участка;
- справка об отсутствии ареста, залога и прочих ограничений на наделе земли.
Стоимость процедуры аренды земельного участка рассчитывается в зависимости от вспомогательных действий, производимых в процессе оформления договора. Сюда входит процедура межевания и постановка надела на учет в кадастре.
Кроме того, регистрация договора аренды в Росреестре предполагает оплату обязательной государственной пошлины в размере 350 рублей. В случае если договор аренды заключается без ограничения права пользования, размер сбора для граждан составит 2000 рублей, а для предприятий и организаций – 22000 рублей.
Аренда земельных площадей у государства по-прежнему является востребованной процедурой. При этом процесс имеет множество тонкостей и нюансов, начиная от определения целей использования участка и заканчивая подготовкой необходимых бумаг. К вопросу следует подойти крайне ответственно, а для повышения шансов на скорейшее завершение процедуры, следует заручиться поддержкой грамотного юриста.
Государственная регистрация сделки
Пакет документов подают следующими способами:
- через офисы Росреестра;
- в многофункциональных центрах;
- почтовым отправлением;
- в электронном виде.
Регистрирующему органу необходим минимальный набор документации.
- Подписанный сторонами двусторонний контракт не менее чем в 3-х экземплярах – один Росреестр заберет себе для хранения в деле, и по одному экземпляру получат стороны с соответствующим штампом.
- Доверенность, если документ подписан не руководителем, а другим человеком на ее основании.
- Доверенность того, кто непосредственно передает пакет документов.
- Квитанция об уплате пошлины.
Если участок предназначен для ИЖС
Часто в собственности муниципальных органов имеются наделы, которые предназначены для строительства жилых помещений. Такой надел удастся получить в собственность, если на нем возведен дом. Кроме того, учитывается, чтобы участок применялся согласно установленному назначению. С указанной целью гражданин получает разрешение относительно проведения строительных работ, возводит помещение и оформляет правомочия на него. После получения документации на строение, получится направить заявление на рассмотрение сотрудниками местной администрации.
Указанная сделка выгодна для граждан. Это связано с тем, что стоимость равна порядка 3 процентов от цены, отраженной в кадастре. Если же земля приобретается у собственника, то стоимость устанавливается исходя из рыночных цен. При предоставлении участка должны соблюдаться определенные требования. В частности, учитывается, что человек не имеет прав на другой участок. Сюда относятся земли, предназначенные для ведения строительных работ или ЛПХ. Указывают на то, что такой надел не должен находиться ранее во владении лица.
ВНИМАНИЕ !!! Претендент должен иметь регистрацию в муниципалитете, из собственности которого выделяется надел. К моменту подачи заявления срок прописки составляет не менее пяти лет. Лицо вправе проживать в доме, но не быть собственником.
Допускается, что заявитель относится к категории молодых специалистов. Это говорит о том, что он переехал в конкретную местность для работы в сфере образования или медицины. Кроме того, могут учитываться и работы в другом направлении.
Особенности процедуры
У многих граждан вызывает сложность правильного определения правовых вопросов по переуступке права на аренду. В данном случае предметом рассмотрения являются арендные права, а не права на собственность.
К частым случаям переуступки относят реализацию строений, расположенных на землях, переданных на правах длительной аренды. Продажа собственности происходит без фактического уведомления владельца участка, однако о произошедших изменениях оповестить в письменном виде все-таки нужно.
Понижающие коэффициенты
Определен порядок применения понижающих коэффициентов к арендной плате за земельные участки (их части), на которых расположены возведенные после 1 января 2019 г. юридическими лицами капитальные строения (здания, сооружения), их части (п. 20 Положения № 160).
Площадь земельного участка (его части), приходящаяся на капитальные строения (здания, сооружения), их части, для применения коэффициентов определяется путем:
– деления общей площади земельного участка на общую площадь всех капитальных строений (зданий, сооружений), их частей, расположенных на этом земельном участке,
– умножения полученного значения на общую площадь капитальных строений (зданий, сооружений), их частей в части площади, приходящейся на земельный участок (его часть), в отношении которого применяется понижающий коэффициент.
Исчисление арендной платы с применением понижающих коэффициентов производится юридическими лицами с 1-го числа первого месяца квартала, следующего за кварталом, на который приходится дата истечения годичного, двухлетнего, трехлетнего или четырехлетнего периода соответственно с даты приемки в эксплуатацию возведенных капитальных строений (зданий, сооружений), их частей.
Исключается возможность применения юрлицами понижающих коэффициентов к размеру ежегодной арендной платы за земельные участки (их части), на которых расположены возведенные после 1 января 2019 г. капитальные строения (здания, сооружения), их части и принятые в эксплуатацию на основании решений местных исполнительных и распорядительных органов о принятии самовольных построек в эксплуатацию (п. 6 Указа № 160).
Исключена возможность применения юрилицами льгот в отношении:
– земельных участков, предоставленных для размещения опытных полей, используемых для научной деятельности (подп. 5.4 п. 5 Положения № 160);
– земельных участков (их частей), на которых расположены впервые введенные в действие капитальные строения (здания, сооружения), их части в течение одного года с даты их приемки в эксплуатацию, если эти капитальные строения (здания, сооружения), их части приняты в эксплуатацию на основании решений местных исполнительных и распорядительных органов о принятии самовольных построек в эксплуатацию (подп. 5.43 п. 5 Положения № 160).
До 1 января 2025 г. освобождены от арендной платы земельные участки общественных объединений инвалидов, их унитарных предприятий и учреждений (подп. 5.22 п. 5 Положения № 160).
Закреплено право решениями местных исполкомов или администраций СЭЗ уменьшать, но не более чем в два раза, размер ежегодной арендной платы отдельным категориям арендаторов с 1 января года, в котором принято такое решение. Однако это должно быть прямо предусмотрено в этом решении (п. 16 Положения № 160).
При отсутствии в решении соответствующей записи исчисление и уплата юрлицом арендной платы в уменьшенном размере производятся с 1 января года, следующего за годом, в котором принято соответствующее решение.
Льгота физлицам по арендной плате предоставляется теперь только за один земельный участок, предоставленный в аренду для строительства и (или) обслуживания одноквартирного, блокированного жилого дома, квартиры в блокированном жилом доме (подп. 12.4 п. 12 Положения № 160).
Одновременно установлен порядок применения такой льготы при наличии у такого физлица нескольких участков: она предоставляется в отношении одного земельного участка, за который размер ежегодной арендной платы больше, чем размер ежегодной арендной платы в отношении иных таких земельных участков.
Если размер ежегодной арендной платы за два и более земельных участка, предоставленных в аренду для указанных целей, равен между собой, льгота предоставляется в отношении земельного участка, предоставленного в аренду арендатору (право аренды на который перешло к нему) ранее других.
Перенесен на более поздний период срок для предоставления налоговыми органами в местные исполнительные комитеты (администрации свободных экономических зон) информации о льготах по арендной плате, использованных гражданами – индивидуальными предпринимателями, – не позднее 1 октября года, следующего за календарным годом, в котором использованы такие льготы (п. 29 Положения № 160).
Правовой основой предоставления муниципальных земельных участков в аренду являются Гражданский и Земельный кодексы РФ. При этом в каждом регионе существуют свои нормативные акты, в рамках которых осуществляется выдача земли во временное пользование гражданам.
Земельный кодекс является сводом основных моментов передачи наделов в аренду:
- закрепляет порядок предоставления муниципальной земли;
- регулирует права и обязанности владельцев арендованных участков;
- уточняет особенности владения;
- разъясняет иные нюансы относительно прав, которыми наделяется арендатор при пользовании участком государственной или муниципальной земли.
Важно знать, что законодательством устанавливаются определенные сроки владения арендованным участком. Например, в случае предоставления по договору аренды надела под строительство, то этот период рассчитан на время, достаточное для его осуществления. Если по истечении срока аренды никаких действий по возведению строения не производились, муниципалитет может изъять землю и не продлить действие договора. Завершение строительства до даты окончания соглашения об аренде дает право арендатору выкупить землю в свою собственность.
Участки земли, которые находятся в распоряжении местной администрации, могут передаваться гражданам в аренду по итогам аукционов, проводимых по инициативе органа власти, или без проведения такового. Все эти моменты содержатся в земельном законодательстве РФ.
Договор аренды составляется на определенный срок и с указанием условий использования. При этом заявитель должен знать, что эти параметры находятся в прямой зависимости. Самым максимальным сроком может быть 49 лет.
Земельным законодательством устанавливается период аренды, поэтому в договоре он должен соблюдаться и зависеть от использования:
- для проведения научных и изыскательских работ – не более 1 года;
- для капитального строительства – 3-10 лет, которых достаточно для возведения и ввода в эксплуатацию;
- земли под ЛПХ могут выдаваться в аренду на срок до 20 лет;
- для фермерства период аренды может составлять до 49 лет;
- участки для организации сенокосов, выпаса скота выдаются на срок до 3 лет.
Всегда в договоре аренды указываются условия расторжения на случай несоблюдения арендаторов его условий. Администрация вправе прекратить действие соглашения досрочно.
Также вступают в силу отдельные нормы, касающиеся узаконения самовольно занятых земель (так называемая «земельная амнистия»). Согласно новым нормам граждане будут вправе оформить ранее самовольно занятые земельные участки.
«Чтобы попасть под „земельную амнистию“, гражданам с заявлением необходимо обратиться в соответствующий местный исполнительно-распорядительный орган. Все будет зависеть от того, какой вид нарушения совершен и на каких землях. Если было осуществлено полное самовольное занятие всего земельного участка, а также нарушение границ земельных участков, например сельскохозяйственных земель либо лесного фонда, то тогда нужно будет обращаться в областной исполнительный комитет и решения будут приниматься с согласия главы государства.
Если же речь идет о землях населенных пунктов, тогда нужно будет обращаться в соответствующий исполнительный комитет. В частности, в границах Минска, областных центров, городов областного подчинения — в областной исполнительный комитет. Если мы говорим о районных центрах, городах районного подчинения, городских поселках — то в районный, если говорим о сельских населенных пунктах (кроме агрогородков) — то в сельский, если же об агрогородках — то в районный исполнительный комитет», — пояснила специалист.