Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Рассрочка от застройщика в новостройке: плюсы и минусы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Подавляющее большинство сделок по приобретению жилья в рассрочку оформляется на первичном рынке, как правило, в строящемся доме. Поэтапное внесение платежей может быть предусмотрено и после сдачи объекта в эксплуатацию, то есть когда оформляется уже не ДДУ, а договор купли-продажи.
На что следует обратить особое внимание в договоре о рассрочке платежа и его образец
Заключение договора – это самый ответственный этап при оформлении рассрочки у застройщика. Подписывать его, не вникая в суть написанного, ни в коем случае нельзя. Ведь в настоящее время развелось большое количество мошенников, из-за действий которых можно остаться без денег и без жилья.
Существует несколько моментов в договоре, на которые следует обратить самое пристальное внимание. К ним относится следующее:
- Сведения об организации, предоставляющей рассрочку. В соглашении должен быть указан именно застройщик, а не какая-либо иная компания.
- Величина первоначального взноса. Она должна быть обязательно отражена в договоре.
- Периодичность регулярных платежей. График должен быть составлен с учетом удобства погашения для покупателя, чтобы не было просрочек.
- Возможность увеличения суммы очередных платежей. Некоторые организации могут прописывать положение, согласно которому они вправе повышать размер платежей.
- Условия досрочного погашения. Застройщики в отличие от банков заинтересованы в том, чтобы им быстрее выплатили долг. Но если рассрочка оформляется под процент, то компания может быть против этого или применять штрафные санкции при погашении задолженности раньше срока.
- Момент, когда право собственности перейдет к покупателю. Застройщик может устанавливать разные условия перехода права, к примеру, после погашения полной суммы долга, после введения квартиры в эксплуатацию или после внесения первичного взноса.
- Ответственность за неисполнение обязательств по договору. В этом пункте важно обратить внимание на то, при каких именно обстоятельствах применяются штрафные санкции и каков размер неустойки и штрафа. Ведь фирма может прописать один из видов санкций – расторжение соглашения в одностороннем порядке и взимание денежной суммы при возвращении денежных средств покупателю.
- Возможность перевода обязательств по договору на другое лицо. Не все строительные компании это допускают. Но для заемщиков это важный пункт, так как в любой момент может случится так, что покупатель станет неплатежеспособным. Решить проблему поможет переоформление соглашения.
- Возможность перевести рассрочку в ипотечный кредит. Это также позволяет заемщикам подстраховать себя на случай ухудшения материального положения. Ведь банки предлагают более выгодные условия покупки жилья.
Данные положения важны для покупателя в первую очередь, так как он берет на себя обязательства по приобретению жилого помещения и должен учитывать все моменты сделки.
Чем рассрочка невыгодна покупателю?
Фактически покупатель должен выплатить застройщику стоимость квартиры за максимальные 2 года, в связи с чем размер ежемесячных платежей значительно превышает платежи по ипотеке.
«Если взять в ипотеку квартиру за 13 млн рублей с первоначальным взносом 30% на 25 лет по ставке 6–7%, ежемесячный платеж составит в среднем 65–70 тыс. рублей. Если взять эту же квартиру в рассрочку на 2 года с таким же первоначальным взносом, ежемесячный платеж составит около 417 тыс. рублей», — комментирует Роман Соколов.
Кроме того, поскольку застройщику выгодно получение полной стоимости «здесь и сейчас», при покупке со 100% оплатой либо по ипотеке клиент может получить дисконт в пределах 2–7%. В случае рассрочки скидки, как правило, не предоставляются.
Чем рассрочка невыгодна покупателю?
Фактически покупатель должен выплатить застройщику стоимость квартиры за максимальные 2 года, в связи с чем размер ежемесячных платежей значительно превышает платежи по ипотеке.
«Если взять в ипотеку квартиру за 13 млн рублей с первоначальным взносом 30% на 25 лет по ставке 6–7%, ежемесячный платеж составит в среднем 65–70 тыс. рублей. Если взять эту же квартиру в рассрочку на 2 года с таким же первоначальным взносом, ежемесячный платеж составит около 417 тыс. рублей», — комментирует Роман Соколов.
Кроме того, поскольку застройщику выгодно получение полной стоимости «здесь и сейчас», при покупке со 100% оплатой либо по ипотеке клиент может получить дисконт в пределах 2–7%. В случае рассрочки скидки, как правило, не предоставляются.
Кому подходит рассрочка
Обычно застройщики предлагают следующие виды рассрочек:
— без процентов на срок до окончания строительства;
— без процентов на 6-12 месяцев;
— с процентами, но на более длительный срок (один-два года).
Рассрочка предполагает наличие достаточных собственных средств у покупателя. Так, например, размер первоначального взноса при рассрочке обычно составляет не менее половины от стоимости квартиры, могут быть варианты с меньшей суммой (20-30%), но тогда будет выше процент рассрочки, рассказывает генеральный директор московского агентства недвижимости Наталия Кузнецова.
Большой первоначальный взнос и отличает эти программы от ипотеки, добавляет исполнительный директор строительной компании Роман Мирошников.
Сроки предоставления рассрочки очень ограничены: от 3-6 до 12-36 месяцев. Долгосрочная рассрочка встречается достаточно редко. Срок рассрочки обычно привязан к дате сдачи дома в эксплуатацию.
По словам председателя правления строительного концерна Александра Ванчуры, в большинстве случаев беспроцентный период ограничен шестью месяцами, затем на остаток долга начисляются проценты. В итоге может выйти приличная переплата, поэтому покупку недвижимости в рассрочку целесообразно рассматривать на срок до полугода.
«Квартиру в рассрочку выгодно приобретать по классической схеме, когда отсутствуют проценты на остаток долга. То есть покупатель выплачивает в качестве первоначального взноса 50-60% от стоимости недвижимости, а затем в срок до шести месяцев погашает оставшуюся задолженность. Такой небольшой период рассрочки без процентов обусловлен тем, что для девелопера это „долгие“ деньги и есть риск образования дебиторской задолженности», — объясняет Ванчура.
Еще один момент: для оформления рассрочки к покупателю предъявляется меньше требований в плане официального подтверждения дохода. Именно поэтому те покупатели, которым банк отказал в ипотеке (например, граждане с непостоянным доходом), нередко обращаются к программам рассрочки, рассказывает Мирошников.
Плюсы и минусы покупки квартиры в рассрочку у застройщика
Плюсы:
- Короткие сроки рассмотрения заявки на предоставление рассрочки;
- Минимальный пакет документов;
- Широкий выбор первичного жилья;
- В отличие от вторичного рынка, новостройки обходятся дешевле;
- Кредитная история не влияет на решение застройщика;
- На приобретаемый объект не обязательно оформлять страховку.
Минусы:
- Право собственности на квартиру может быть оформлено только после внесения последнего платежа по рассрочке или считаться ограниченным;
- Высокие суммы ежемесячных взносов;
- Короткие сроки исполнения обязательств (в среднем, не более 3-7 лет);
Как проходит сделка купли-продажи квартиры в рассрочку
Процесс приобретения жилья условно делится на два этапа. Изначально стороны заключают ДДУ. В нем указывается вся техническая информация и комплектность, которая предполагается на момент сдачи, а также особенности передачи квартиры инвестору. Сделка считается подписанной после заверения договора нотариусом. Документ имеет юридическую силу и может задействоваться в суде при возникновении споров между сторонами.
На этапе строительства инвестор покупает не сам объект недвижимости, а имущественное право на него. Имущественное право не дает права собственности, а является этапом ожидания. Имущественное право переходит полностью к инвестору только после 100% оплаты и оформления акта приема-передачи. Второй этап – передача прав собственности. Он наступает, когда строительство окончено, а новостройка сдана. Право собственности может передано инвестору только после выполнения государственной регистрации новостройки посредством выдачи правоустанавливающих бумаг.
Предварительный документ подписывать не следует, он не является обязательным и силы не несет, достаточно ДДУ. Перед подписанием сделки с застройщиком необходимо оговорить все детали, включить в документ важные моменты. Это позволит уберечь себя от неприятных неожиданностей. При оформлении рассрочки не требуется представлять документы, подтверждающие финансовую независимость. Для застройщика важно, чтобы инвестор смог внести первый взнос, размер которого может достигать 50-80% стоимости квартиры, а также погашать очередные платежи в установленные сроки. Для составления ДДУ следует предоставить:
- гражданский паспорт;
- идентификационный номер налогоплательщика;
- документ о браке, если клиент в нем состоит.
Здесь нужно самостоятельно просчитать собственную платежеспособность, а возможные риски продажи квартиры в рассрочку учесть в документе. Если у клиента возникли финансовые трудности, он имеет право расторгнуть сделку по обоюдной договоренности с возвратом платежей. Это положение желательно в договоре. Покупатель должен осознавать, потянет он поэтапную оплату в течение регламентированного периода или нет. Следует предусмотреть риски со стороны застройщика. Если по каким-либо причинам он не сможет сдать объект, возврат денег обязательно предусматривается.
Со стороны кажется, что у рассрочки сплошные плюсы, ведь от вас требуют внести лишь часть суммы, а договор при этом оформляют как будто покупка уже произошла. ДДУ в этом случае также регистрируется на имя покупателя. Плюсы рассрочки:
- возможность внести лишь часть нужной суммы;
- минимальная переплата (примерно 5-10%);
- нулевой контроль за доходами дольщика.
Это действительно выгодно, особенно если сравнивать рассрочку с банковским кредитом.
На заметку. Стоимость жилья не увеличивается за счет переплаты и если, вы допустим инвестор, то можно заработать приличные средства на перепродаже уже готового жилья.
Но у схемы рассрочки есть и свои недостатки, о которых также не стоит забывать.
Минусы рассрочки:
- необходимость оплаты даже в случае замораживания строительства;
- солидные штрафы и пени за просрочку;
- программы рассрочки могут быть предусмотрены только для невостребованных квартир;
- переплата при процентной рассрочке.
К тому же далеко не все компании-застройщики готовы предложить программы рассрочки для своих клиентов. Если квартиры активно раскупают, то застройщик может быстро свернуть программы, предпочитая сразу получить стопроцентную оплату еще не построенного жилья.
Просрочка при рассрочке
Санкции при возникновении просроченной задолженности по кредиту налагаются компаниями, так же как и банками.
При первичной задержке платежа застройщик может закрыть глаза на это, но при систематическом нарушении условий договора и сроков платежей, компания может начислить штраф за каждый просроченный день или месяц выплат. Если покупатель без предупреждения задерживает платежи по кредиту более трех месяцев, то компания вправе вообще расторгнуть договор с необязательным клиентом.
В заключение подведем итог. Услуга рассрочки от застройщиков ориентирована на покупателя, который способен выплатить серьезный первоначальный взнос. Ежемесячные выплаты будут большие, поэтому программа подойдет тем, у кого всегда стабильно высокие доходы. А ипотека рассчитана на покупателей с более скромными возможностями и небольшим первоначальным взносом в размере 15-30%. Но при этом переплата по ипотеке значительно превышает переплату при рассрочке.
Стоит ли покупать квартиру в рассрочку
Чтобы хотя бы приблизительно ответить на этот вопрос, следует рассмотреть основные преимущества и недостатки такого вида приобретения жилья. Преимущества:
- Практически исключена переплата по кредиту. Процентная ставка либо очень низка, либо и вовсе отсутствует.
- Исключены дополнительные комиссии и прочие платежи.
- В отличие от ипотечного кредита, приобретение квартиры в рассрочку требует гораздо меньше справок и документов. Нет нужды и в поручителях.
- Недостатки:
- Далеко не каждый застройщик или продавец готов предоставить рассрочку.
- Рассрочка кратковременна, а это означает, что размер платежа будет достаточно внушительным. Чтобы избежать возможных проблем, стоит трезво оценивать свое финансовое положение.
Покупка квартиры в рассрочку: шаг за шагом
В любой сделке есть свои тонкости, которые вскроются лишь непосредственно в процессе оформления. Но общий алгоритм приобретения жилья в рассрочку выглядит так:
- Выбор квартиры и типа приобретения: у частного лица или же у застройщика.
- Ознакомление с продавцом. Данный пункт относится скорее к варианту с участием в долевом строительстве.
- Заключение предварительного договора купли/продажи. На данном этапе должны быть рассмотрены и по возможности отредактированы все существенные детали сделки.
- Заключение действительного договора о купле/продаже. При полной уверенности в продавце и если условия сделки приемлемы — заключайте основной договор.
- Передача всех необходимых документов в соответствующие государственные органы для регистрации сделки.
- Уплата долга перед продавцом и вступление в полное право собственности на недвижимость.
✅ Прочие виды рассрочки
Помимо наиболее распространенных форм передачи жилья с длительной оплатой от застройщика и собственника на вторичном рынке, встречаются и иные формы рассрочки:
- Государственная. В случае предоставления соответствующих документов семьям выделяется жилье по госпрограммам. При улучшении материального положения жильцы вправе подать документы в администрацию для получения разрешения на выкуп жилья в рассрочку. В ходе экспертизы устанавливается, предоставить ли возможность выкупа квартиры, или нет.
- Выкуп в счет аренды. Это малораспространенная, но применяющаяся форма рассрочки, при которой за арендная плата вносится в счет стоимости квартиры.
Любой из вариантов приемлем для покупателя, однако необходимо совершать сделку только под руководством юриста, обеспечивающего проверку надежности контрагента.
Условия покупки квартиры в рассрочку
Условия рассрочки, как и было сказано выше, напрямую зависят от продавца. Обычно у физических лиц они более выгодные, чем у застройщиков, однако тут многое зависит как от человека, так и от компании. В среднем, условиям могут выглядеть так:
- Срок рассрочки: от 3-х месяцев до 3-х лет.
- Нет процентов (переплаты).
- Сумма рассрочки идентична стоимости квартиры.
- После первого платежа цена квартиры не изменяется.
- Первоначальный взнос нужен далеко не всегда.
- При невыполнении обязательств, покупатель может лишиться права покупки квартиры в рассрочку и, что более важно, не получить назад все выплаченные за нее деньги.
Рассрочка на квартиру — что это, чем отличается от ипотеки, плюсы, минусы и подводные камни
Чтобы приобрести квартиру, нужны деньги. Если их нет, мы идем в банк и берем ипотеку. Ипотечный кредит выдают на 10-20 лет под 10-30% годовых в зависимости от банка и гарантийного обеспечения заемщика. Путем нехитрых математических операций можно посчитать, что за 20 лет обслуживания займа вы заплатите банку от 100% до 300% от стоимости квартиры. За одну квартиру прямо сейчас придется отдать 1-3 таких же в будущем. Перспектива, мягко говоря, не радужная. Поэтому ипотеку можно брать только в самом крайнем случае.
Если есть возможность, лучше взять рассрочку на квартиру от застройщика. Такая форма оплаты недвижимости существенно отличается от ипотеки. В основном разница положительная, но есть и минусы и небольшие подводные камни. Прочитайте материал полностью, чтобы знать все о рассрочке на квартиру.
Чем рассрочка отличается от ипотеки
Основное отличие — ипотека оформляется на длительный срок. Это кредитование для тех, кто не может себе позволить выплатить до половины стоимости жилья сразу, а оставшуюся часть в течение 6-12 месяцев. Дополнительные весомые отличия:
- Процентная ставка в рассрочке ниже или отсутствует вообще;
- Для оформления не нужно собирать пакет документов. Достаточно заплатить первый взнос и предоставить паспортные данные для заключения договора;
- Если по каким-либо обстоятельствам вы затянете с оплатой планового платежа, ваша кредитная история не будет запятнана, потому что застройщик не передает (да и не может) информацию о неблагонадежных клиентах в банковские структуры;
- Не нужно предоставлять залог и поручителей;
- Если вы индивидуальный предприниматель с теневыми доходами или не гражданин Российской Федерации — ипотеку вы не получите;
- Возможность получить ипотеку зависит от возраста. Если вам еще нет 21 или уже есть 60, банк кредит не выдаст. Тогда как в случае с рассрочкой ограничений по возрасту нет — оформляйте хоть в 18 лет, хоть в 70;
- В случае с рассрочкой дополнительные платежи отсутствуют (страхование жизни, комиссия банку, открытие и обслуживание счета и т.д).
Риски купли-продажи квартир в рассрочку
Приобретение с выплатой частями считается удобным инструментом, не отягощающим семейный бюджет. Покупка сопровождается определенными рисками квартиры в рассрочку. Часто встречаются ситуации, когда заключается предварительный ДДУ, клиент выплачивает всю сумму, но жилье так и не получает.
Договор купли-продажи квартиры в рассрочку или инвестиционный договор, заключенный предварительно, позволяет строительной компании скрыть свои незаконные действия. При уклонении от обязательств, умышленном затягивании сроков строительства либо введения объекта в эксплуатацию, оформить право собственности можно через суд, если:
- строительная компания имеет разрешающие строительство документы;
- покупатель выплатил 100% стоимости квартиры в рассрочку от застройщика;
- имеются доказательства, подтверждающие привлечение вложенных денег в строительство данного объекта.
При нарушении условий сделки и уклонении от обязательств пострадавшая сторона имеет право взыскать с компании вложенные средства в двойном размере. Следует помнить, что предварительный договор не имеет юридической силы для сторон, поэтому не несет имущественных обязательств. В суде достаточно сложно отстоять права собственности на квартиру в новостройке в рассрочку, представляя подобную бумагу.
В основной ДДУ вносят положения, предусматривающие порядок сдачи объекта инвестору (). После оплаты 80% долга по закону допускается передача прав личной собственности. Такое решение застройщики выносят очень редко, так как существует высокий риск неуплаты остатка. Если в договоре продажи квартиры в рассрочку оговорен порядок передачи прав на объект, рекомендуется также изучить положения об аннулировании сделки. Просрочка может стать причиной разрыва в одностороннем порядке.