Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Псевдоналоги. Как не попасться?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Санкции за неуплату налога могут быть разными, размер зависит от суммы дохода и от того, намеренно ли собственник укрывался от налоговой. В самых сложных случаях речь может идти не о пенях или штрафах, а о принудительных работах и даже лишении свободы, подчеркивают юристы.
Какой предусмотрен штраф за неуплату налога от сдачи квартиры в аренду
«За неуплату налога с аренды квартиры обычно грозит штраф по статье 122 НК РФ в размере 20% от неуплаченной суммы налога, если это произошло по неосторожности. За умышленную неуплату штраф будет уже 40%», — говорит Илья Бахилин.
Если же сдаются несколько квартир и общая сумма дохода, с которого не уплачен налог, превышает 2,7 млн в год три года подряд, ответственность будет действовать по статье 198 УК РФ. Эта статья предусматривает штраф от 100 до 300 тысяч рублей, либо в размере заработной платы или иного дохода за 1–2 года, либо принудительные работы до 1 года, либо арест на срок до 6 месяцев, либо лишение свободы до 1 года, разъяснил юрист.
Если же сумма неуплаченного налога превысит 13,5 млн рублей, возможен штраф от 200 тыс. до 500 тыс. рублей, либо в размере дохода за период от 18 месяцев до трех лет, либо лишение свободы на тот же срок. В обоих случаях уголовная ответственность наступает, только если плательщик вообще не представил налоговую декларацию либо включил в нее заведомо ложные сведения.
В случае неуплаты налога с аренды жилья с многомиллионным доходом речь, по сути, идет о незаконной предпринимательской деятельности с недвижимостью, поясняет Евгений Арапов. Этим и объясняются столь суровые возможные последствия с точки зрения закона.
«Верховный суд России разъяснил, что к предпринимательской деятельности не относится получение дохода от аренды или сдачи внаем жилья, если оно получено или приобретено для личных нужд, но временно не используется собственником из-за отсутствия такой необходимости, — добавляет эксперт. — Но данный критерий несколько расплывчат, и наиболее строгий вариант толкования сужает его к случаям временной сдачи единственного жилья (например, в период пребывания хозяина на загородной даче)».
Как статус «апартаменты» влияет на налогообложение и ипотеку?
Только жилые помещения – квартиры, дома, комнаты – попадают под действие субсидированных программ и льгот. Так, апартаменты нельзя приобрести в льготную, семейную ипотеку, нельзя использовать материнский капитал или воспользоваться программой «Молодая семья». Ипотека возможна только стандартная – на сегодняшний день она не слишком выгодная (из-за повышения ключевой ставки до 20%).
При продаже апартаментов так же как и при продаже квартиры необходимо платить налог. Для апартаментов тоже существует минимальный срок владения, после которого собственник освобождается от оплаты налогов. Увы, если в случае с квартирой (если она единственная) этот срок составляет три года, то перед продажей номера в гостинице придется ждать пять лет. Вне зависимости от того, сколько у вас объектов недвижимости находится в собственности. Более того, для жилой недвижимости срок владения отсчитывается с момента полной оплаты договора долевого участия (или иного договора – например, договора соинвестирования, договора купли-продажи), а вот срок владения апартаментами отсчитывают с момента регистрации права собственности. И абсолютно неважно, на каком этапе вы вложились в объект – даже если вы оплатили всю сумму на этапе котлована, срок владения будет считаться только с того дня, когда вы получили выписку в Росреестре о том, что стали полноценным владельцем квадратных метров. Несправедливо? Да, но ничего не поделать. Уже долгие годы владельцы апартаментов ждут корректировок в части законодательного права, касающегося апарт-отелей, но каждый раз решение этих вопросов откладывают на неопределенное время, хотя и подчеркивают их важность.
Но есть и хорошие новости! Если апартамент попал к вам не вследствие покупки, а через договор дарения, наследования от близкого родственника, то для продажи без уплаты налогов будет достаточно подождать три года.
В каких случаях не нужно платить налог с продажи недвижимости
Подошли к тому, ради чего мы все здесь собрались, – к налогам с продажи для физлиц. Итак, вы решили по каким-то причинам продать принадлежащий вам объект. Что насчет налогов с полученного дохода?
Как для жилых помещений, так и для апартаментов существует минимальный предельный срок владения, после истечения которого налог платить не нужно. Срок этот может составлять пять лет, а в некоторых случаях – три года.
Для жилой недвижимости срок отсчитывается с момента полной оплаты ДДУ или его аналога либо – если покупка совершена на вторичном рынке – с момента государственной регистрации права собственности.
Срок владения апартаментами начинается с момента государственной регистрации права собственности, даже если вы вложились в объект на стадии котлована.
Итак, у апартаментов и у жилья минимальный срок владения, освобождающий от уплаты налога, – пять лет. Но есть приятные исключения, когда срок снижается до трех лет, и таких исключений у жилья немного больше.
Трехлетний срок устанавливается в случае единственного жилья в собственности, при этом на апартаменты такое условие не распространяется. Не имеет значения, единственный ли это у вас объект или нет, – придется выжидать положенные пять лет или заплатить налог.
Но при определенных условиях и жилье, и апартаменты одинаково попадают под трехлетнее послабление: когда объект достается вам в порядке наследования, дарения от члена семьи или близкого родственника; когда право собственности получено по договору ренты или в результате приватизации. Список приведен в ст. 217.1 НК РФ.
Особенности покупки и перепродажи
При выборе проекта с апартаментами эксперты советуют внимательно отнестись к выбору девелопера и оценке его надежности. Для данного формата характерна большая доля заморозки проектов и обманутых дольщиков. По оценкам ЦИАН, за последние семь лет (с 2013 по 2020 год) в старых границах Москвы было заморожено строительство 80 корпусов, причем половина из них пришлась на апартаментные комплексы.
«Выходит, что в столице не достраивают каждый десятый корпус с апартаментами. Для сравнения, для проектов с квартирами и мультиформатных комплексов доля замороженных домов за тот же период составила всего 2,4%», — отметила Виктория Кирюхина.
Спрос на апартаменты сейчас минимален. Драйвером в пандемию на рынке новостроек стала льготная ипотека под 6,5% годовых, которая на апартаменты не распространяется. Это привело к оттоку спроса в пользу квартир.
Также при покупке апартаментов нельзя использовать маткапитал и другие субсидии государства. Банковские ипотечные программы на квартиры и апартаменты почти не отличаются.
При продаже апартаментов нельзя получить налоговый вычет (в среднем 260 тыс. руб), который полагается покупателям квартир после трех лет владения имуществом. Этот фактор стоит учитывать, если недвижимость не будет перепродаваться сразу после ввода в эксплуатацию жилого комплекса.
«Инвестор, перепродающий квартиру до завершения строительства или в первое время после ввода здания в эксплуатацию, все равно должен заплатить подоходный налог, и он не имеет права на налоговый вычет», — добавила Мария Литинецкая.
Планируя доходы, не стоит забывать о налогах
Порядок налогообложения зависит от многих факторов, в том числе гражданско-правового статуса плательщика, и регулируется различными законодательными нормами.
Проанализировав опыт нескольких владельцев юнитов в комплексах «YES», «Салют» и «Вертикаль», сопоставив его с законодательной базой, зададим самые и ответим на самые частые вопросы налогообложения доходов с этого вида деятельности, а также проговорим законные способы их оптимизации.
‒ Можно ли зарегистрироваться в качестве самозанятого, и платить налог за сдачу в аренду своей недвижимости в размере 4% вместо стандартных при УСН или при общей системе налогообложения?
Увы, ставка налогообложения 4% пока недоступна. С 1 января 2020 года Санкт-Петербург и Ленинградская область вошли в список регионов, в которых можно пройти регистрацию в статусе самозанятого лица и платить налог с профессиональной деятельности в размере 4% или 6% от суммы дохода. К сожалению, сдача недвижимости в аренду, как вид коммерческой деятельности, пока не вписывается в рамки закона 422-ФЗ.
Всем основным требованиям, которые предъявляются к перечню коммерческих видов деятельности для само занятых, сдача недвижимости в аренду соответствует. Это собственное дело, доход от которого не превышает (чаще всего) 2,4 миллиона рублей в год, и нет (чаще всего) наемных сотрудников. Но в части 2 статьи 6 перечислены источники доходов, которые не подпадают под действие данного закона. Среди них значится «передача имущественных прав на любое недвижимое имущество» с поправкой «исключая аренду (найм) жилых помещений». То есть при сдаче внаем жилья, уже доступны желаемые 4% налогообложения.
‒ Получается, основная проблема заключается в том, что апартаменты к категории жилой недвижимости не относятся. Какая вероятность, что в ближайшем будущем что-то изменится?
Разговоры о том, что апартаменты могут на законодательном уровне приравнять к жилой недвижимости, ходят с 2018 года. Сейчас в преддверии нового цикла выборов, этот вопрос опять поднимается, так как в ряде регионов, особенно в столичном, высока доля владельцев апартаментов, использующих их для постоянного проживания, и находящихся под высокой налоговой нагрузкой. Его планируется рассмотреть на осенней сессии Государственной думы. Если апартаменты действительно отнесут к категории жилья, то появится возможность платить налог с профессиональной деятельности по самым минимальным ставкам 4% или 6%. Однако, могут выделить отдельные категории апартаментов, например, приравняв к жилой только такие, где владельцы проживают преимущественно самостоятельно. А доходные кондо-отели по-прежнему будут находиться в коммерческом статусе.
— В чем смысл этой «вилки» в 4% и 6%? В каких случаях налог будет меньше, в каких больше?
Ставка 4% установлена для самозанятых, которые сдают собственную жилую недвижимость в аренду физическому лицу. Если арендатором выступает ИП или фирма, к примеру, управляющая компания, владельцу помещения придется платить налог с профессиональной деятельности по ставке 6%. То есть в зависимости от статуса того, кому оказывается услуга – физическое или юридическое лицо.
‒ Закон о профессиональной деятельности носит экспериментальный характер. Сначала он был опробован всего в нескольких регионах России. Нет опасений, что эту программу в ближайшем будущем могут «свернуть»?
‒ Скорее, наоборот, с 1 июля 2020 года новый налоговый режим распространили на всю страну, а жители Санкт-Петербурга получили возможность зарегистрироваться в качестве самозанятого лица еще в январе 2020 года. Общее количество россиян, которые решили воспользоваться преимуществами новой системы уплаты налогов, сегодня приблизилось к миллиону. Многие люди, имеющие несколько источников доходов, давно хотели выйти из «тени». Просто раньше государство не предлагало им разумные условия налогообложения.
‒ Может ли гражданин России официально трудиться, к примеру, врачом или учителем, а платить налоги со сдачи в аренду недвижимости по выгодным ставкам НПД?
‒ Это очень «гибкий» статус. Он не мешает быть ИП, работать в какой-либо компании или государственном учреждении. Единственное условие ‒ нельзя совмещать налог на профессиональные доходы с другим специальным налоговым режимом. Получается, дверь в «самозанятые» не закрыта для ИП. Но существует норма: если предприниматель ранее пользовался одним из льготных режимов, от него нужно будет отказаться. Совмещая деятельность ИП и статус плательщика НПД, по разным видам деятельности придется вести раздельный учет доходов и расходов.
‒ Если платить налоги с деятельности по сдаче в аренду апартаментов в качестве самозанятого лица пока не получается, какой налоговый статус лучше выбрать?
Самое практичное зарегистрироваться индивидуальным предпринимателем и выбрать упрощенную систему налогообложения. УСН освобождает плательщика от НДС, НДФЛ и налога на имущество. При этом у предпринимателя есть возможность выбрать ставку налогообложения: 6% с полученного дохода, либо 15% (в Санкт-Петербурге снижена до 7%) от чистой прибыли (доходы минус подтвержденные расходы). Оплачивая налог в размере 6%, необходимо также платить взносы в пенсионный фонд и на медицинское страхование.
Для сравнения: индивидуальный предприниматель на общей системе вынужден платить НДФЛ в размере 13%, а также НДС, налог на имущество и страховые взносы (будущая пенсия и медицина). Условия УСН по ставке 6% намного более выгодны, но все же не могут конкурировать с 4% налогом на доходы от профессиональной деятельности самозанятых. Никаких других обязательных налогов и сборов для плательщиков НПД не предусмотрено. Взносы в пенсионный фонд можно взносить добровольно.
— Пока весьма распространено, что люди, которые сдают недвижимость в аренду, вообще не платят налоги. Чем они рискуют?
По действующему законодательству, если владелец недвижимости не регистрировался индивидуальным предпринимателем или самозанятым, сдавать свою собственность в аренду он не имеет права. По факту нарушения его могут обвинить в осуществлении предпринимательской деятельности без соответствующей государственной регистрации. В итоге значительные штрафы, доначисление налогов, а в случае признания нанесенного государству ущерба особо крупным, возможно наказание в виде лишения свободы.
— Существует также патентная система налогообложения. Насколько она может быть выгодна предпринимателю?
При переходе на ПСН налогом облагается не фактический доход ИП ‒ собственника, сданного в аренду нежилого помещения, а некий «вмененный» показатель доходности, рассчитанный на основании региональных нормативов. Обычно это достаточно большая величина. Ставка налога при этом составляет 6% суммы «вмененного» дохода. Плюс ‒ работающему на ПСН предпринимателю придется платить страховые взносы.
Пока все формы налогообложения, которые возможны, не так выгодны при сдаче недвижимости внаём, как был бы выгоден профессиональный налог с самозанятых. Осенью будет понятно, примут ли законопроект о переводе апартаментов в категорию жилых в Государственной думе.
‒ Если закон примут, новый статус «жилья» как-то повлияет на стоимость апартаментов при покупке?
‒ Если застройщиков обяжут участвовать в развитии социальной инфраструктуры районов, где они ведут строительство, то апартаменты в Санкт-Петербурге ожидаемо подорожают. Зато их владельцы получат возможность примерно на 20-25% меньше платить за электроэнергию, газ, тепло и воду, и при желании смогут получать льготы и услуги, ранее доступные только для жилья. Скорее всего, подорожание будет постепенным. Апарт отелей, строительство которых только начинается, это не коснется. Сомневаемся, что им будет присвоен статус «жилых».
Налоги на апартаменты
Говоря о налогообложении на апартаменты в первую очередь мы имеем в виду традиционный налог на имущество, который платит каждый собственник недвижимости. Размер этого налога напрямую зависит о того, каким типом апартаментов вы обладаете.
Существует два типа апартаментов, которые, в свою очередь, также делятся на два подтипа:
-
Первый тип – объект недвижимости, который уже существует, все права на него оформлены. Это здания, в которых прежде располагались производственные помещения, заводы, фабрики, офисные или торговые помещения.
Именно с таких зданий и началась история апартаментов в России. Этот тип делится на офисно-административные и производственно-складские.Говоря о налогах на эти объекты, обозначим, что данные здания по налоговой базе проходят как прочие объекты. Как в этом случае рассчитать налог?
С точки зрения налогообложения налог на производственные помещения рассчитывается по ставке 0,5%. В то время как для офисных помещений налог составит 2%.
-
Второй тип – новое строительство. Это могут быть комплексы гостиничного типа, где в разрешительной документации изначально прописано, что на данном участке будет производиться строительство комплексов с апартаментами гостиничного типа.
Ставка на такой объект будет 0,5%. Второй подтип – апартаменты, располагающиеся на территории торговых комплексов.Так как торговая и офисная площадь облагается самым большим налогом, то ставка по налогу на апартаменты, расположенные в таких комплексах составит максимальные 2%.
Особенности начисления налогов
Размер налога на квартиру, находящуюся в собственности гражданина, установлен в 0,1% от ее кадастровой стоимости. Налог за апартаменты составляет 0,5%, если будут соблюдены следующие условия:
- кадастровая стоимость не должна быть выше 300 миллионов рублей;
- если согласно данным Росреестра и прочим документам, подтверждающим право владения недвижимостью, нет прямого указания на принадлежность помещения к категории коммерческих. Здание не предназначено для открытия офисов или торговых помещений;
- апартаменты находятся в жилых зданиях или зданиях, предназначенных для гостиниц.
Если все перечисленные условия соблюдены, то ставка налога не превышает 0,5%. При нарушении хотя бы одного пункта собственнику придется заплатить до 2% от кадастровой стоимости. Если места общего пользования и территория перед домом также считаются частью недвижимости, то налог будет рассчитываться из их общей стоимости.
Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов! Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму .
Налоговая база может быть также рассчитана на основании инвентаризационной цены. Ставка при этом будет устанавливаться при умножении инвентаризационной стоимости на коэффициент-дефлятор, равный 1,425. Действующее соотношение налоговой ставки и инвентаризационной цены на территории РФ:
- 0,1% — при цене менее 300000 рублей;
- 0,1%-0,3% — при цене от 300000 до 500000 рублей;
- 0,3%-2% — если цена превышает 500000 рублей.
Следует иметь в виду! Владельцы подобных помещений лишены права на получение налоговых вычетов.
Прежде чем приобрести такую недвижимость, советуют провести расчет возможных налоговых взносов. По причине того, что апартаменты не причисляют к жилому типу недвижимости, их кадастровая стоимость может существенно отличаться от стоимости квартир в одном и том же районе.
Налог от экономии на процентах по займу/кредиту
Делая покупку жилья за границей за счет кредитных средств, у россиян могут возникнуть налоговые обязательства. Речь идет о кредитах, полученных во взаимозависимых лиц (ст. 105.1 НК РФ):
- прямое или косвенное участие в капитале организации в размере более 25%;
- подчинение одного физлица другому по должностному положению;
- наличие семейных или родственных связей;
- физлицо выполнять функции единоличного исполнительного органа компании;
- одни и те же физлица вместе с родственниками составляют более 50% коллегиального исполнительного органа или совета директоров или же оказывают влияние на избрание не менее 50% членов исполнительного органа компании.
Налог на недвижимость в рамках льготных режимов
Кроме налога на доходы от аренды есть налог на сам объект недвижимости. Здесь важное значение имеет тот факт, что имущество ИП не делится на личное и собственно предпринимательское.
Выше мы уже выяснили, что на ОСНО надо платить налог на недвижимость, используемую в предпринимательских целях. Но когда ИП работает на УСН или ПСН, он освобождён от этого налога. Об этом сказано в статьях 346.11 (пункт 3) и 346.43 (пункт 10) НК РФ. Правда, у этого правила есть столько исключений, что в большинстве случаев налог всё-таки приходится платить, в том числе, на УСН и ПСН.
Дело в том, что 378.2 НК РФ отменяет освобождение от уплаты налога на объект недвижимости, если у него есть кадастровая стоимость. К таким объектам относятся:
- административно-деловые и торговые центры и помещения в них;
- нежилые помещения, в которых могут размещаться офисы, торговые точки, общепит, предприятия бытового обслуживания.
Причём конкретное помещение, с которого надо платить налог, должно быть включено в специальный региональный перечень. Ознакомиться с ним можно в своей ИФНС или на официальном сайте субъекта РФ.
Бонус! Сдавая квартиру, можно накопить на пенсию
В 2019 года в России продолжаются изменения в пенсионной системе. Однако еще с 2015 года постепенно увеличивается минимальный стаж, необходимый для выхода на пенсию, а также минимальное количество пенсионных баллов.
Например, в 2019 году требуется как минимум 10 лет стажа и 16,2 пенсионных балла. К сожалению, не у всех есть такое количество, но Пенсионный фонд идет навстречу будущим пенсионерам.
Действующее законодательство позволяет «докупить» необходимый стаж, добровольно вступив в правоотношения с Пенсионным фондом и уплатив страховые взносы.
Так, в 2019 году из 10 лет минимального стажа можно «докупить» 5 лет. «Стоимость» одного года составляет 22% от суммы МРОТ за 12 месяцев, или 22 779 рублей.
Однако стоит учитывать, что при оплате взносов «по минимуму» пенсионные баллы будут начисляться точно так же (или вообще не будут начисляться). Но они нужны для получения пенсии выше минимальной.
Поэтому пенсионные баллы тоже можно «докупить». Законодательство устанавливает, что в 2019 году можно получить максимум 9,13 пенсионных баллов. Сумму получаемых баллов можно определить так:
фактические страховые взносы максимально возможная сумма страховых взносов × 9,13
Максимальная сумма взносов определяется как 22% от 1 150 000 рублей (максимальная база для начисления взносов), или 253 000 рублей.
Такая схема более всего выгодна тем, кто является самозанятым, то есть, не платит обязательных страховых взносов. Для примера рассчитаем, сколько баллов можно «купить», направив на это годовой доход от аренды квартиры за минусом НПД по ставке 4%:
Таким образом, накопить на хорошую пенсию можно, направив на это остающиеся доходы от аренды квартиры, причем за год есть смысл переводить не больше максимальной суммы взносов (253 000 рублей в 2019 году).
Какую же пенсию можно так заработать? «Стоимость» 1 пенсионного балла в 2019 году равна 87,24 рубля. Следовательно, за год можно увеличить пенсию на 793,5 рублей.
Как платить налог за сдачу квартиры
С готовым пакетом документов явитесь в налоговую инспекцию по прописке. Данная процедура — личная ответственность каждого гражданина. Теперь поговорим о сроках. Согласно статье 229 НК РФ, декларацию нужно доставить в инспекцию до конца апреля за минувший год. Значит, до 30 апреля 2020 года нужно будет задекларировать доход за 2019 год. Если вам не подходит способ личной явки, то воспользуйтесь онлайн-сервисом Госуслуги или заполните декларацию на официальном сайте налоговой инспекции. Документы для уплаты налога:
- декларация 3-НДФЛ;
- копия договор аренды;
- выписка из ЕГРН;
- паспорт;
- выписка из банка о получении средств от квартиросъемщика или расписки при наличном расчете.
Налоговая обрабатывает заявку и начисляет плату к началу июля (примерно 1 числа). Внести платеж нужно до середины июля (15 числа).
Какие налоги на недвижимость существуют в Турции для иностранца
Купить квартиру в Турции могут все граждане из-за рубежа с минимальными ограничениями. Большая часть налогов одинакова для турецких подданных и иностранцев. К ним относятся налоги:
- На приобретение собственности (Tapu Devir Vergisi)
- На прибыль от перепродажи недвижимого имущества (Gayrimenkul Değer Artışı Vergisi)
- При получении наследства (Miras Vergisi)
- При дарении собственности (Hediye Gayrimenkul Vergisi)
- Ежегодный налог на недвижимость в Турции (Yıllık Gayrimenkul Vergisi)
- Налог от сдачи недвижимого имущества в аренду в Турции (Emlak Kira Geliri Vergisi)
Подача налоговой декларации после продажи квартиры
После реализации недвижимого имущества налогоплательщик обязан до 15-го июля следующего после продажи жилья года уплатить налог, а также до 30 апреля предоставить налоговикам декларацию о доходах с указанием в ней суммы полученной прибыли, а также всех данных, которые позволят уменьшить размер НДФЛ или вовсе освободят от его уплаты.
Так, чтобы воспользоваться имущественным налоговым вычетом, следует указать об этом в самой декларации, а кроме того приложить к ней соответствующее заявление о предоставлении данного вычета. При уменьшении суммы налога за счёт разницы расходов на приобретение квартиры необходимо вместе с декларацией о доходах предоставить в налоговые органы документы, свидетельствующие о наличии этих расходов.
НДФЛ рассчитывается налогоплательщиком самостоятельно исходя из тех данных, которые указаны в декларации. При этом даже нулевой размер налога не освобождает физическое лицо от подачи декларации о доходах.
Дoxoд: дo 100 000 pyблeй в гoд. Жecткoгo oгpaничeния нeт, этo peкoмeндyeмый paзмep дoxoдoв.
НДФЛ плaтят, ecли cдaчa квapтиpы — нe бизнec. Физлицa впpaвe cдaвaть вpeмeннo cвoбoднyю квapтиpy, ecли пoлyчили ee в пoдapoк или в нacлeдcтвo, кyпили для cвoeй ceмьи нa бyдyщee.
Taкжe НДФЛ пoдoйдeт, ecли квapтиpy cдaют знaкoмым зa cимвoличecкyю плaтy или дoxoд oт apeнды нecтaбильный. Нaпpимep, жильцы зaceляютcя тoлькo нa пapy мecяцeв, пoкa xoзяeвa нa дaчe.
Бывaeт, чтo квapтиpy пoкyпaют cпeциaльнo пoд cдaчy, зaпиcывaют плaтeжи зa apeндy и yчитывaют pacxoды нa кoммyнaлкy, peгyляpнo paзмeщaют oбъявлeния o пocyтoчнoй apeндe или cдaют пo дoлгocpoчнoй apeндe. Toгдa плaтить НДФЛ нeльзя: этo yжe cчитaeтcя пpeдпpинимaтeльcкoй дeятeльнocтью, нyжнo peгиcтpиpoвaть caмoзaнятocть или ИП.
Рассмотрим другие примеры
Что делать, если предприниматель хочет продать недвижимость, которая использовалась в коммерческих целях? Все будет зависеть от той системы налогообложения, по которой работает ИП.
Предприниматели на упрощенке, продающие коммерческую недвижимость, будут обязаны заплатить налог в размере 6%. Потому что сумма, полученная в результате сделки, будет приравниваться к доходу.
Однако с 2019 года ИП, работающие по ОСН, могут не уплачивать налоги на доходы от продажи коммерческой недвижимости и движимости, кроме той, которая непосредственно участвовала в предпринимательской деятельности:
- они владели квартирами и жилой площадью более 5 лет;
- автомобилями более 3 лет.
Платить НДФЛ физ. лицо обязано ежегодно, пока помещение сдается внаем. НДФЛ с аренды составляет фиксированную сумму. В 2019 году, как и ранее, 13% от дохода. Например, собственник сдает ИП нежилой объект недвижимости за 120 тыс. рублей в месяц. Соглашение об аренде оформлено на 1 год.
Значит, за этот налоговый период собственник получит доход в размере 1 млн 440 тыс. рублей. 187 тыс. 200 рублей он обязан перечислить ИФНС как подоходный налог. Для этого оформляется и подается соответствующая декларация. Если сдача помещения осуществляется юридическому лицу, то именно организация платит НДФЛ за физ. лицо.
Не стоит экономить на оплате подоходного налога. Многие владельцы думают: «Какие проблемы могут возникнуть, если я буду сдавать в аренду помещение, не сообщая налоговым органам?». Действительно, если договор аренды не зарегистрирован (или его вообще не существует), то ИФНС будет трудно узнать о сделке.
Но на практике налоговые органы узнают все очень быстро. Если при сдаче недорого жилья собственникам удается не платить налог, то с дорогими офисами так не получится. Во-первых, при крупных перечислениях на счет банк может сообщить налоговой инспекции. Во-вторых, нередко арендаторы сами сообщают о том, что владелец скрывает доход. Причина может заключаться в любом конфликте между сторонами.
И тогда лицо, которое сдает в аренду нежилое помещение, будет вынуждено выполнить свои обязанности как налогоплательщик. Но придется оплачивать не только НДФЛ от сдаваемого объекта недвижимости, но и различные штрафы. Это будут пени (8% от суммы) и штрафы (20%). Некоторые граждане не знают, в какую налоговую обращаться, чтобы платить налог с аренды. Подавать декларацию необходимо по месту нахождения собственности, которая предоставляется внаем.